美國郊區因疫情開始復興
王波非（Phil Wahba）
2021-02-18
圖片來源：JEENAH MOON—BLOOMBERG/GETTY IMAGES
美國頂級購物中心開發商西蒙地產集團（Simon Property Group）的首席執行官表示，經歷多年的城市增長之后，新冠肺炎疫情大流行產生的諸多影響之一，是美國人對郊區生活的興趣將再度上升。
西蒙地產最知名的產業包括紐約長島的Roosevelt Field購物中心以及費城郊外的King of Prussia購物中心等。該集團在美國富裕的郊區建立起了一個高檔購物中心帝國。西蒙地產對高端物業的關注以及對旗下購物中心更好的維護，使其幸免于2020年購物中心客流量下滑導致的最慘痛的影響——數家開發商已經因此破產。但西蒙地產的收入仍然出現了下降。
美國部分富裕人群再度向城市中心遷移，則進一步加重了這方面的壓力。2月8日晚間，西蒙地產創始人及首席執行官的兒子大衛?西蒙在與華爾街分析師的電話會議上表示，這一趨勢被夸大了。
他說：“關于兩年、三年或者四年前的城市化進程，最終的問題都是，為什么郊區還會存在？大家都將住在城市環境里，諸如此類。我告訴你，郊區會很受歡迎，我們的優質房地產將會成為市場的焦點?！?/p>
拋開過去20年間能夠證明城市中心重生的數據不談，就算西蒙地產旗下購物中心所在的郊區出現了繁榮，一個更大的問題是，由于零售業的格局出現了變化，開發商是否可以充分重塑這些物業？
購物中心開發商必須適應網購興起、顧客從百貨公司轉向塔吉特（Target）和Ulta Beauty這類單排商業區零售商等新格局。它們也必須更換許多關閉門店、尋求破產保護的零售商。（西蒙地產是近期在聯邦破產法庭上參與收購彭尼百貨的企業之一。2020年，該集團還收購了破產的Forever 21、Brooks Brothers和Lucky Brand等公司。）
目前，西蒙地產似乎還能夠堅持下去。2020年春季的情況較為艱難，Gap公司等西蒙地產的租戶在連續幾周關閉門店的情況下拖欠了租金。而此后，西蒙地產已經收取了過去三個季度90%的租金。該集團于2月10日公布，已經為租戶減免了約4億美元的租金，并且另外對價值3.1億美元的租金進行了延期。
大衛?西蒙認為，即便零售支出開始復蘇，特別是像近期假日季期間的大賣場和單排商業區購物中心一樣，但恢復到正常狀態仍然需要一段時間，因為許多零售商依然“普遍持謹慎態度”。
他表示：“這一過程需要時間。”西蒙地產在2020年年底的出租率為91.3%，總體而言相對表現不錯，但比一年前的95.1%仍然有所下降。
對西蒙地產而言，好消息是，許多零售商再次出現了復蘇的跡象，有些甚至生意興隆。例如，迪克體育用品公司（Dick's Sporting Goods）一般是單排商業區的固定租客，如今卻在爭取進駐西蒙地產旗下的購物中心。西蒙說：“想要擴大業務的（零售商）都很興奮?！绷硪患艺谂c西蒙地產洽談的單排商業區零售商是科爾士百貨公司（Kohl’s）。
另一項支持著西蒙這種溫和而樂觀的態度的原因，是隨著部分市場開始放松新冠肺炎疫情相關限制措施，西蒙已經在這些地方看到了回暖跡象，尤其是佛羅里達州和得克薩斯州。這讓西蒙相信，2021年的情況將會變得更好。
他說：“我們是否完全脫離困境了？還沒有。但我們正朝著那個方向前進?！保ㄘ敻恢形木W）
譯者：張翯
美國頂級購物中心開發商西蒙地產集團（Simon Property Group）的首席執行官表示，經歷多年的城市增長之后，新冠肺炎疫情大流行產生的諸多影響之一，是美國人對郊區生活的興趣將再度上升。
西蒙地產最知名的產業包括紐約長島的Roosevelt Field購物中心以及費城郊外的King of Prussia購物中心等。該集團在美國富裕的郊區建立起了一個高檔購物中心帝國。西蒙地產對高端物業的關注以及對旗下購物中心更好的維護，使其幸免于2020年購物中心客流量下滑導致的最慘痛的影響——數家開發商已經因此破產。但西蒙地產的收入仍然出現了下降。
美國部分富裕人群再度向城市中心遷移，則進一步加重了這方面的壓力。2月8日晚間，西蒙地產創始人及首席執行官的兒子大衛?西蒙在與華爾街分析師的電話會議上表示，這一趨勢被夸大了。
他說：“關于兩年、三年或者四年前的城市化進程，最終的問題都是，為什么郊區還會存在？大家都將住在城市環境里，諸如此類。我告訴你，郊區會很受歡迎，我們的優質房地產將會成為市場的焦點。”
拋開過去20年間能夠證明城市中心重生的數據不談，就算西蒙地產旗下購物中心所在的郊區出現了繁榮，一個更大的問題是，由于零售業的格局出現了變化，開發商是否可以充分重塑這些物業？
購物中心開發商必須適應網購興起、顧客從百貨公司轉向塔吉特（Target）和Ulta Beauty這類單排商業區零售商等新格局。它們也必須更換許多關閉門店、尋求破產保護的零售商。（西蒙地產是近期在聯邦破產法庭上參與收購彭尼百貨的企業之一。2020年，該集團還收購了破產的Forever 21、Brooks Brothers和Lucky Brand等公司。）
目前，西蒙地產似乎還能夠堅持下去。2020年春季的情況較為艱難，Gap公司等西蒙地產的租戶在連續幾周關閉門店的情況下拖欠了租金。而此后，西蒙地產已經收取了過去三個季度90%的租金。該集團于2月10日公布，已經為租戶減免了約4億美元的租金，并且另外對價值3.1億美元的租金進行了延期。
大衛?西蒙認為，即便零售支出開始復蘇，特別是像近期假日季期間的大賣場和單排商業區購物中心一樣，但恢復到正常狀態仍然需要一段時間，因為許多零售商依然“普遍持謹慎態度”。
他表示：“這一過程需要時間?！蔽髅傻禺a在2020年年底的出租率為91.3%，總體而言相對表現不錯，但比一年前的95.1%仍然有所下降。
對西蒙地產而言，好消息是，許多零售商再次出現了復蘇的跡象，有些甚至生意興隆。例如，迪克體育用品公司（Dick's Sporting Goods）一般是單排商業區的固定租客，如今卻在爭取進駐西蒙地產旗下的購物中心。西蒙說：“想要擴大業務的（零售商）都很興奮?！绷硪患艺谂c西蒙地產洽談的單排商業區零售商是科爾士百貨公司（Kohl’s）。
另一項支持著西蒙這種溫和而樂觀的態度的原因，是隨著部分市場開始放松新冠肺炎疫情相關限制措施，西蒙已經在這些地方看到了回暖跡象，尤其是佛羅里達州和得克薩斯州。這讓西蒙相信，2021年的情況將會變得更好。
他說：“我們是否完全脫離困境了？還沒有。但我們正朝著那個方向前進?！保ㄘ敻恢形木W）
譯者：張翯
One of the many effects of the pandemic will be to revive interest in suburban living in America after years of urban growth, according to the chief executive of the top mall developer in the country, Simon Property Group.
Simon, whose most renowned properties include Roosevelt Field on New York's Long Island and King of Prussia outside Philadelphia, has built an empire of upscale malls in affluent suburbs. That focus on higher-end properties, as well as better upkeep of its malls, has spared Simon from the worst of the industrywide drop in mall visits that bankrupted several developers last year. But Simon too has seen a drop in revenue.
Adding to the pressure has been the migration back to city centers of a segment of the country's affluent people. But David Simon, son of the company's founder and CEO, said on a conference call with Wall Street analysts February8 evening that trend had been overblown.
"All of the urbanization two, three, four years ago, the question was, Why are the suburbs going to exist? Everybody is going to live in urban environments, yada, yada, yada," Simon said. "I'm telling you the suburbs are going to be hot, and our quality real estate is going to be where the action is."
Putting aside data proving the rebirth of city centers over the last 20 years, even if there is a boom in the suburbs that are home to Simon malls, the bigger question is whether the developer can reinvent those properties adequately given retail's changed landscape.
Mall developers have had to adapt to the rise of online shopping and the migration of customers from department stores to strip-mall-based retailers like Target and Ulta Beauty. They've also had to replace the many retailers that have closed stores and sought bankruptcy protection. (Simon was part of a group that recently bought J.C. Penney in federal bankruptcy court. In 2020, the company also acquired Forever 21, Brooks Brothers, and Lucky Brand out of bankruptcy.)
For now, Simon seems to be holding its own. After a difficult spring in which many of its tenants, notably Gap Inc., withheld rent while stores were closed for weeks on end, Simon has collected 90% of billed rent for the past three quarters. The company reported on February 10 that it has given tenants about $400 million in rent abatements and another $310 million in deferments.
Even as retail spending recovers, particularly at big-box stores and strip centers, as it did during the recent holiday season, getting back to normal won't be an instant process, not with many retailers still "generally cautious," Simon said.
"It’s going to take some time," he said. Simon’s occupancy rate at the end of the year was 91.3%—pretty good, all things considered, but down from 95.1% a year earlier.
The good news for Simon is that many retailers are seeing signs of life again, some even thriving. To name one, Dick's Sporting Goods, typically a fixture at strip malls, is looking to open stores at Simon malls. "The [retailers] that want to grow their business are excited," Simon said. Kohl's is another strip-mall retailer talking with Simon.
Another reason for Simon's tempered optimism: As COVID restrictions have eased in some markets, Simon is already seeing some snapback in those places, notably Florida and Texas, buoying Simon's confidence that 2021 will be a much better year.
"Are we completely out of the woods? Not yet, but we're well on our way," he said.
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