變革時刻，房地產行業高質量發展路徑之探
特刊
2021-12-07
中國的房地產行業正在發生深刻變化。長久以來，旺盛的需求與高漲的投資屬性令諸多房地產企業不斷膨脹生長，連帶著其金融風險亦在悄然蔓延。可以看到，2021年集中爆發的房地產信用債危機，對應的恰是此前房地產行業多輪上行周期中埋下的風險隱患，在一系列規范化的監管與整頓中顯現發酵，并在下行周期漩渦裹挾下，風險被進一步放大。
誠然，近期多地全面落實房地產長效機制，一系列引導市場的政策取得了一定成效。全國層面和地方層面亦陸續出臺一些托底政策組合，包括投放按揭貸款、定向放松企業信貸、鼓勵加快項目銷售、盤活受限資金等等。
房地產政策暖意頻現。可以看到，政府嚴控房地產市場并不是封死整個行業，而是要讓那些不健康的企業出清，讓行業更健康持續地發展。經過這一輪出清后，留下來的企業將會迎來更好的發展。
一個行業的進步，必然需要頭部企業的探索、引領以及貢獻。在房地產行業身處凜冬的當下，如何深耕產品優勢，如何進行方向性的探索嘗試，如何選擇高質量發展路徑，成為擺在房地產企業面前亟待解決的難題。
漫長的調控
房地產穩定發展的大方向是確定而持續的。
近日，十九屆六中全會通過的《中共中央關于黨的百年奮斗重大成就和歷史經驗的決議》提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，加大保障房建設投入力度。
很多業內人士認為，這是房地產市場化以來，過去二十幾年中最寒冷的一個凜冬。長效調控機制的摸索和建立已經持續四年之久，長效機制之下地產調控已經難現全面放松。經歷這一輪漫長的地產去金融化，地產邏輯已從房企擴表/縮表轉變為居民購房意愿之下房企能否實現高質量發展。
事實上，2016年10月以來，我國持續加強了對房地產的調控，“房住不炒”政策成為了調控的核心邏輯。在房地產金融屬性被剝離后，房價開始回歸供需主導。進入下半場，尤其是建立房地產長效機制、實施房地產金融審慎管理制度以后，高杠桿、高負債、片面追求規模增長的模式，已不可持續。
在行業入冬的大勢下，對房地產公司而言，行業規模紅利逐步褪去，房企需要思考的是回歸供需主導的時代后，公司如何維持相對穩定的利潤，如何去挖掘自身的高質量發展機遇，這在當下年景尤為重要。
近日，克而瑞發布了《2021年1-11月中國房地產企業銷售百強排行榜》，碧桂園、萬科地產、融創中國分別以全口徑銷售金額7290億元、5741億元、5495億元的成績位列三甲。
在市場觀望情緒加劇的行業氛圍下，商業的競爭更需要圍繞產品質量、服務水平及用戶的生活追求來創造新的增長可能。以榜首碧桂園為例，從2019年開始，碧桂園連續三年將“全競提升”作為年度主題，進行全面自我檢視，并在合法合規、保證安全質量的前提下，做好高效率、成本力、產品力、營銷力、服務力和科技力，全面提升企業全周期競爭力，正在推動公司進入高質量發展的新階段。
信用的重塑
當下房地產行業的壓力頗為直觀。根據國家統計局發布的數據顯示，今年三季度全國商品房銷售面積和金額當季分別下降12.5%、14.1%，比二季度分別下降20.7%和23.3%。與此同時，2021年1-10月房企累計新開工面積同比減少7.7%，同比2019年復合增速為-5.2%；1-10月300城宅地供應面積同比降低15.2%，成交同比降低29.5%。
實際上，在房地產貸款集中度管理和資金融資“三線四檔”的管控下，房地產企業融資端收緊，又遇上償債高峰，導致現金流普遍緊張，流動性危機對很多房企來說，絕非危言聳聽。
下半年至今，三大國際評級機構密集下調房企評級及展望共130余次，甚至部分未出現債務違約的企業也遭遇評級下調。在此背景下，仍被穆迪和惠譽維持投資級評級的碧桂園，實屬難得。標普在10月發布的評級報告中稱，在波動的大環境下，碧桂園強有力的執行能力及多元化的土儲布局，支撐了公司銷售的增長。
2021年上半年，碧桂園權益合同銷售額約3030.9億元，同比增長14%，總收入同比增長27%；歸母凈利潤149.96億元，同比增6.11%；平均融資成本約5.39%，較去年底下降17個基點；碧桂園權益物業銷售現金回籠約2727.9億元，權益回款率達90%，已連續6年高于90%。值得一提的是，碧桂園可動用現金余額約為1862.4億元，運營資本充裕。
不過，自央行三季度例會提到“兩個維護”以來，房地產企業信貸環境開始出現邊際好轉，監管層持續釋放出信貸政策微調的信號。11月10日，央行發布的金融統計數據報告首次公布了個人住房貸款單月數據，個人住房貸款數據的改善進一步表明房地產融資環境正在好轉。
此外，債務融資工具的放松亦將為部分優質房地產企業增加流動性給予一定支持。11月9日，中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，碧桂園、招商蛇口、保利發展等部分房企表示有計劃在銀行間市場注冊發行債務融資工具。
11月11日，保利發展在銀行間市場啟動20億元中票發行，發行期限5年；招商蛇口、光明地產也相繼披露公告，將在銀行間市場分別發行30億元、不超5.8億元的中期票據。
12月1日，中國銀行間市場交易商協會非金融企業債務融資工具注冊信息系統顯示，碧桂園地產集團有限公司等三家房企的中票注冊申請已獲受理。其中，碧桂園作為非A股上市民營房企，首次在銀行間債券市場注冊中票。
房地產是典型的資金密集型行業，資金成本是衡量房地產企業競爭力的關鍵因素，能否持續保有信用融資渠道對企業而言極為重要。
賦能多元化
從近幾年中央經濟工作會議和中央政治局會議釋放的“保持房地產市場調控政策連續性和穩定性”“構建房地產市場健康發展長效機制”等信號來看，政府對房地產市場審慎調控的重視可窺一斑。
站在房地產大周期的轉折點之上，行業面臨的是行政、金融、土地、財稅等一系列長短期、供需雙向的長效機制的建立與適應。可以預見，監管規范背景下行業有望加速調整分化，逐步邁向高質量發展。在“房住不炒”的主基調下，財務穩健、現金流充裕的頭部房企，必然會調整戰略，積極探索新的業務空間，并借助數字化手段實現傳統業務的改造與提升。
尤其，當房地產銷售面臨增長瓶頸時，頭部房企的新戰略選擇在行業下半場的博弈中顯得尤為重要。碧桂園、萬科和融創這些頭部房企都在開辟多元化的新戰略標的。碧桂園選擇了現代農業和機器人，萬科選擇了物流，融創選擇了文旅、康養和文化。
事實上，憑借著自身資源稟賦的優勢，頭部房企對新業態的探索成果無疑是積極的。2020年萬科的萬緯物流管理項目營業收入18.7億元，同比增長37%，已經是國內最大的冷庫運營商。融創文旅現已布局12座文旅城、4個旅游度假區、9個會議會展中心、25個文旅小鎮。
值得一提的是，碧桂園在數字化方面的投入產出極為亮眼。碧桂園在施工質量智能化評判、建筑大數據治理、智慧工地監管等細分領域實現了從0到1的突破，截至今年10月底，在研建筑機器人51款，其中絕大多數機器人通用于現澆混凝土工藝與裝配式建筑施工。11月23日，碧桂園在佛山市三水區舉行了一場無人農機田間作業現場演示會，現場展示了10臺/件由碧桂園自主研發制造的第一代無人農機設備，超過300馬力的無人拖拉機屬于國內首創，其技術水平處于行業領先地位。
對頭部房企來說，能否沉淀下來打造出順應高品質需求的產品，能否厘清企業發展的方向，決定了未來能否走得更加長遠。房地產市場的高質量發展，意味著真正追求產品和服務的時代正在到來，這既是政策、市場外力施加影響的結果，也是行業自身內在進化發展的要求。(編輯：陳蕤駿）
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