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10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

此次房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，改革的目的是以房地產(chǎn)稅來(lái)取代土地財(cái)政，改變地方政府事權(quán)與財(cái)權(quán)不平衡的問(wèn)題，同時(shí)調(diào)節(jié)收入差距以助力實(shí)現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)。

而此次改革的核心與重點(diǎn)則是先試點(diǎn)、后立法，而不是等立法出來(lái)再推行。而且，此次試點(diǎn)工作是由財(cái)政部與國(guó)家稅務(wù)總局制定試點(diǎn)辦法，再由試點(diǎn)城市制定實(shí)施細(xì)則，這樣一來(lái)也就解決了試點(diǎn)辦法的統(tǒng)一性與不同區(qū)域間具體情況存在較大差別的矛盾問(wèn)題了。另外，此次試點(diǎn)明確不對(duì)農(nóng)村宅基地和房子征稅，因此就變成了征稅對(duì)象只限于城市房產(chǎn)和非農(nóng)村住宅的房產(chǎn)稅了。也就是說(shuō)此輪房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的，是不包含土地的“房產(chǎn)稅”，而非“房地產(chǎn)稅”，因?yàn)檗r(nóng)村土地非國(guó)有，不對(duì)這類土地征稅，就更不會(huì)對(duì)已經(jīng)出讓的城鎮(zhèn)國(guó)有土地重復(fù)征稅了。

就此次房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)會(huì)不會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)下跌的問(wèn)題，本人認(rèn)為房地產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)短期內(nèi)會(huì)引發(fā)一些多套業(yè)主的拋盤壓力預(yù)期，因此在房地產(chǎn)稅收細(xì)則落地前可能會(huì)引發(fā)一些城市二手房?jī)r(jià)格的波動(dòng)，從而波及到一手房市場(chǎng)并對(duì)樓市造成一定影響。但由于房地產(chǎn)稅不會(huì)改變樓市供求關(guān)系的基本面，只會(huì)增加房子的持有成本，而房?jī)r(jià)是由樓市的供求關(guān)系決定的，再加上地方政府在土地財(cái)政中的巨大利益需要維護(hù)，在房地產(chǎn)稅尚不能取代土地財(cái)政前地方政府會(huì)以各種措施和手段來(lái)避免房?jī)r(jià)的不下跌。因此，房地產(chǎn)稅的擴(kuò)大試點(diǎn)在邏輯上難以對(duì)房?jī)r(jià)有實(shí)質(zhì)性和太大的大影響。

就此次房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的范圍而言，很可能會(huì)從一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市開(kāi)始，比如目前實(shí)施土地集中出讓試點(diǎn)的這些城市。最有可能的是深圳、杭州等城市，因?yàn)榍罢呤亲畈灰蕾嚪康禺a(chǎn)行業(yè)的城市而且樓價(jià)很高，而后者又是一個(gè)土地出讓金占比最高且樓價(jià)較高的熱點(diǎn)城市。另外各地的房地產(chǎn)稅率也不會(huì)一刀切，而是會(huì)因地制宜并考慮當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨胶投愗?fù)能力。

關(guān)于房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)可能影響的人群而言，有多套房產(chǎn)和超大面積房產(chǎn)的人群，可能會(huì)受到房地產(chǎn)稅的影響，但是剛需人群不會(huì)受到影響。再者，之前多次提到的租售平權(quán)問(wèn)題此次并未涉及，應(yīng)該是此次擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的美中不足之處。

從房地產(chǎn)稅可能的實(shí)施效果與公序良俗的角度來(lái)看，估計(jì)免征房產(chǎn)稅的套數(shù)應(yīng)該是兩套起，否則為了避稅而造成大面積的假離婚，就有讓房地產(chǎn)稅淪為惡稅的可能；而人均免征面積也不會(huì)太小，應(yīng)該在90平米左右，而單個(gè)家庭的免稅面積應(yīng)在180平米左右。當(dāng)然，房地產(chǎn)稅的征收可以采取見(jiàn)房就收、先征后返、符合條件就予以返還的辦法，這樣才能夠讓房地產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)盡快落地。

就此次房地產(chǎn)稅試點(diǎn)和以前上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)的差別而言，兩者還是有較大的不同。之前上海與重慶的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，普遍采取的是窄稅基、高稅率的方式，也就是課稅對(duì)象范圍很小，而稅率相對(duì)較高，這樣只針對(duì)少數(shù)高端人群和房產(chǎn)征稅就不會(huì)引發(fā)大面積反對(duì)的聲音，試點(diǎn)就會(huì)比較容易實(shí)施。不過(guò)這必然導(dǎo)致稅收征繳的總量太小，不但根本無(wú)法取代土地出讓金收入，而且導(dǎo)致這項(xiàng)稅收針對(duì)征繳成本的“性價(jià)比”實(shí)在不怎么樣。此論房地產(chǎn)稅改革是試點(diǎn)顯然會(huì)采取寬稅基、低稅率的方式，這一點(diǎn)與上海和重慶房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的思路恰恰相反。也就是，此輪房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的征稅面和課稅對(duì)象會(huì)比較大，因?yàn)橹挥懈采w面足夠大才能收到較多數(shù)量的稅，才有可能完全取代或者提升取代土地財(cái)政的能力。不過(guò)，此次試點(diǎn)的房地產(chǎn)稅征繳面如果比較大的話，則稅率就一定不能太高，因?yàn)檩^低的稅率才容易被接受。

房地產(chǎn)稅涉及面廣，面臨的各種制度、政策與利益層面的問(wèn)題與沖突也較多，這也就是房地產(chǎn)稅被呼吁多年、被列入立法規(guī)劃多年而“只聽(tīng)樓梯響，不見(jiàn)人下來(lái)”的主要原因。此次房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)之所以能這么快就獲得實(shí)質(zhì)性推動(dòng)，也說(shuō)明了凡事只要真正有決心去實(shí)施，不妨采取“先開(kāi)槍，后瞄準(zhǔn)”的辦法，因?yàn)殚_(kāi)弓沒(méi)有回頭箭，南昌起義和秋收起義打響第一槍的的時(shí)候也從來(lái)沒(méi)有規(guī)劃好未來(lái)要定都北平。

作者為IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家