“毒藤女”看空美國樓市：今后兩年有跌無漲
Lance Lambert
2022-09-09
圖片來源：PHOTO ILLUSTRATION BY FORTUNE; ORIGINAL PHOTOS BY GETTY IMAGES
“毒藤女”（Poison Ivy），這是分析師艾維·澤爾曼在2005年預測房地產泡沫已經達到極限時，看好房地產市場的投資者給她起的一個綽號。
當托爾兄弟公司（Toll Brothers）的首席執行官鮑勃·托爾在2006年稱房地產市場已經走出低谷時，澤爾曼用一句很有名的話嘲諷他的盲目自信。她說：“你喝的是什么廉價飲料，我也想來點兒?！碑斎?，事實證明澤爾曼對房市崩潰的擔憂非常正確，而當時那些認為人口結構會持續推高房價的人卻被證明大錯特錯。
在2022年，澤爾曼再次讓看好房地產市場的人們感到恐慌。
今年2月，Zelman & Associates的創始人稱新冠疫情期間的房地產市場繁榮達到了“最高峰”。她的預測再次準確無誤。幾周后，抵押貸款利率上漲使美國房地產市場開始下滑。今年夏季，隨著房地產市場開始更大幅度回調，澤爾曼在為其精品住宅研究公司的客戶評估美國房價時提供了悲觀的觀點。
她最近在“Macro Hive Conversations”播客中說道：“從免費資金向[抵押貸款]利率和通貨膨脹升高的變化，正在產生影響。因此市場正在準備進行一次大規模[房價]回調。過去幾個月我們已經看到了這樣的跡象。在主要位于西海岸、西南部和山地各州的個別市場，房屋庫存量正在快速增長?！?/p>
澤爾曼的預測模型預測，2023年，美國房價將下跌4%。到2024年將再下跌5%。
澤爾曼表示：“在[房屋庫存量水平]快速上升的同時，需求也快速減少，因此我們會看到房價將會大幅回調。但不同市場的狀況各有不同。我并不認為這種情況會很快結束。2023年和2024年，美國房地產市場將面臨巨大壓力?！?/p>
澤爾曼預測在2022年至2024年期間，美國房價將下跌8.8%。從歷史上來看，這將是美國有記錄以來的三次最大房價跌幅之一。另外兩次分別是在大蕭條（Great Depression）和大衰退（Great Recession）期間。
如果澤爾曼的預測成真，《財富》雜志將不得不將“疫情期間的房地產市場繁榮”（美國房價在三年內上漲了43%）修改為“疫情期間的房地產市場泡沫”。盡管如此，澤爾曼所預測的房價下跌依舊是一次房地產市場回調，而不是房地產市場崩潰，因為在房地產業，房價需下跌20%才屬于房地產市場崩潰。至少它并沒有達到上一次房地產市場崩潰時的水平：2006年至2012年，美國房價從最高點跌至低谷，共下跌了27%。
當然，并非所有人都認同澤爾曼的悲觀預測。Zillow預測，明年美國房價將再次上漲2.4%。高盛集團（Goldman Sachs）預測，美國房價2023年將上漲1.8%，2024年將上漲3.5%。與此同時，美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）、CoreLogic、房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）均預測，2023年美國房價將出現低個位數上漲。
但澤爾曼并非唯一看衰房地產市場的分析師。穆迪分析（Moody’s Analytics）預測，美國房價從最高點至最低點的跌幅為0%至5%。如果美國陷入經濟衰退，穆迪分析的預測分別提高到了5%至10%。約翰·伯恩斯房地產咨詢公司（John Burns Real Estate Consulting）、Zonda、凱投宏觀（Capital Economics）和Pantheon等研究機構也預測房價下跌?；葑u評級（Fitch Ratings）認為，如果房地產市場下滑狀況進一步惡化，美國房價將下跌10%至15%。
穆迪分析的首席經濟學家馬克·贊迪對《財富》雜志表示，“創紀錄的低空置率”、“良好的貸款審批”和“普通型貸款”等因素不足以防止房價出現個位數下跌。然而，這些因素能夠避免美國房地產市場徹底陷入“崩潰”。贊迪稱，這一次，業主有更良好的財務狀況。
切記，當經濟學家或分析師談論“美國房價”時，他們所指的并非你的住宅。贊迪指出，當前全美的房地產市場回調程度會有所不同。他預測，在奧斯汀和博伊西等泡沫化嚴重的市場，房價將下跌5%至10%。贊迪認為，如果美國陷入經濟衰退，全國187個被嚴重“高估”的區域房地產市場房價就將下跌15%至20%。（財富中文網）
譯者：劉進龍
審校：汪皓
“毒藤女”（Poison Ivy），這是分析師艾維·澤爾曼在2005年預測房地產泡沫已經達到極限時，看好房地產市場的投資者給她起的一個綽號。
當托爾兄弟公司（Toll Brothers）的首席執行官鮑勃·托爾在2006年稱房地產市場已經走出低谷時，澤爾曼用一句很有名的話嘲諷他的盲目自信。她說：“你喝的是什么廉價飲料，我也想來點兒。”當然，事實證明澤爾曼對房市崩潰的擔憂非常正確，而當時那些認為人口結構會持續推高房價的人卻被證明大錯特錯。
在2022年，澤爾曼再次讓看好房地產市場的人們感到恐慌。
今年2月，Zelman & Associates的創始人稱新冠疫情期間的房地產市場繁榮達到了“最高峰”。她的預測再次準確無誤。幾周后，抵押貸款利率上漲使美國房地產市場開始下滑。今年夏季，隨著房地產市場開始更大幅度回調，澤爾曼在為其精品住宅研究公司的客戶評估美國房價時提供了悲觀的觀點。
她最近在“Macro Hive Conversations”播客中說道：“從免費資金向[抵押貸款]利率和通貨膨脹升高的變化，正在產生影響。因此市場正在準備進行一次大規模[房價]回調。過去幾個月我們已經看到了這樣的跡象。在主要位于西海岸、西南部和山地各州的個別市場，房屋庫存量正在快速增長?！?/p>
澤爾曼的預測模型預測，2023年，美國房價將下跌4%。到2024年將再下跌5%。
澤爾曼表示：“在[房屋庫存量水平]快速上升的同時，需求也快速減少，因此我們會看到房價將會大幅回調。但不同市場的狀況各有不同。我并不認為這種情況會很快結束。2023年和2024年，美國房地產市場將面臨巨大壓力。”
澤爾曼預測在2022年至2024年期間，美國房價將下跌8.8%。從歷史上來看，這將是美國有記錄以來的三次最大房價跌幅之一。另外兩次分別是在大蕭條（Great Depression）和大衰退（Great Recession）期間。
如果澤爾曼的預測成真，《財富》雜志將不得不將“疫情期間的房地產市場繁榮”（美國房價在三年內上漲了43%）修改為“疫情期間的房地產市場泡沫”。盡管如此，澤爾曼所預測的房價下跌依舊是一次房地產市場回調，而不是房地產市場崩潰，因為在房地產業，房價需下跌20%才屬于房地產市場崩潰。至少它并沒有達到上一次房地產市場崩潰時的水平：2006年至2012年，美國房價從最高點跌至低谷，共下跌了27%。
當然，并非所有人都認同澤爾曼的悲觀預測。Zillow預測，明年美國房價將再次上漲2.4%。高盛集團（Goldman Sachs）預測，美國房價2023年將上漲1.8%，2024年將上漲3.5%。與此同時，美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）、CoreLogic、房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）均預測，2023年美國房價將出現低個位數上漲。
但澤爾曼并非唯一看衰房地產市場的分析師。穆迪分析（Moody’s Analytics）預測，美國房價從最高點至最低點的跌幅為0%至5%。如果美國陷入經濟衰退，穆迪分析的預測分別提高到了5%至10%。約翰·伯恩斯房地產咨詢公司（John Burns Real Estate Consulting）、Zonda、凱投宏觀（Capital Economics）和Pantheon等研究機構也預測房價下跌。惠譽評級（Fitch Ratings）認為，如果房地產市場下滑狀況進一步惡化，美國房價將下跌10%至15%。
穆迪分析的首席經濟學家馬克·贊迪對《財富》雜志表示，“創紀錄的低空置率”、“良好的貸款審批”和“普通型貸款”等因素不足以防止房價出現個位數下跌。然而，這些因素能夠避免美國房地產市場徹底陷入“崩潰”。贊迪稱，這一次，業主有更良好的財務狀況。
切記，當經濟學家或分析師談論“美國房價”時，他們所指的并非你的住宅。贊迪指出，當前全美的房地產市場回調程度會有所不同。他預測，在奧斯汀和博伊西等泡沫化嚴重的市場，房價將下跌5%至10%。贊迪認為，如果美國陷入經濟衰退，全國187個被嚴重“高估”的區域房地產市場房價就將下跌15%至20%。（財富中文網）
譯者：劉進龍
審校：汪皓
“Poison Ivy.” That’s what housing bulls called analyst Ivy Zelman after she came out in 2005 and called the top of the housing bubble.
When Toll Brothers CEO Bob Toll tried to say the housing market had bottomed out in 2006, Zelman famously quipped back, “Which Kool-Aid are you drinking, because I want some.” Of course, Zelman’s housing-bust fears proved more than correct, and all those at the time who thought demographics would continue to propel the aughts’ home prices forward were proved dead wrong.
Fast-forward to 2022, and Zelman once again has housing bulls sweating.
Back in February, the founder of Zelman & Associates called the “peak” of the Pandemic Housing Boom. She was on the money again. Just weeks later, spiked mortgage rates pushed the U.S. housing market into a slowdown. This summer, as the housing correction intensified, Zelman provided a bearish assessment of U.S. home prices to clients of her boutique housing research firm.
“So right now we’re getting a backlash of the change in direction from free money to now the rise in [mortgage] rates and inflation. So the market is poised for a fairly significant [price] correction. And we’re already seeing signs of that over the last several months,” Zelman recently said on the?Macro Hive Conversations?podcast. “Inventories in certain markets—mostly on the West Coast, Southwest, and Mountain states—are rising at Mach speed.”
Zelman’s forecast model predicts that in 2023 U.S. home prices will fall 4%. Then in 2024 she predicts another 5% drop.
“As fast as [inventory levels] are rising and demand is plummeting, we could see pretty substantial [home] price corrections. But it’s going to vary by market,” Zelman says. “I don’t think this will just end quickly. This is going to be a very pressured market nationally in 2023 and 2024.”
Zelman’s outlook amounts to a 8.8% drop in U.S. home prices between 2022 and 2024. Historically speaking, that would make this one of the three sharpest home price drops ever recorded. The other two being those from the Great Depression and Great Recession.
If Zelman’s prediction holds true, Fortune would have to shift our branding from the Pandemic Housing Boom—a period that saw U.S. home prices soar 43% in just over three years—to the Pandemic Housing Bubble. That said, this forecasted drop is still more of a housing correction than a housing crash—something that the industry says requires a 20% price drop. At least it wouldn’t be on the level of the last crash: Peak to trough, U.S. home prices fell 27% between 2006 and 2012.
Not everyone agrees with Zelman’s bearish outlook, to be sure. Over the coming year, Zillow predicts that U.S. home prices will rise another 2.4%. Goldman Sachs predicts that U.S. home prices will rise 1.8% in 2023 and 3.5% in 2024. Meanwhile, firms like the Mortgage Bankers Association, CoreLogic, Fannie Mae, and Freddie Mac all still predict low single-digit home price jumps in 2023.
But Zelman also isn’t the only housing bear. Peak to trough, Moody’s Analytics expects U.S. home prices to decline from 0% to 5% nationally. If a recession hits, that Moody’s forecast moves to 5% to 10%, respectively. Falling home prices are also predicted by research firms including John Burns Real Estate Consulting, Zonda, Capital Economics, and Pantheon. Fitch Ratings thinks home prices could fall between 10% and 15% if the housing downturn takes a worse turn.
Mark Zandi, chief economist at Moody’s, tells?Fortune that factors including “record low vacancy,” “very good underwriting,” and “plain vanilla lending” won’t be enough to prevent a single-digit drop in home prices. However, it will prevent the U.S. housing market from slipping into a full-blown “housing crash.” This time around, Zandi says, homeowners are in much better financial shape.
Keep in mind that when an economist or analyst says “U.S. home prices,” they don’t mean your house. Across the country, Zandi says, the results of the ongoing housing correction will vary. In frothy markets, like Austin and Boise, Zandi predicts home prices will fall between 5% and 10%. If a recession hits, Zandi expects 15% to 20% drops in the nation’s 187 significantly “overvalued” regional housing markets.
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