2012年最受贊賞的中國(guó)公司專題

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????北京前門大街的鮮魚(yú)口，曾經(jīng)是一條很有名的胡同。現(xiàn)在，這里被改造成了美食一條街。街口北側(cè)很不錯(cuò)的一個(gè)地段，業(yè)主是SOHO中國(guó)。這是3年前，潘石屹以每平米約3萬(wàn)元的價(jià)格收購(gòu)來(lái)的。但是，街口的幾家飯館，既不是老字號(hào)，也不是家喻戶曉的品牌。在老字號(hào)林立的美食街，有點(diǎn)不太起眼。總面積約5萬(wàn)平米的前門項(xiàng)目，是SOHO中國(guó)第一個(gè)自持的項(xiàng)目。

????3年之后，在披露2012年中報(bào)的同時(shí)，SOHO中國(guó)宣布將持有目前北京和上海正在建設(shè)的14個(gè)項(xiàng)目中的12個(gè)，總面積達(dá)到150萬(wàn)平米，占SOHO中國(guó)擁有的總建筑面積287萬(wàn)平米的五成以上。“其實(shí)，我們每個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)盤的時(shí)候，都會(huì)想一想。”潘石屹說(shuō)：“（如果）作為商業(yè)地產(chǎn)自己持有了，每年租金收入一大塊，物業(yè)升值一大塊，也是一個(gè)特別好的生意。”潘石屹承認(rèn)他早就有了自持的想法。

????SOHO中國(guó)過(guò)去的散售模式一直倍受懷疑。潘石屹解釋說(shuō)：“你一旦持有了，就沒(méi)錢了，就不能搞新的項(xiàng)目。尤其在前些年，我們公司的資金規(guī)模不夠大的情況下，更是這樣。”

????在過(guò)去一年多的時(shí)間里，SOHO中國(guó)完成了8筆收購(gòu)，全部位于上海。并購(gòu)額超過(guò)150億元，并購(gòu)面積超過(guò)100萬(wàn)平米。但是，同那些一年并購(gòu)上百個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相比，“我們個(gè)位數(shù)的（并購(gòu)）在這個(gè)行業(yè)里面簡(jiǎn)直都不算什么。”潘石屹笑著說(shuō)。去年，SOHO中國(guó)的合同銷售額是109億元，營(yíng)業(yè)收入為57億元，跌出了《財(cái)富》中國(guó)500強(qiáng)。之前，SOHO中國(guó)曾在2010年位居第272名，2011年位居第185名。

????這150萬(wàn)平米的自持物業(yè)什么時(shí)候能為它的主人帶來(lái)滾滾財(cái)源呢？SOHO中國(guó)預(yù)計(jì)，未來(lái)公司將擁有每年40億元的租金收入，相當(dāng)于每天每平米7塊多錢，但那將是在5年之后。“在轉(zhuǎn)型過(guò)程中碰到的第一個(gè)問(wèn)題，”潘石屹說(shuō)：“就是你有多少錢，你的錢能不能支撐你轉(zhuǎn)過(guò)去。”

????散售模式的好處在于，“一銷售房子，錢馬上就來(lái)了。最早的時(shí)候，（房子蓋到）正負(fù)零就開(kāi)始銷售了，錢就來(lái)了。到了房子建好之后，最后一筆錢就來(lái)了。”潘石屹說(shuō)：“當(dāng)你的房子一旦持有的話，每年的租金收入其實(shí)跟銷售額是沒(méi)法比的。”

????美好的散售時(shí)光顯然令潘石屹頗為留戀，但是他對(duì)SOHO中國(guó)的成功轉(zhuǎn)型也非常樂(lè)觀。“我們現(xiàn)在可以動(dòng)用的現(xiàn)金是150億元，凈負(fù)債率只有20%。”如果在轉(zhuǎn)型過(guò)程中，這個(gè)錢“花完了還不夠”的話，潘石屹認(rèn)為他還有一個(gè)殺手锏就是“提高負(fù)債率”，而且“還有非常大的空間。”

????支持潘石屹如此樂(lè)觀的理由，還包括北京和上海高漲的租金和極低的空置率。“北京和上海辦公樓的出租市場(chǎng)是我做房地產(chǎn)有史以來(lái)最好的時(shí)候，從來(lái)沒(méi)有過(guò)這樣的時(shí)候。一般，每年的租金上漲5%~10%就不得了了。去年一年，北京上漲了73%。別人完全不知道在北京發(fā)生什么事情，在全世界任何地方都不可能（發(fā)生這樣的事情）。”

????在中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的背景下，如此高漲的租金，背后的動(dòng)力是什么？ “我也不知道。”潘石屹極其坦率地說(shuō)：“多少人問(wèn)我，還有好多領(lǐng)導(dǎo)問(wèn)我。”但是，他也斷言今天的這種上漲是“不會(huì)持續(xù)的”。“每年漲70%多的這種情況下是天上掉餡兒餅。千萬(wàn)不要基于每年租金上漲70%作為你這個(gè)數(shù)學(xué)模型的假設(shè)，這個(gè)東西肯定就錯(cuò)了。”

????去年，SOHO中國(guó)完成了150億元的收購(gòu)額。今年初披露的年報(bào)上，并購(gòu)計(jì)劃下降到100億元。雖然潘石屹一直強(qiáng)調(diào)手里還有150多億元現(xiàn)金，但是，他承認(rèn)，今年實(shí)際的并購(gòu)金額可能要低于這個(gè)數(shù)字，原因是要“為完成轉(zhuǎn)型做準(zhǔn)備”。“如果我們都拿著錢買地了，你又不能銷售，這個(gè)房子就(可能)建不起來(lái)了，就可能成為爛尾樓了。或者是工程款又付不出去了，工地上拖著不干活了，這個(gè)東西影響都非常大。”潘石屹說(shuō)：“作為上市公司要精打細(xì)算，一定不要讓這樣的情況發(fā)生。”