孫宏斌和吳亞軍，為何“同途殊歸”？
劉蘭香
2022-09-01
截至8月31日，2022年中報季正式落幕，融創(chuàng)和恒大這兩家往日的《財富》世界500強房企也于當日先后發(fā)布延期披露2022年半年度報告的公告。實際上，兩家公司2021年的財報都欠奉已久，因此均消失于2022年的世界500強榜單。
恒大的2萬億債務已人盡皆知，而融創(chuàng)由于尚未公布2021年財報，只能參考2021年中期數(shù)據，當時其總負債高達9971億元，那也是近1萬億元。不過，盡管兩者都曾因狂飆突進而深陷債務困境且目前都前景未明，多數(shù)人對融創(chuàng)和恒大可能還是懷著并不完全一樣的情感。
顯而易見，和許家印相比，孫宏斌更有擔當，除了去年的自掏腰包29億給公司做無息貸款外，今年4月初對“20融創(chuàng)01”債務展期時又給這筆債券提供無限連帶責任擔保，押上了自己的信譽，加之此前他在多次充當“白衣騎士”之時所顯露的性情中人色彩，都讓人難免對他今日之命運生出惋惜之情。
去年8月31日，在融創(chuàng)2021年中報業(yè)績會上提出堅決降負債穩(wěn)投資，孫宏斌直言，盡管大環(huán)境變差，但融創(chuàng)沒有問題?！捌渌禺a公司會暴雷，融創(chuàng)也不會暴雷?！彼@一番豪言的背景是，2021上半年，融創(chuàng)中國累計實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣3,207.6億元，同比增長64%。
整整一年過后回頭來看，孫宏斌當時對市場形勢和政策走向有所覺察。在這場業(yè)績會后不久，融創(chuàng)就開始積極自救，包括相繼轉讓上海虹橋商務區(qū)寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓、昆明文旅城二期等多個項目，以及出售貝殼股份、變賣融創(chuàng)服務股權等。近半年時間，融創(chuàng)回血近400億元，但與近萬億的負債總額相比，可以說是杯水車薪。
而在“前高后低”的2021年之后，房地產行業(yè)迎來了更艱難的2022年，融創(chuàng)的“緊”日子也是雪上加霜。3月28日，融創(chuàng)發(fā)布公告稱不刊發(fā)2021年未經審核年度業(yè)績，延期舉行董事會會議，并表示融創(chuàng)中國股份將于4月1日起暫停買賣。
3月25日晚，孫宏斌還曾發(fā)朋友圈稱，“2022年一季度，我們在28個城市交付43個項目，用最大誠意兌現(xiàn)成千上萬戶業(yè)主交托的幸福期許?！钡患径群笮蝿萑栽俣葠夯?。今年前7月，融創(chuàng)中國銷售額1238.5億元，同比下降約66.54%，主要是今年4月份后大幅下滑。數(shù)據顯示，今年前3個月，融創(chuàng)中國的單月銷售額都在220億元以上，而從4月開始，陡降至單月120~140億元，7月份更是降至單月110.3億元，創(chuàng)今年以來單月銷售額最低記錄。
自從融創(chuàng)中國在5月份官宣美元債“爆雷”后，我們就很少看到關于融創(chuàng)的重磅消息了。而結合近期一系列政策“救項目不救房企”的導向來看，融創(chuàng)的前景難言樂觀。不過，近日關于龍湖的一則重磅消息引人關注，即龍湖集團擬發(fā)行15億元中票，中債增提供全額擔保。這么看來，說政策不救房企也不完全準確，同為民營房企的龍湖還是得到了官方的背書。
值得注意的是，融創(chuàng)和龍湖實際上可以說是中國最具可比性的兩家房企。兩家都是千億規(guī)模的TOP10級別房企；都是在港交所上市的民營房企；都重點布局一二線城市；均以產品力著稱，且主要定位于中高端市場；產品線均涵蓋住宅、商辦（文旅）、物業(yè)服務等板塊。但為何同途殊歸？
最根本的原因，或許還是兩家公司掌舵人的性格差異。孫宏斌的“賭性”無需多言，當年的順馳敗局正源于此。盡管2016年12月中央經濟會議就提出“房住不炒”，但之后幾年間融創(chuàng)為做大規(guī)模拿了不少地王項目和算不過賬的商辦綜合體項目，才導致路越走越窄。
當然，房地產行業(yè)的“賭徒”并不鮮見，因為反正賭贏了歸自己，賭輸了就讓全社會承擔后果，這個誘惑確實很難讓人抗拒。但很顯然吳亞軍就抗拒住了，她在過去這些年所展現(xiàn)出的定力和耐性是民營房企中少有的，一方面對前些年“躺賺”的住宅開發(fā)業(yè)務沒有盲目擴張，一方面把需要精打細算才能賺錢的商業(yè)地產和長租公寓也運營得當，一點點把路走得越來越寬。
龍湖被稱為房地產民企“最后的堡壘”，并非虛言。近期被曝出違約的傳聞后，在以55億港元新股增發(fā)、35億港元銀團貸款等實質舉措穩(wěn)定市場信心的同時，吳亞軍還對投資者表示：“龍湖依靠原則和紀律走到今天，現(xiàn)在依然不變，包括內外債的結構、長短的結構，龍湖都在提前安排，沒有什么問題?！?/p>
另外，在8月26日龍湖集團2022年中期業(yè)績推介會上，吳亞軍透露，一位金融機構里管理風險的人跟她說過一句話，“他說其實泰坦尼克號撞上冰山那一刻，再去調整已經來不及了，一定要在沒有看到冰山的時候，就有所應對?！边^去十多年里，吳亞軍也以此為誡，保持財務自律，提前轉型?！拔揖涂傇谙耄袥]有我們看不見的冰山？我們要撞上了怎么辦？”
實際上，早在2008年，吳亞軍就曾撞上過全球金融危機的“冰山”，也是這次危機給龍湖和吳亞軍結結實實地上了一課。在此后四萬億政策刺激同行狂飆突進做大規(guī)模的時候，他們在開發(fā)業(yè)務擴張方面一直相對克制，甚至早在2011年就宣布把布局商業(yè)上升到公司發(fā)展戰(zhàn)略的高度，決定每年都把銷售回款的10%用來投資持有型物業(yè)。
11年后，龍湖最新發(fā)布的2022年中報顯示，截至今年6月末，已在14個城市累計開業(yè)運營商場65座，半年間僅僅商業(yè)租金就達到46.5億元，同比增長26%；商業(yè)加上租賃住房、物業(yè)管理等在內的經營性業(yè)務收入則達到110億，同比也是增長26%。
而從2021年1月1日“三道紅線”出臺至今，這一輪房地產行業(yè)的深度調整已經一年多，這次調控對所有房企來說都是比2008年更大的“冰山”。瀚海闌干百丈冰，愁云慘淡萬里凝。唯龍湖等少數(shù)幾家民營房企韌性凸顯，他們也得到了監(jiān)管更多的融資支持，有望穿越“冰山”。
值得一提的是，上半年龍湖平均融資成本首次破“4”，降至3.99%，同時剔除預售監(jiān)管資金和其他受限資金后的現(xiàn)金短債比達3.1倍，都是令業(yè)內人士艷羨不已的數(shù)字。
在近日的博鰲房地產論壇上，港企恒隆地產董事長陳啟宗也直言，內地開發(fā)商中，他一向習慣以“得罪”的態(tài)度與同行交流，唯對吳亞軍女士表達過敬佩?！斑^去房地產行業(yè)的很多參與者頭腦發(fā)熱，都變成了瘋子，吳亞軍則頭腦清醒?！?/p>
孫宏斌2003年曾帶領順馳瘋狂向外擴張，在中國地產界掀起一股旋風，并揚言要打敗當年的行業(yè)老大萬科。然而，順馳跑得太快了，2006年就因資金鏈斷裂而被香港路勁接盤。
對于久未公開發(fā)聲的孫宏斌，我們確實無從揣測他此刻的心境，但在2011-2015年的那輪房地產調控周期內，孫宏斌在2014年12月24日發(fā)的一條微博可以給我們提供一些線索。
“最近很多媒體新老朋友聯(lián)系我，我沒接電話沒回信息，相信你們都能理解和原諒。我知道沉默是金有時候是對的；我理解知進退是一種成熟；我深信妥協(xié)和讓步也是一種勇敢；我堅信人不應該糾纏過去的是非對錯，應該向前看，往前走。”（財富中文網）
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