????在世邦魏理仕（CBRE）北京辦公室，隨處可見兩種綠色：墨綠色和蘋果綠色。墨綠色給人以沉穩、莊重的感受，而蘋果綠則充滿了清新與活力。在介紹公司時，世邦魏理仕中國區主席兼首席執行官蒲敬思（Chris Brooke）說，作為全球最大的商業地產服務和投資公司（以2012年的營業額計算），世邦魏理仕已經有兩百多年的歷史（1773年魏理仕成立于倫敦，1906年世邦成立于洛杉磯，1998年世邦并購魏理仕，公司更名為世邦魏理仕），但同時仍舊保持著創業期的激情，不斷自我超越，這是它在中國等新興市場持續快速發展的動力源泉。

????世邦魏理仕在中國大陸的業務始于1988年，當時為北京國貿中心一期提供獨家租賃顧問服務。由此，其在中國的業務不斷擴展，在北京、上海和廣州分別建立了分公司。

????1989年，蒲敬思從劍橋大學土地經濟系畢業，在英國的Hillier Parker公司開始了他的職業生涯，1992年到香港工作。1992至2002年的十年間，他在顯盛保柏（Insignia Brooke）參與了大陸、香港以及亞太區的項目咨詢、項目開發建議和可行性研究。2003年1月，蒲敬思成為顯盛保柏北京董事總經理，到北京工作。在2003年7月，世邦魏理仕與顯盛保柏完成合并，蒲敬思開啟了他在世邦魏理仕的管理者之路。

????在蒲敬思看來，過去的十年是世邦魏理仕在中國快速擴張的時期，其中以2005~2008年節奏最快。其間，分公司從2005年前的北上廣3家擴張到2008年的12家。2008 年開始，由于國際金融危機的沖擊，公司擴張放緩。2011年重啟擴張步伐，2012年長沙分公司成立，分公司總數達到13家。

????蒲敬思向我展示了中國區的業務圖景。在偌大的中國版圖上，世邦魏理仕的綠色“足跡”遍布從東部沿海到內陸的100多個城市。目前它在中國有13家分公司和13家項目辦事處，從區域上被劃為五個部分：東部、西部、南部、北部和中部，區域總部分別在上海、成都、廣州、北京和武漢。北京也是其中國區總部所在地。

????從業務線的角度，世邦魏理仕為地產業主、投資者和承租者提供一系列綜合服務，包括物業租售的戰略顧問及實施、物業/設施及項目管理、評估與估值、研究與策略顧問等等。這些業務被劃分為六大部門：代理服務（辦公樓服務、工業及物流服務及商業服務）、資產服務（物業管理、技術和可持續性服務、資產管理、客戶財務會計服務及系統解決方案）、策略顧問（開發物業、資產管理、風險管理及購并業務相關策略服務）、企業租戶服務（企業策略顧問、資產組合服務、交易管理、項目管理、設施管理及工作場所策略）、資本市場（估值及咨詢服務、投資咨詢服務、投資物業）、專項服務（酒店服務、住宅、國際項目銷售部、綜合體項目服務部、日本客戶服務、CBRE研究、可持續發展）。

????世邦魏理仕中國區的管理采取“矩陣”模式，每一個業務線或產品線形成一條管理鏈，同時區域的管理者對區域中的所有業務部門進行橫向管理。這樣的結構對蒲敬思和其他管理者意味著很大的挑戰，一方面要動態掌握各個業務線和項目的細節，另一方面要在全國范圍內保證服務質量的一致性。更為關鍵的問題是：在這樣的業務結構中，如何有效地分配資源？蒲敬思從兩個維度來進行協調：一是客戶導向。他認為業務發展的根本驅動力來自客戶，并且把客戶分為三大類：一類是進入中國的國際公司，二類是國內客戶，三類是想要走出去投資的中國公司。針對這三類不同的客戶，需要制定不同的業務模式，以客戶的需求來安排產品和服務組合。

????二是業務部門和區域的分工和協作。蒲敬思介紹說，像投資、物業管理和跨國企業服務部等業務，需要在全國范圍內分配資源，會先制定全國策略，之后由各個區域的管理者來落實。而像策略顧問和投資管理等業務，各個城市的客戶和項目都有其特殊性，需要區域管理者因地制宜地協調。蒲敬思坦言，在管理當中會遭遇區域優先權和業務優先權之間的沖突，但本著為客戶創造最大價值的原則，加上不同業務部門之間的團隊協作，這些問題都能夠很好的解決，管理模式也在不斷優化。

????入駐北京的十年間，蒲敬思親歷了中國房地產市場的起伏變化。在他看來，世邦魏理仕最大的挑戰就是如何跟上客戶的腳步。大舉涌入的跨國公司，快速崛起的國內公司，加上想要海外投資擴張的中國公司，對地產服務的要求都在不斷變化和提升。蒲敬思回憶起剛來北京的時候，客戶的項目都很簡單，而現在一位客戶在全國的地產項目就有上百個，管理變得非常復雜。在商業零售行業，隨著國內企業家海外閱歷的增多，他們在投資時已經有了歐美高級購物中心的“模板”，對世邦魏理仕的服務提出了更高的增值要求。“想要在這樣激烈的變化中立于不敗之地，必須要持續優化，跟得上客戶的步伐。”蒲敬思說。

????為了能夠和客戶保持同步，在業務和區域矩陣之外，世邦魏理仕新近成立了客戶管理部門，主要針對業務遍布全國的國內客戶。蒲敬思希望這樣的設置能夠對矩陣結構形成有益的補充，從人性化出發管理業務和調配資源，和客戶保持最密切的互動，以期給客戶更好的服務。

????和其他區域市場相比，世邦魏理仕在中國的很多業務已經發展成熟，比如資產管理業務和企業租戶業務。企業租戶業務原先主要針對跨國公司提供服務，目前也有越來越多的國內公司客戶。從大體上來看，中國區的業務結構已經和其他地區越來越相似。僅在一些專項服務領域，國內仍處于起步階段，例如酒店服務和可持續發展等。

????從1998年房改至今，中國房地產市場剛剛走過15年的歷程。蒲敬思說，中國的地產服務行業仍是一個年輕的產業，擁抱變化是行業的常態，而人才的匱乏則是整個行業面臨的瓶頸。和蒲敬思的名校科班出身不同，中國的地產服務專業人才大多是在“干中學”，國內高校鮮有開設房地產相關專業。目前地產服務行業的人員流動率非常高，據蒲敬思透露，最大的“挖角”威脅并不來自于競爭對手，而是客戶。對于那些表現卓越的員工，客戶在項目完結后會給出頗具吸引力的邀約。

????對于員工的流失，蒲敬思覺得很惋惜，但又有些無可奈何。要根本解決這一問題，公司要制定長效性規劃。在他看來，人才的培養需要時間，稀缺所導致的高流動率是必經的過程，而總的發展方向一定是本地員工主導的局面。世邦魏理仕中國區有4,500名員工，其中730名在各個分公司任職，其余近3,800人都在公司管理的物業樓宇工作。在730名辦公室員工中，大陸員工占85%，其余15%來自香港、新加坡、英國、美國和澳大利亞等地。

????世邦魏理仕中國區關鍵職位的招聘，主要從內部員工中選拔，讓員工有清晰的晉升機制。公司有高潛力人才儲備計劃，給有潛力進入高級職位的員工提供培訓機會、積累更多的管理經驗，90%以上進入該計劃的員工都是本地員工。兩年前，世邦魏理仕啟動了“管理培訓生計劃”，去年錄取了55名高校畢業生。在過去的2~3年中，很多本地員工被晉升到管理職位，目前在董事級的管理者，除一兩個職位之外，幾乎全部由本地員工擔任。在成為行業領導者的同時，蒲敬思還致力于讓世邦魏理仕的薪酬待遇和職業規劃都成為業內領先，以期能夠吸引和留住更多的人才。

????除了人才的優勢之外，對全球經驗與本地策略的兼收并蓄，構成了世邦魏理仕的一大競爭利器。蒲敬思認為，世邦魏理仕在全球成熟市場的最佳經驗是一筆“獨家”財富，加上對本土市場的熟稔，兩者的結合將給予客戶最佳的解決方案。尤其在越來越多的企業進行海外地產投資的趨勢中，世邦魏理仕的全球資源網絡更為其在中國奪得市場先機助力。

????談及國內同行的競爭威脅，蒲敬思認為，多數國內地產服務企業是由住宅銷售業務轉行到商業地產。這些企業面臨人才、資源和專業知識的多重轉型壓力，尚未形成綜合業務上的競爭優勢。而且，世邦魏理仕在全球范圍內長期積累的經驗，也成為了國內同行短期內難以模仿和超越的壁壘。但在研究和咨詢領域，國內企業已經頗具競爭力，在一些項目投標中有著出色的表現。蒲敬思特別強調不能低估本土競爭者，“它們的成長速度非常快，將在未來成為有力的對手”。

????近年來，房價的不斷走高引發了業界對“泡沫”的爭論，很多人用內地的狀況和香港的地產泡沫相比較。蒲敬思在京港兩地各生活了十年，親歷了香港地產的激變。在他看來，香港的泡沫主要是由低利率引發的投資需求推動的，不可持續。而內地是一個大市場，城市之間有很大的差別，房價的上升主要還是由剛性需求推動的。他還補充說，潛在的剛性需求可能比人們預計的還要大。對于內地居民來說，每年5%~10%的房價上漲是可接受的，也能夠滿足他們的資產保值需要。同時，房地產調控政策也讓開發商改變定價策略，推出更適應剛需購房者的樓盤。在此過程中，房企也在重新調整，大型房企的規模將繼續擴大，遠超中小型房企。當然，在某些城市，確實存在著過度開發的問題，比如溫州，但他認為這是極端個案，多數城市的供給平穩，但需求仍然旺盛。

????與住宅不同，商業地產正在遭遇供給過度。蒲敬思提醒那些準備在二線城市擴張的開發商和投資商：保持謹慎。對于商業零售地產來說，在審慎的同時，一些地段交通便捷、設施完備的購物中心項目，投資者仍然可以介入。對于那些現金流充裕、志在大舉擴張的開發商來說，北京、上海和一些發展成熟的二線城市仍是項目的首選。

????放眼未來五年，蒲敬思說，所有人都看到了中國市場的巨大機遇，但很少有人愿意深入了解其中的艱巨挑戰。相比單純的規模和業績擴張，他更關注的是能否為持續發展打造堅實的“平臺”。面對市場機制的缺陷，他相信一切都在不斷改善，“我們需要耐心，蓄勢待發，等待著捕捉機會。”

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????世邦魏理仕（CBRE）

????總部：美國加利福尼亞州洛杉磯營業收入：65.2億美元（2012年）《財富》美國500強排名：第387名

????公司簡介：世邦魏理仕是全球最大的商業地產服務和投資公司，業務涉及物業租售、企業服務、物業/設施管理、投資管理、研究與策略顧問等。目前在各主要市場處于領先地位，全球員工數為37,000人。公司網址：www.cbre.com.cn

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????我如何處理子女的學校教育問題？

????過去的十年當中，我的生活重心一直圍繞著我的兩個孩子。我們一家在北京生活得很愉快，孩子也在北京上學。今年9月初，我的女兒和兒子回到英國的寄宿學校讀書。對于我和妻子來說，這是一個艱難的決定。我們把孩子送回英國讀書，并不是因為他們在北京的學校有什么問題。相反的，北京的學校教學質量很不錯。讓他們回到英國，是為了讓他們享受更豐富的課余生活，包括運動、音樂、戲劇等等。在此過程中，他們可以更多地接受文化和藝術的熏陶。在這方面，英國的學校有更悠久的傳統和更濃厚的氛圍。

????現在，我不能每天下班回家看到他們，這對一位父親來說，是需要時間來適應的。我和妻子經常通過電話和網絡和他們溝通。當我想到孩子們在新環境中能夠健康快樂的成長，收獲知識并養成優秀的品格，我就會感到欣慰，也能夠專心于自己的工作。（財富中文網）