投資房產：積累與創造之道
????特約作者：舒眉 ????對大多數職業經理人而言，個人最大的金融資產可能就是他的住房。房地產因為土地數量有限而增值。它不像投資股票，投資者要以完全市場價格買入──用 7.5 元買入，期待它能夠漲到 10 元；而房產投資則不同，一個資深房產投資客，他總是能找到一套物超所值的房產。 ????成為一名房產投資客并不要求具備很高的條件。只需少量的時間和金錢。投資股票或債券通常需要全額現金，可投資房地產所占用的現金卻很少，一般只是總房產的 20%－40%，余下部分投資者可以從銀行解決。 ????投資者也不需要花費很多時間尋找超值的房產。雖然識別一個能產生好的租金收入的房產也需要時間，但得到的回報將是巨大的。當投資者用 50 萬購買了一套價值 55 萬的房產時，他的凈資產立即增加了 5 萬！如果他能夠立即將它賣給第三方，利潤就實現了。如果他準備當一名房東，利潤又將是長期的。作為房東他需要考慮貸款利息、維修費、稅費、物業管理費等，但通常每月的租金收入將足以支付所有的成本。與此同時，房產的價值仍在上升，這樣投資者收獲的不僅是每月的正現金流，還有不斷升值的房產。 ????在我們身邊，可能有很多人通過房產買賣而收益頗豐，人們在羨慕之余，也不免想去親自嘗試。但在投資前，一些由專業人士指出的投資 常識，將有助于投資者對當今不斷升溫的房產市場進行理智的判斷和決策。 ????影響房價的主要因素 ????首先是房屋的開發成本。中房指數系統、搜房網執行副總裁洪曦指出，開發成本主要是土地成本，而影響土地成本最重要的因素是資本密度和人口密度。 ????比如，兩塊同樣面積的土地 A 和 B，A 投資額為 10 億，B 投資額為 20 億，那么，土地 B 的價格一定高于土地 A 的價格，因為人們為了改造 B 比改造 A 投入了更多的勞動量，資金密度高使得土地的價格升高。 ????同時，假設土地 B 上的人口是 200 萬，土地 A 上的人口是 400 萬，那么土地 B 的價格比土地 A 的價格低，因為人口的密度直接影響房屋市場的需求狀況，繼而影響房屋的供求。 ????其次，城市化進程和城市的吸引力也是影響當地房價漲浮的重要因素。例如上海的定位是建成世界級的大都市，向紐約、東京等城市看齊，從這個角度看，上海從各方面的指標來說都將在國內扮演更重要的角色。比較國內北京、上海、廣州這幾個大城市可以看到，上海房價高，很大程度上和外地人強勁的需求，即他們對中高檔物業的需求是分不開的。而上海本身的魅力也吸引了全世界的投資者，可以說從城市建設和城市吸引力來說也是支持房價繼續往上走的一個重要因素。 ????購房者的收入和心理預期也影響著房價。再以上海為例，目前上海的人均 GDP 已突破 5,000 美元──公認為處于住宅需求最強勁的階段。心理預期是對房價的認識（是否有泡沫一直是爭論的焦點），而房產是一個資產產品，它不是消費產品，這使得購房者只要預期好的話，房價就有可能不斷往上走。 ????房地產的投資收入。目前房產的投資收益率遠遠高于社會平均收益，達到 7%，租金雖然較前幾年有些下跌，但整體回報還是較高的。而且投資房產獲益還包括了價格的增值，這樣看來，房產投資仍是投資者相當不錯的選擇。 ????判斷房屋的投資價值 ????了解了影響房產價值的因素后，我們還應該學會如何分析一所房屋的投資價值。戴德梁行房地產咨詢（上海）有限公司的總經理張國正認為其中也有一些竅門可循： ????地段：房地產行家有言，評價物業的前三個標準是：地段，地段，地段。什么樣的地段蓋什么樣的房，才是這句話的真正含義。 ????質量：對于期房而言，最重要的是從發展商的實力看質量。有實力自然會保證質量，做出的承諾也能兌現。如果發展商自己資金少，總是指望著銷售回款支撐工程進度，其質量也就可想而知。 ????現代化程度：隨著科學技術的發展，住宅現代化被逐步提到了日程上來。 今后網絡家居、環保住宅等已不再是人們的想象。因此，判斷房子的投資價值，這一點與房子的地段和質量同樣重要。 ????供應套數：以自住客戶為主、建在城郊的普通住宅以大區塊為好，大社區的配套比較可靠。市區內的高檔住宅則相反，套數少則意味著更少的人分享健身、購物、餐飲等不對外開放的私人會所；意味著業主出租以求回報時競爭更少；意味著更精致、更珍貴。 ????社區文化背景：中國人在國外喜歡住唐人街，外國人在中國也喜歡聚居，這是文化背景使然。所以使館區周圍的公寓、住宅里外國人最多，使館區周圍的外銷公寓更受青睞。另外，大戶型不要與小戶型夾雜在一起，否則 就很難上檔次，出租時也缺乏競爭力。 ????物業管理：物業管理的好壞直接取決于物業管理公司的專業程度。另外有些物業管理也有代業主出租的業務，因此買房時要注意，一個得力的銷售部門也許會給以后的出租帶來方便。 ????房子的狀況：挑一個好的朝向、樓層、戶型對出租很有好處，這就看您的眼力和愛好了。要提醒的是，在北京買房最好有朝南的房間。不過關鍵還是要房子本身條件好才行。 ????其他參考因素：環境、是否是現房、綠化、會所及其他配套設施如何，都是買房時應該考慮的因素， 不過重要程度低一點，而且這些往往是因人而異的。 ????投資也應講謀略 ????投資房產也要講謀略，這是戴德梁行張國正的另一個觀點。 ????他談到，購買房產和投資房產有著很大的區別。在投資房地產時，一定要意識到這是出于商業的目的，因此不能根據自己的喜好來買，而是要根據投資的前景來買。投資目的是為了讓房地產帶來更多的利潤，而許多人在投資時通常犯的錯誤是：他們總是購買居家型的房產或是本地的房產，以便可以隨時在自己的看管之中。 ????當您投資居住型房產時，有三點十分重要：街道外觀要簡單，過于復雜的結構會降低其吸引力；房子離購物中心、公共交通近；有發展前途。 根據實力決定時機 估計自己現有的經濟能力對于決定投資的時機十分重要。有多少現金以及家里有什么可以抵押的東西。著眼于自己的長期目標，例如投資的房產是否會是自己退休后的經濟來源？ ????另外，預計將來會出現的情況，比如家里有小孩子出生或失業。找一個投資顧問或注冊的金融理財師，會對您有很大的幫助。 ????確定投資策略 有些房產易于出租，但不會有太大的升值潛力，而另外一些房產恰好相反。因此，在您決定投資以前，必須確定您的投資策略。 ????估計所投房產的潛力 您應該估計所投資的房產將為您帶來多少收入， 為此，您可以研究一下房產過去的升值情況和潛在的出租前景。 ????爭取最優價格 專業的談判員能保證不讓您支付過多的錢來買房產，談判還可以使雙方達成協議。確定貸款、找到合適的貸款提供者與選擇房產一樣重要。隨著國家貸款利率的逐步放開，有些貸款公司的投資利息比較高，而有些公司的投資利息與別的利息一樣。有的公司讓貸款人把整個貸款作為大的抵押。在競爭激烈的今天，您必須貨比三家才能減少損失。 ????獲得專業性的管理服務 專業的房地產管理可以讓您不必為租客問題煩惱而集中精力于房產資料。您的房地產管理員對最新的條例了如指掌，也更 適合去與別人談判。如果您不想和房客打交道，那么找代理就是最好的選擇。 ????在做出商業或投資決定時，遵循一定的方法是明智的選擇：估計自己的經濟實力；確定投資策略；估計所投房產的潛力；爭取最優價格；確定貸款；尋求律師幫助；獲得專業性的管理服務。 ????投資需要成本分析 ????節節攀升的房價，可觀的獲利空間，使投資房產漸漸成為人們茶余飯后的一個重要話題。但對于那些經驗老到的投資者來說，投資前對于投資成本進行準確的把握，以便對每筆投資有清晰的預估，也是成功之關鍵所在。 ????為此，安家集團的高級副總裁劉毅特別為投資者提供了一個參考案例，對 投資過程中可能被忽略的投資成本進行分析。 ????一位投資者購買了一套價值 100 萬人民幣的房產，向銀行貸款 70 萬，半年后他以 110 萬轉手出售。投資前，他的成本計算如下： ????如果半年后，他以 110 萬出手，他又有了如下計算： ????也許投資者認為他在整個交易中獲取了 10 萬元的收益，但是，當他將所有費用清楚計算后，他會發現，在他拿到 10 萬元之前，各種費用已經讓他損失了 8 萬元。 ????如果投資者懂得在投資前進行成本分析，那么對于時機的把握和投資的收益，他將有更清楚的認識，這樣他的投資決策也將更加準確。 中國房地產投資潛力十大城市 今年下半年，由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所、搜房研究院三家國內權威研究機構組成的“中國房地產 TOP 10 研究組”對今年中國 35 個大中城市的房地產開發投資潛力進行了分析。 ????根據搜房研究院提供的報告來看，投資物業可分三大類：住宅用房，辦公樓物業，商業用房。這份報告分別對投資潛力做出了評價，并且按照投資結構比例加權得出房地產開發投資潛力 TOP 10 為：上海名列第一，北京名列第二，深圳名列第三，緊隨其后的是：廣州，廈門，寧波，杭州，南京，成都，天津。 ????從區域分布來看，三大都市圈的代表城市（上海、北京、深圳和廣州）仍然是當前房地產最具投資價值的城市，東部城市的房地產投資價值強于中西部城市。10 強城市中，90% 的城市都在東部地區。在東部城市中，長江三角洲的上海、寧波和杭州等城市展現了以上海為核心的城市群優勢。值得注意的是西部城市成都依托西部大開發的國家發展戰略而日益顯示其潛在的房地產開發空間。而東北地區無一城市躋身前 10 強，說明老工業基地的房地產市場急需培育。 ????從城市規模來看，房地產開發投資潛力呈現兩大特點：一是大城市具備 較大的市場空間。規模較大的城市不僅擁有持續穩定的房地產市場需求，而且大城市的市場空間使得房地產企業在項目開發的過程中，擁有相當寬泛的余地來進行市場定位，來尋找市場的縫隙，進行差異化競爭。大城市的另一大特點是對周邊地區具有集聚作用。對于房地產市場來說，集聚作用的主要表現在于需求部分地來自于“外地”，例如北京、上海、深圳等城市，外地購買力是不容忽視的重要因素。 ????從房地產市場表現來看，呈現兩大特點。一是市場潛在需求越大、潛在供給越小則預示城市房地產開發投資潛力越大。房地產市場潛在需求主 要受到潛在需求方的購買能力和經濟支撐能力的影響。房地產市場供給一方則主要通過未來潛在供給影響房地產開發投資潛力。二是房地產市場本身的素質，比如空置消化能力和市場吸納能力，對房地產開發潛力的影響也非常大。寧波、杭州等二線城市盡管城市和房地產規模不如特大城市，但由于其較強的市場吸納能力和較低的空置率使得其潛在開發投資空間較大。 ????作者為資深理財記者，聯系方式 [email protected] 相關稿件
|
|
500強情報中心
|
深入財富中文網
|
