價格和利率高企，美國樓市陷入低迷
Lance Lambert
2022-09-25
用“承壓”一詞來形容當前的美國房市可能是再貼切不過了。創(chuàng)紀錄的房價增幅——新冠疫情期間增長了43%，外加6%的抵押貸款利率，讓數(shù)百萬潛在購房者望而卻步。受到這兩大因素的影響，新購房者的債務(wù)收入比達到了房產(chǎn)泡沫時期的峰值水平。
房價承受力問題已經(jīng)將美國房市推入了下行通道。房屋銷量持續(xù)下滑，房屋建筑商不斷取消項目，而房地產(chǎn)公司亦祭出了裁員大旗。
可以肯定的是，美聯(lián)儲（Federal Reserve）通脹應(yīng)對舉措導致的房產(chǎn)市場持續(xù)下滑將帶來房產(chǎn)交易的大幅下探，但我們并不確定房價是否也會因此而受到波及。
為了更好地理解房價到底出現(xiàn)了什么問題，《財富》雜志查看了Zillow房屋價值指數(shù)（Zillow Home Value Index）給出的月度房屋價值，共涉及美國896個地區(qū)的房市數(shù)據(jù)。
讓我們來看看Zillow的數(shù)據(jù)。
今年5月，穆迪分析（Moody's Analytics）的首席經(jīng)濟師馬克·贊迪做出了一個大膽的預(yù)測：房市很快將進入房價修正期。到目前為止，他的預(yù)測是正確的。在Zillow跟蹤的896個重點區(qū)域房市中，117個市場的房屋價值在2022年5月至8月期間出現(xiàn)了下滑。
受房價修正影響最嚴重的莫過于以下兩種房市。
第一種是充滿泡沫的市場，例如奧斯汀（下滑7.4%）、博伊西（下滑5.3%）、丹佛（下滑4.3%）、拉斯維加斯（下滑2.3%）和菲尼克斯（下滑4.4%）。上述市場的一些買家來自于圣何塞和西雅圖這類城市，個個財大氣粗。在他們的推動下，這些地區(qū)的房價已經(jīng)遠超歷史上當?shù)鼐用袷杖肽軌虺惺艿姆秶Ｒ坏┑盅嘿J款利率有所升高，房市熱度就會褪去，甚至連富有的外市買家也會打退堂鼓。正因為如此，像博伊西和奧斯汀這樣的市場如今已經(jīng)走到了房市崩盤全面爆發(fā)的邊緣。
然而，最大的房價跌幅并不會出現(xiàn)在泡沫市場。實際上，房價的最大跌幅可能會出現(xiàn)在像舊金山（下滑7.8%）和圣何塞（下滑10.6%）這類高成本科技中心，因為這些市場會遭受雙重噩夢的打擊。這里的高端房產(chǎn)市場對利率更加敏感，而且其所處的科技領(lǐng)域亦是如此。
毫無疑問的是，不斷上升的抵押貸款利率給房價帶來了下行壓力。然而到目前為止，持續(xù)的房價修正在削弱疫情房市繁榮（Pandemic Housing Boom）帶來的增幅方面沒有發(fā)揮多大的作用。
事實上，僅有博伊西和費爾班克斯在2021年8月至2022年8月期間出現(xiàn)了房屋價值同比下滑的現(xiàn)象。
如果人們進一步縮小時間跨度，那么博伊西這類市場2022年的房價下跌看起來就會顯得更加微不足道，至少與疫情房市熱期間的增幅相比是這樣。即便考慮博伊西今年夏季5.3%的房價跌幅，該地區(qū)房價自2020年3月以來依然上漲了48.6%。
然而，我們可能依然會看到，疫情房市熱帶來的增幅將不斷縮水。
像穆迪分析、Zonda、約翰·伯恩斯房地產(chǎn)咨詢公司（John Burns Real Estate Consulting）、TD Bank和Zelman & Associates這類研究公司預(yù)計，房價修正運動將繼續(xù)在全美蔓延。需要特別注意的是，美國陽光地帶泡沫市場的風險依然最高。
約翰·伯恩斯房地產(chǎn)咨詢公司的研究負責人小里克·帕拉西奧斯告訴《財富》雜志：“我們認為，抵押貸款利率高位運行的時間越長，房市就將持續(xù)感受到修正的壓力，并啟動這類重置模式。當前，已成必然的承受力重置機制會拿房價開刀。因此，我們預(yù)測全美很多市場的房價將出現(xiàn)雙位數(shù)跌幅。”（財富中文網(wǎng)）
譯者：馮豐
審校：夏林
用“承壓”一詞來形容當前的美國房市可能是再貼切不過了。創(chuàng)紀錄的房價增幅——新冠疫情期間增長了43%，外加6%的抵押貸款利率，讓數(shù)百萬潛在購房者望而卻步。受到這兩大因素的影響，新購房者的債務(wù)收入比達到了房產(chǎn)泡沫時期的峰值水平。
房價承受力問題已經(jīng)將美國房市推入了下行通道。房屋銷量持續(xù)下滑，房屋建筑商不斷取消項目，而房地產(chǎn)公司亦祭出了裁員大旗。
可以肯定的是，美聯(lián)儲（Federal Reserve）通脹應(yīng)對舉措導致的房產(chǎn)市場持續(xù)下滑將帶來房產(chǎn)交易的大幅下探，但我們并不確定房價是否也會因此而受到波及。
為了更好地理解房價到底出現(xiàn)了什么問題，《財富》雜志查看了Zillow房屋價值指數(shù)（Zillow Home Value Index）給出的月度房屋價值，共涉及美國896個地區(qū)的房市數(shù)據(jù)。
讓我們來看看Zillow的數(shù)據(jù)。
今年5月，穆迪分析（Moody's Analytics）的首席經(jīng)濟師馬克·贊迪做出了一個大膽的預(yù)測：房市很快將進入房價修正期。到目前為止，他的預(yù)測是正確的。在Zillow跟蹤的896個重點區(qū)域房市中，117個市場的房屋價值在2022年5月至8月期間出現(xiàn)了下滑。
受房價修正影響最嚴重的莫過于以下兩種房市。
第一種是充滿泡沫的市場，例如奧斯汀（下滑7.4%）、博伊西（下滑5.3%）、丹佛（下滑4.3%）、拉斯維加斯（下滑2.3%）和菲尼克斯（下滑4.4%）。上述市場的一些買家來自于圣何塞和西雅圖這類城市，個個財大氣粗。在他們的推動下，這些地區(qū)的房價已經(jīng)遠超歷史上當?shù)鼐用袷杖肽軌虺惺艿姆秶Ｒ坏┑盅嘿J款利率有所升高，房市熱度就會褪去，甚至連富有的外市買家也會打退堂鼓。正因為如此，像博伊西和奧斯汀這樣的市場如今已經(jīng)走到了房市崩盤全面爆發(fā)的邊緣。
然而，最大的房價跌幅并不會出現(xiàn)在泡沫市場。實際上，房價的最大跌幅可能會出現(xiàn)在像舊金山（下滑7.8%）和圣何塞（下滑10.6%）這類高成本科技中心，因為這些市場會遭受雙重噩夢的打擊。這里的高端房產(chǎn)市場對利率更加敏感，而且其所處的科技領(lǐng)域亦是如此。
毫無疑問的是，不斷上升的抵押貸款利率給房價帶來了下行壓力。然而到目前為止，持續(xù)的房價修正在削弱疫情房市繁榮（Pandemic Housing Boom）帶來的增幅方面沒有發(fā)揮多大的作用。
事實上，僅有博伊西和費爾班克斯在2021年8月至2022年8月期間出現(xiàn)了房屋價值同比下滑的現(xiàn)象。
如果人們進一步縮小時間跨度，那么博伊西這類市場2022年的房價下跌看起來就會顯得更加微不足道，至少與疫情房市熱期間的增幅相比是這樣。即便考慮博伊西今年夏季5.3%的房價跌幅，該地區(qū)房價自2020年3月以來依然上漲了48.6%。
然而，我們可能依然會看到，疫情房市熱帶來的增幅將不斷縮水。
像穆迪分析、Zonda、約翰·伯恩斯房地產(chǎn)咨詢公司（John Burns Real Estate Consulting）、TD Bank和Zelman & Associates這類研究公司預(yù)計，房價修正運動將繼續(xù)在全美蔓延。需要特別注意的是，美國陽光地帶泡沫市場的風險依然最高。
約翰·伯恩斯房地產(chǎn)咨詢公司的研究負責人小里克·帕拉西奧斯告訴《財富》雜志：“我們認為，抵押貸款利率高位運行的時間越長，房市就將持續(xù)感受到修正的壓力，并啟動這類重置模式。當前，已成必然的承受力重置機制會拿房價開刀。因此，我們預(yù)測全美很多市場的房價將出現(xiàn)雙位數(shù)跌幅。”（財富中文網(wǎng)）
譯者：馮豐
審校：夏林
Pressurized. That might be the best word to describe the current U.S. housing market. Record home price appreciation—up 43% during the pandemic—coupled with 6% mortgage rates is sidelining millions of potential homebuyers. The combination puts debt-to-income ratios for new buyers on par with levels hit during the peak of the housing bubble.
That affordability crunch has already pushed the U.S. housing market into a housing downturn. Home sales are tanking. Homebuilders are calling off projects. And real estate firms are turning to layoffs.
While it’s clear this ongoing housing downturn—spurred by the Fed’s inflation fight—will see a sharp decline in housing activity, it’s less clear how it will impact home prices.
To better understand what’s going on with home prices, Fortune looked at monthly home values as measured by the Zillow Home Value Index (ZHVI). In total, we looked at data for 896 regional U.S. housing markets.
Let’s take a look at the Zillow data.
Back in May, Moody's Analytics chief economist Mark Zandi made a bold proclamation: The housing market would soon enter a home price correction. So far, he looks right. Among the 896 major regional housing markets tracked by Zillow, 117 markets saw home values fall between May 2022 and August 2022.
The housing markets getting hit the hardest by the home price correction fall into one of two groups.
The first group includes bubbly markets like Austin (down 7.4%), Boise (down 5.3%), Denver (down 4.3%), Las Vegas (down 2.3%), and Phoenix (down 4.4%). Those markets saw deep-pocketed buyers from cities like San Jose and Seattle drive up prices far beyond what local incomes would historically support. Those booms fizzled out once spiking mortgage rates sidelined even the affluent out-of-town buyers. That's why markets like Boise and Austin are now teetering on full-blown housing busts.
But the biggest price declines aren't in bubbly markets. Indeed, the biggest drops in home values can be found in high-cost tech hubs like San Francisco (down 7.8%) and San Jose (down 10.6%). Those markets got hit by a double whammy. Not only are their high-end real estate markets more rate-sensitive, but so are their tech sectors.
There's no doubt about it: Spiking mortgage rates are putting downward pressure on home prices. However, the ongoing home price correction has done little so far to chip away at the Pandemic Housing Boom gains.
In fact, just Boise and Fairbanks posted year-over-year home value declines between August 2021 and August 2022.
If one zooms out even further, the 2022 price drops in markets like Boise look even smaller—at least relative to the gains we've seen during the Pandemic Housing Boom. After the 5.3% price drop in Boise this summer is accounted for, home values in the market are still up 48.6% since March 2020.
But we could still see more Pandemic Housing Boom gains erased.
Research firms like Moody's Analytics, Zonda, John Burns Real Estate Consulting, TD Bank, and Zelman & Associates expect the home price correction to continue spreading across the country. Bubbly markets across the Sunbelt, in particular, remain at the highest risk.
“The longer that [mortgage] rates stay elevated, our view is that housing is going to continue to feel it and have this reset mode. And the affordability resetting mechanism right now that has to happen is on [home] prices. And so there are a lot of markets across the country where we’re forecasting that home prices are going to fall double digits,” Rick Palacios Jr., head of research at John Burns Real Estate Consulting, tells Fortune.
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