居家辦公成常態，寫字樓或大幅掉價
CHRISTINE MUI
2022-06-13
根據一份新報告，如果當前的遠程辦公模式不逆轉，到2029年，全美寫字樓的價值可能會比疫情前減少5000億美元。
根據紐約大學和哥倫比亞大學研究人員本月早些時候發布的一項研究報告，在2020年期間，即疫情爆發之初，紐約市辦公樓的市值暴跌了約三分之一。如果從全美的辦公物業來看，未來10年寫字樓的價值可能比2019年下降28%，即使最終會有更多的人重返辦公室工作。但辦公樓價值下降百分比可能會更高。
研究人員之一斯汀·范·紐維爾伯格（Stijn Van Nieuwerburgh）告訴《財富》雜志：“想象一下，未來10年，全世界仍將保持目前這種混合型或遠程辦公為主的工作模式。那么之后寫字樓的價值下降幅度會更大，會下降38%，而不是28%。”
哥倫比亞大學商學院金融和房地產教授范·紐維爾伯格表示：“研究人員從2020年8月開始考慮新冠肺炎疫情給美國房地產格局帶來的影響。”研究團隊還包括紐約大學斯特恩商學院（NYU’s Stern School of Business）金融學助理教授阿比特·古普塔（Arpit Gupta）和哥倫比亞商學院（Columbia Business School）博士生弗林達·米塔爾（Vrinda Mittal）。
他們分析了覆蓋全美105個寫字樓市場的商業交易信息數據庫CompStak的租賃數據，發現從2020年1月到2021年12月，租賃收入已經下降了8%。租賃收入減少的原因是各大公司不續簽租約，或者續簽租約租用的樓面面積比以前小。遠程工作崗位較多的公司更有可能降低商業辦公空間需求。
但對寫字樓業主來說，最糟糕的情況可能還沒有到來。美國寫字樓的租約都很長，在2020年，租約平均為7年之久，這意味著在未來幾年內，在疫情之前和疫情期間簽訂的租約將同時到期。
范·紐維爾伯格表示：“我傾向于把這一情況想象成一場火車事故，而這場火車事故是用慢動作播放的，基本上，只有三分之一的租約到期需要續簽。隨著這些租約到期，未來幾年仍需做出很多關于空間的決定。”
在那些續簽辦公室租約的公司中，許多公司現在選擇更短的租約期限。范·紐維爾伯格表示，“許多公司采取權宜之計，直到基本上，他們的遠程工作計劃塵埃落定”。根據穆迪分析公司（Moody’s Analytics），一年期或更短時間期限的辦公室租約正在增加，從2019年的15%增加到2020年的26%和2021年的32%。
受影響最嚴重的寫字樓是本研究報告所稱的A-類、B類和C類寫字樓，這些舊物業的情況在價值和空間方面能夠代表市場上大部分物業的情況。“A+”類寫字樓的使用率高，租金也比以前高，而與新的“A+”類寫字樓不同的是，舊物業價值可能會下降44%。
這對投資者有著巨大影響，因為范·紐維爾伯格認為，低檔商業寫字樓未來可能會成為一種“擱淺的資產類別”，并影響城市的融資方式。
他警告稱：“商業房地產是一個龐大的資產類別，價值數萬億美元。寫字樓可以說是商業房地產中最大的組成部分，幾乎每只養老基金、教師退休基金都間接地投資了寫字樓。如果未來寫字樓的市場租金大幅下降，那也會自動減少政府的稅收收入。”
自2008年金融危機以來，養老基金一直在穩步增加對商業房地產的投資。
陷入困境的辦公物業帶來的威脅也引發了這樣一個問題：從長遠來看，這些空間未來會如何。范·紐維爾伯格表示，盡管存在分區和其他可變因素帶來的挑戰，但將一些商業用地改為住宅用地已經在進行中。
“在過去一年的疫情之后，人們成群結隊地回到曼哈頓。只是他們不想待在辦公室里。” 范·紐維爾伯格補充道。“住房嚴重短缺，所以這似乎是一個機會，可以把一些有改造潛力的B類、C類寫字樓改造成住宅，并有助于降低租金。”（財富中文網）
譯者：中慧言-王芳
根據一份新報告，如果當前的遠程辦公模式不逆轉，到2029年，全美寫字樓的價值可能會比疫情前減少5000億美元。
根據紐約大學和哥倫比亞大學研究人員本月早些時候發布的一項研究報告，在2020年期間，即疫情爆發之初，紐約市辦公樓的市值暴跌了約三分之一。如果從全美的辦公物業來看，未來10年寫字樓的價值可能比2019年下降28%，即使最終會有更多的人重返辦公室工作。但辦公樓價值下降百分比可能會更高。
研究人員之一斯汀·范·紐維爾伯格（Stijn Van Nieuwerburgh）告訴《財富》雜志：“想象一下，未來10年，全世界仍將保持目前這種混合型或遠程辦公為主的工作模式。那么之后寫字樓的價值下降幅度會更大，會下降38%，而不是28%。”
哥倫比亞大學商學院金融和房地產教授范·紐維爾伯格表示：“研究人員從2020年8月開始考慮新冠肺炎疫情給美國房地產格局帶來的影響。”研究團隊還包括紐約大學斯特恩商學院（NYU’s Stern School of Business）金融學助理教授阿比特·古普塔（Arpit Gupta）和哥倫比亞商學院（Columbia Business School）博士生弗林達·米塔爾（Vrinda Mittal）。
他們分析了覆蓋全美105個寫字樓市場的商業交易信息數據庫CompStak的租賃數據，發現從2020年1月到2021年12月，租賃收入已經下降了8%。租賃收入減少的原因是各大公司不續簽租約，或者續簽租約租用的樓面面積比以前小。遠程工作崗位較多的公司更有可能降低商業辦公空間需求。
但對寫字樓業主來說，最糟糕的情況可能還沒有到來。美國寫字樓的租約都很長，在2020年，租約平均為7年之久，這意味著在未來幾年內，在疫情之前和疫情期間簽訂的租約將同時到期。
范·紐維爾伯格表示：“我傾向于把這一情況想象成一場火車事故，而這場火車事故是用慢動作播放的，基本上，只有三分之一的租約到期需要續簽。隨著這些租約到期，未來幾年仍需做出很多關于空間的決定。”
在那些續簽辦公室租約的公司中，許多公司現在選擇更短的租約期限。范·紐維爾伯格表示，“許多公司采取權宜之計，直到基本上，他們的遠程工作計劃塵埃落定”。根據穆迪分析公司（Moody’s Analytics），一年期或更短時間期限的辦公室租約正在增加，從2019年的15%增加到2020年的26%和2021年的32%。
受影響最嚴重的寫字樓是本研究報告所稱的A-類、B類和C類寫字樓，這些舊物業的情況在價值和空間方面能夠代表市場上大部分物業的情況。“A+”類寫字樓的使用率高，租金也比以前高，而與新的“A+”類寫字樓不同的是，舊物業價值可能會下降44%。
這對投資者有著巨大影響，因為范·紐維爾伯格認為，低檔商業寫字樓未來可能會成為一種“擱淺的資產類別”，并影響城市的融資方式。
他警告稱：“商業房地產是一個龐大的資產類別，價值數萬億美元。寫字樓可以說是商業房地產中最大的組成部分，幾乎每只養老基金、教師退休基金都間接地投資了寫字樓。如果未來寫字樓的市場租金大幅下降，那也會自動減少政府的稅收收入。”
自2008年金融危機以來，養老基金一直在穩步增加對商業房地產的投資。
陷入困境的辦公物業帶來的威脅也引發了這樣一個問題：從長遠來看，這些空間未來會如何。范·紐維爾伯格表示，盡管存在分區和其他可變因素帶來的挑戰，但將一些商業用地改為住宅用地已經在進行中。
“在過去一年的疫情之后，人們成群結隊地回到曼哈頓。只是他們不想待在辦公室里。” 范·紐維爾伯格補充道。“住房嚴重短缺，所以這似乎是一個機會，可以把一些有改造潛力的B類、C類寫字樓改造成住宅，并有助于降低租金。”（財富中文網）
譯者：中慧言-王芳
If current remote work patterns do not reverse, office buildings nationwide could take a $500 billion loss from their pre-pandemic value by 2029, according to a new report.
Over the course of 2020—at the outset of the pandemic—the market value of New York City’s office building stock plummeted by roughly a third, according to a working paper from researchers at NYU and Columbia released earlier this month. Extended to all U.S. office properties, values could fall 28% below what they were in 2019 over the next decade, even as more people eventually return to the office. But that percentage could be even higher.
“Imagine thinking about a path where the world remains in this predominantly hybrid or remote work environment that we’re currently in for the next 10 years,” one of the researchers, Stijn Van Nieuwerburgh, told Fortune. “Then the decline is larger—it’s 38% instead of 28%.”
The researchers started considering the impact of COVID-19 on the U.S. real estate landscape back in August 2020, said Van Nieuwerburgh, a finance and real estate professor at Columbia University’s Graduate School of Business. The research team also includes Arpit Gupta, assistant professor of finance at NYU’s Stern School of Business, and Vrinda Mittal, a Ph.D. student at Columbia Business School.
They analyzed lease data from CompStak, a database of commercial deal information that covers 105 office markets across the country, and found that lease revenues have already declined 8% from January 2020 to December 2021. Those revenue losses have come from firms that chose not to renew their leases, or renewed for less floor space than before. Companies with a larger share of remote job listings were more likely to be the same ones lowering their demand for commercial office space.
But the worst for office building owners may be yet to come. Office leases in the U.S. are lengthy, lasting an average of seven years in 2020, which means that in a few years, leases from before and during the pandemic will simultaneously be up for renewal.
“I like to think of this as a train wreck in slow motion, where essentially, only a third of the leases have even come up for renewal,” Van Nieuwerburgh said. “There’s kind of still a lot of decisions about space to be made in the next several years as these leases roll off.”
And of those companies that have renewed their office leases, many are now opting for shorter lease lengths, “kicking the can down the road until basically, the dust settles on their remote working plans,” Van Nieuwerburgh said. Very short office leases of one year or less are on the rise, increasing from 15% in 2019 to 26% in 2020 and 32% in 2021, according to Moody’s Analytics.
The offices most affected are what the paper calls classes A-, B, and C buildings, older properties that represent the majority of the market in terms of value and space. Unlike the newer “A-plus” buildings that are well-occupied and earning higher rents than before, these buildings could face a value reduction of 44%.
The implications for investors are huge, as Van Nieuwerburgh argues the lower-grade commercial office buildings could become a “stranded asset class” in the future, and affect how cities raise money.
“Commercial real estate is a huge asset class, trillions of dollars. Offices are arguably the largest component within commercial real estate and pretty much every pension fund, every teacher retirement fund has indirectly some exposure to offices,” he warned. “If there will be large reductions in market rent for offices in the future, that’s also going to automatically reduce tax revenue for the government.”
Pension funds have steadily increased their allocations toward commercial real estate since the 2008 financial crisis.
The threat of distressed office properties also raises the question of what will happen to those spaces in the long run. Van Nieuwerburgh said some conversion for residential use is already in the works despite zoning challenges and other variables.
“People have come back in droves to Manhattan after the pandemic in the past year. It’s just that they don’t want to be in the office,” Van Nieuwerburgh added. “There’s a huge shortage of housing, so it seems like an opportunity to convert some of those class B, C offices that’s potentially convertible into residential and help to lower the rent a little bit.”
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