政策空轉與房企未來
柏文喜
2022-08-18
國家統計局近期發布的房地產行業數據體現了一個基本基調，即上半年銷售面積、銷售收入都同比降幅較大，但環比降幅收窄，似乎有觸底勢頭。但實際上，在各地不斷加大的政策刺激下目前依然看不到行業復蘇的跡象，形勢依然相當嚴峻。這其實也反映了行業基本面和行業走勢已與政策面脫鉤的基本事實。政策失效的最典型代表可以說是并購貸款和AMC（專門處理不良資產的資產管理公司）入場。而當前以房地產為表、以土地財政為里的行業格局，也以土拍市場出現的以國央平（國企、央企、平臺公司）為主力的現象昭示著行業的未來。
2022年已過去大半，邊際寬松的政策加持之下，上半年沒有迎來行業的春天，倒是出現了普遍的銷售大幅下滑與更多頭部民營房企的暴雷。
房地產行業平穩健康發展問題成了7月28日政治局會議議題，這還是房地產行業歷史上的第一次，一方面說明行業本身在國民經濟中的重要地位，另一方面也表明房地產的關聯產業，以及土地財政已成為逆周期調節和抗擊疫情等多重增支減收因素之下穩定地方財政的核心問題。而上市房企的半年報顯示已有50多家預虧，還有多家房企2021年的年報至今尚未發布。此輪行業周期是否如國家統計局說的那樣已經趨向觸底，確實還是一個問題。
8月15日，國家統計局發布的房地產行業數據體現了一個基本基調，即上半年銷售面積、銷售收入都同比降幅較大，但環比降幅收窄，似乎有觸底勢頭。其中，1-7月商品房銷售面積78178萬平米，同比下降23.1%；銷售額75763億元，同比下降28.8%，銷售不暢導致了新開工面積和拿地面積同期分別環比下降35%和26%，但在“保交樓”的壓力之下施工面積和竣工面積降速同比收窄。
夏天即將結束，秋意已現。在各地不斷加大的政策刺激下目前依然看不到行業復蘇的跡象，形勢依然相當嚴峻。這其實也反映了行業基本面和行業走勢已與政策面脫鉤的基本事實。
過往的行業政策更擅長于從銀根和地根，從市場準入方面來管控市場過熱問題，而在遭遇行業信心不足與預期下行，需要提升需求的時候就顯得有點束手無策。在收入預期低迷之下，從市場端到資金端的所有旨在擴張需求的政策施力，都在購房者不愿加杠桿、入市意愿下降的情況下失去了市場傳導能力。而在行業流動性困境無法疏解的情況下，相關的信貸寬松也就成了無本之木，反而是大量的流動性變成了央行報表上充裕的M2和快速增加的居民存款，以及消費與投資意愿下降之下的大量的提前還貸行為。有數據表明，一方面是目前的M2相當充裕，商業銀行的貸款發放不出去，上半年居民存款在經濟不景氣之下竟然創歷史新高，另一方面是房地產全行業的銷售大幅下滑與市場的愁云慘淡。
之所以去年下半年以來，從中央到地方不斷連續推出的促進行業回暖和復蘇的政策至今不見起效，主要是樓市快速下行疊加宏觀預期下行，導致具有買漲不買落的樓市與房地產行業出現了企業流動性問題和市場信心雙重問題。這兩個問題相互作用之下，只要市場信心不恢復，樓市不回暖，短期的向房企的輸血式資金紓困，無論規模多大都無法解決問題。對房企而言，只要銷售不見起色，暴雷就只是個時間問題。
而近期出現的爛尾樓業主“抱團停貸”事件更是暴露了預售制下資金監管的千瘡百孔，讓本來就信心極度脆弱的新房與期房市場雪上加霜，也加大了行業對于未來市場復蘇難度的憂慮。今年以來剛改轉向二手房市場以及二手房整體上揚的交易占比，很大程度上正是對預售制下新房與期房市場交房風險擔憂的直接體現。
政策失效的最典型代表可以說是并購貸款和AMC（專門處理不良資產的資產管理公司）入場，因為將其作為力度較大的促進行業復蘇的兩項政策，正是政策面對行業基本面和市場心理缺乏認知、脫離行業運行實際的具體體現。
去年下半年推出的并購貸款政策，旨在以向優勢房企發放貸款，以促進行業并購整合的方式向行業注入流動性來恢復行業活力，但“二手車效應”（即在信息不對稱的情況下，買方只能通過壓低價格來避免風險和損失，賣方則因怕吃虧而不愿意提供高質量的產品）卻讓市場中出現的只是較差的項目。一方面出險房企在未最終放棄自救努力前還指望以優質項目實現翻盤和出讓較差的項目來挽救自身流動性，另一方面“撿尸心理”讓優勢房企期待出險房企情況更差之后再低價獲取其優質項目而遲遲不肯出手，這就致使并購貸款成了少數優勢房企借機優化自身融資結構的機會而并無入市并購的實質性動作。
而AMC的入場更是如此。AMC既有經驗和技術，也有資金實力和市場資源，但是在出險房企尚未放棄自救努力，也未發生行政接管的情況下，AMC的介入只能成為其脫困方案的技術咨詢者和增信、注資等資源提供者。年初一些全國性AMC已經入場并被寄予厚望，卻至今不見具體動作，正是因為市場化、法制化原則讓AMC在未接受出險企業資產處置權之前無法施展其天然優勢。而鄭州地方AMC近期的下場，是旨在化解爛尾樓這一社會問題來幫助政府履行社會責任的，與此前AMC的入場截然不同。所以行業同仁們也不要對AMC出手拯救自己抱有太大期望，當您的命運與AMC發生交集的時候，您往往也就失去了左右自己方向與命運的機會了。
在爛尾樓業主們“抱團停貸”風潮的影響與壓力之下，各地政府主動或被動加強了預售資金監管，但監管的強化在地方政府“保交樓”訴求之下卻往往演變為“各掃門前雪”的以鄰為壑，導致多項目、跨區域的大型房企本就十分緊張的資金面進一步惡化，反而可能造成更多的項目停工停貸和爛尾。這無疑是當前需要行業主管部門和監管層從行業整體角度關注和協調的一個現象與問題，不然就容易出現為解決問題而制造更多問題的結果發生。
目前，地根與銀根高度受控，房地產行業已演變為以房地產為表、以土地財政為里的格局，不再是解決國民住房需求的市場化渠道和市場化程度最高的行業之一，同時行業供求關系也已發生了質變。而當前的行業格局也以土拍市場出現的以國央平（國企、央企、平臺公司）為主力的現象昭示著行業的未來。因此，在去杠桿、低周轉化之下的重資產化，將推動行業將投資開發和持有業務等向具備長線資金、大資金、低息資金和融資優勢的國央企、平臺公司和少數頭部優勢民營房企集中，而大多數民營房企將或主動或被迫轉型進入以代建、運營等為主的輕資產專業化服務領域。
形勢比人強。審時度勢，量力而為，早轉型早主動，走上輕資產商業運營管理之路的萬達已經就此作出了表率。（財富中文網）
作者柏文喜為財富中文網專欄作家，IPG中國區首席經濟學家
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編輯：劉蘭香
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