西安率先出招鉗制銀行，意在“甩鍋”？
柏文喜
2022-07-15
針對正在蔓延的爛尾樓業主“強制停貸”的情況，7月14日，西安市住建局等五部門聯合發布了《關于防范商品房延期交房增量問題工作措施》，成為率先出臺相關政策的省會城市。新政規定，銀行擅自撥付監管資金的，應當負責追回資金；無法追回的依法承擔相應賠償責任。這再次凸顯出從法理公正和合同權利平衡的角度而言，在樓盤出現爛尾而無法交房時，爛尾樓的后果不應該由按揭買房者來獨自承擔。同時，這個新政將預售制下涉房資金行政監管與商業監管的關系、責任再次推到了聚光燈下。無論地方政府是否意在甩鍋與推責，這種討論對于推動行業發展與進步，乃至推動依法治國和依法理政都是十分有益的。
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針對首發于江西景德鎮并快速蔓延至全國多個省市的爛尾樓盤業主“抱團停貸”事件，銀保監會率先發聲表示關注到個別房企樓盤出現延期交付情況，強調關鍵在于“保交樓”，并表示將引導金融機構市場化參與風險處置，加強與住建部門、中國人民銀行工作協同，支持地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩定”工作。各家商業銀行在銀保監會指導下也迅速作出了反應，目前已有至少17家商業銀行發布公告紛紛表示“抱團停貸”涉及面較小且風險可控。但商業銀行的這一作法貌似更多的是要應對來自資本市場的壓力，因為僅僅招商銀行的市值近期已跌超20%，而此次“抱團停貸”事件自然又加劇了各家銀行股價與市值的下跌壓力。
就爛尾樓問題頻發的歸因而言，除了貪心不足的房企挪用項目開發資金以實現加杠桿來推動過往的高周轉高負債模式下的規模增長訴求之外，負有行政監管與商業監管責任的地方政府與銀行則成為近日輿論風暴延燒、關注和抽絲剝繭的焦點。壓力之下，有銀行人士和立場偏向銀行的法律人士在接受媒體采訪時聲稱按揭貸款合同與樓盤爛尾是兩個完全獨立且互不相連的事實，因此樓盤爛尾并不必然導致按揭貸款人單方面停止還貸聲明的合法性。在近日流出的鄭州市關于爛尾樓盤協調會的一段視頻中，有銀行人士也聲稱銀行撥付監管賬戶資金是完全依照住建部門的指令而完全可以免責。
但最高法之前的一則涉及爛尾樓盤按揭貸款爭議的終審判決，從按揭貸款合同源于購房合同而產生的這一前提和各方權利平衡的角度，并未支持前述銀行人士的上述說法。而在爛尾樓問題比較嚴重的西安市，住房和城鄉建設局于7月14日聯合西安市金融工作局等部門火速發布了《防范商品房延期交房增量問題工作措施的通知》，更是以地方行政性規定的形式，給了上述銀行人士和法律人士致命的一擊。
具體來看，該通知第六條明確要求商品房預售資金必須全額入賬，商品房預售資金（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款）應全部直接存入專用監管賬戶進行監管，開發企業不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。第十條要求夯實銀行責任，如果商業銀行違反預售資金監管協議，未經轄區住建部門核實同意擅自撥付監管資金的應負責追回資金，無法追回的須依法承擔相應賠償責任。
其實在此之前，根據2021年3月19日西安市住建局發布的《西安市商品房預售資金監督管理辦法》通知第九條，就已明確商品房預售資金應全部直接存入專用監管賬戶進行監管，開發企業不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。也就是說，只要開發商未將預售資金全款存入監管賬戶以及在此類資金監管中存在問題并涉及商業銀行的，銀行根本無法免責。
另外，最新通知的第二十八條業已明確了銀行可能涉及的責任，稱“監管銀行違反規定或未按照商品房預售資金監管協議約定，擅自收存、維護以開發企業名義轉入的資金，未按規定監控、反饋購房貸款入賬情況，擅自撥付資金，或存在其他違規行為的，依法承擔相應法律責任；市住房建設行政主管部門可按合作協議約定暫停合作關系。購房貸款發放銀行未按規定將發放的貸款資金直接劃轉至監管賬戶的，依法承擔相應法律責任；市住房建設行政主管部門可按合作協議約定暫停合作關系。”
由此看來，商業銀行本來是要找借口將預售資金監管失守的責任完全甩鍋給負有行政監管職責的地方政府，結果被西安市政府以行政性規定的形式堵了個嚴嚴實實，而且又以新的行政規定打了強化“補丁”。估計西安市政府對于爛尾樓問題的這一反應只是開了個頭，下一階段商業銀行和各地方政府之間就商品房項目資金監管失責問題的相互甩鍋，將會很快進入眼花繚亂的新模式。
不過，無論商業銀行與地方政府之間如何相互花式甩鍋，這一沖突與紛爭對于明確爛尾樓盤的責任，以及下一步的責任追究，乃至行業規則的完善與真正的實施到位，未必都不是好事。畢竟在商品房預售制下，對于預售資金和按揭貸款，甚至開發貸款商業銀行都有著商業監管的責任，而貸后資金使用管理本身就是商業銀行貸款安全管理必須的環節，行政監管則是地方政府無可逃避的責任。
值得一提的是，西安市這個緊急出臺的新規除了將商品房預售資金監管失守可能的責任完全推責給銀行之外，卻絕口不提自身在行政監管缺失中的責任與如何處罰的問題，明顯有推責之意。想想看，目前爛尾樓遍地的現狀，如果沒有行政監管自身的失效，會有商業銀行對監管資金的大面積擅自撥付和開發商濫開銀行賬戶嗎？手握處罰大權的地方政府還不把膽敢擅自妄為的商業銀行罰個底兒朝天？把商業銀行負有直接責任的人員抓個干干凈凈？因此就監管失責這個問題上，誰的責任最大，自然是不言而喻的。
另外，細讀該通知中關于房企自有資金那段表述，也令人不禁啞然失笑，因為這簡直就是正確的廢話。只要開發商的買地款來自于開發商母公司，自然就很難確認這一買地款是否開發商的自有資金。如果非要通過層層穿透來進行調查認證，就憑地方住建部門對企業經營的理解程度，又要針對那么多房企和那么多具體的宗地，他們有無這個能力或者說精力和財力？這種坐在空調房里想出來的政策，只不過是紙上談兵。
正如北師大房地產研究中心的董藩教授所說，全世界發達經濟體都有預售制度，但這些國家的預售制度在簽房屋預售合同時，不會同時要求必須簽銀行貸款合同，而是直到交房時才辦理貸款手續。另外預售資金也是放到信托賬號，由買賣雙方的律師與政府共同監管，而開發商需要的開發資金主要是向銀行申請開發貸款。一旦出現爛尾等意外，商品房不能交付，首付款是可以退還給買房人的。在我國，是銀行提供了不合理的、嚴重損害購房人權益的格式合同，并把貸款時間提前提前了1-3年，讓購房者不得不接受。這樣，銀行不但提前1-3年收利息，而且用這樣的合同規定把風險全部推給了購房人。如果購房人因項目爛尾、斷供，銀行又用“納入征信記錄”相威脅。這些規定，都是顯失公平、嚴重損害買房者權益的。
總之，按揭買房者的買房行為并無惡意，從法理公正和合同權利平衡的角度而言，在樓盤出現爛尾而無法交房時，爛尾樓的后果就不應該由按揭買房者來獨自承擔。而西安市政府出臺的這個預售資金監管新規，將預售制下涉房資金行政監管與商業監管的關系、責任再次推到了聚光燈下。無論其是否意在甩鍋與推責，這種討論對于推動行業發展與進步，乃至推動依法治國和依法理政都是十分有益的。（財富中文網）
作者柏文喜為財富中文網專欄作家，IPG中國區首席經濟學家
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編輯：劉蘭香
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