楊國強交棒：地產業最難時刻已過？
劉蘭香
2023-03-02
3月的第一天，地產圈就迎來重磅消息——有“宇宙第一房企”之稱的碧桂園創始人與董事長楊國強正式交棒給女兒楊惠妍。
就在2月16日召開的2023年度工作會議上，最后一次以董事會主席的身份出席年度會議的楊國強對全體員工表示，“兩個月前我們還在黑暗的隧道里穿行，兩個月后的今天，我們看到了隧道口的一些曙光”。僅僅過去半個月，碧桂園3月1日發布公告稱，楊國強因年齡原因辭任公司主席及執行董事，并由聯席主席楊惠妍接任，當日生效。
一個合理的推測是，楊國強很可能認為地產業最難時刻已經過去，且碧桂園已安然“落地”。在上述公告發布的當天，碧桂園港股大漲8.3%，并帶動一眾地產股和金融股上漲，也可看出市場對楊國強交棒所釋放信號的正面解讀。
房地產市場的最新數據方面，也顯露出一些積極的信號。據易居房地產研究院對全國60個重點城市新建商品住宅成交數據統計，今年2月份，全國60個重點城市新建商品住宅成交面積為2005萬平方米,環比增長47%，同比增長37%；二手房成交數據也創下了20個月來的新高，同比增速達到96%。
更重要的是，市場的暖意也終于傳遞到了房企銷售端?？硕鹧芯恐行陌l布的數據顯示，2月，百強房企單月銷售操盤金額4615.6億元，單月環比增長29.1%、同比增長14.9%；從累計業績來看，今年前2個月，百強房企實現銷售操盤金額8189.5億元，同比雖仍下降11.6%，但降幅明顯收窄。
整體銷售回暖的同時，房企排名座次也在發生變化。前2個月，碧桂園的銷售全口徑金額為562億元，同比減少39.2%，排在保利發展和萬科地產之后，“痛失”榜首之位。實際上，盡管去年碧桂園全口徑銷售額達4643億元，繼續蟬聯榜首，但與上年7588.2億元的金額相比減少近3000億元，且其與榜單第二名的差距也由2021年的1385億元縮小至70億元。
在上述年度工作會議上，碧桂園的管理層回顧了過去一年公司應對極度困難局面的得與失，明確要在2023年打好一場“翻身仗”。楊國強則表示，地產行業終將健康平穩發展，抓住機遇全面提升自身競爭力是第一要務，要堅定信心、砥礪發展?！拔覀円黄鹋?，我們肯定能再創輝煌！”
事后來看，這句話是面向全體員工的打氣，更是對女兒的鼓勵。
楊國強的創業史，也是一部地產行業發展史。2007年碧桂園就已赴港上市，成為民營房企第一家。當時楊國強就把70%的股權和大股東席位悉數交給了26歲的二女兒楊惠妍。十年后的2017年，抓住房地產高周轉最佳窗口期的碧桂園首次實現合約銷售額5508億元，創下行業紀錄，且此后5年一直保持房地產銷冠地位，“宇宙第一房企”的名號也由此得來。也是在2017年，碧桂園首次進入《財富》世界500強，位列467位。
行至2022年，房地產行業遭遇了前所未有的挑戰，全國商品房銷售面積13.58億平方米、銷售額13.33萬億元，分別同比下降了24.3%、26.7%。隨著行業入冬，多家房企出險，碧桂園也屢有債務危機的傳言爆出，但好在下半年陸續得到融資端支持，躋身為數不多仍在平穩運營的民營房企行列。
“碧桂園沒爆雷，已經是這個行業最大的幸運了?！庇袠I內人士甚至如此感嘆道。
而在楊國強宣布交棒的一個星期前，中國銀行間交易商協會于2月23日披露，碧桂園地產200億元中期票據已獲準注冊，成為春節后獲批融資規模最大的房企之一。另據不完全統計，2022下半年以來，碧桂園先后獲得數十家銀行逾3000億授信支持，僅這一項就是多少民營房企羨慕不來的。
值得注意的是，證監會近期還啟動了不動產私募投資基金試點工作，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施等。該政策有助于為當前住宅與商業地產引入新的資金，因此也被視為房企“第三支箭”政策的延續。
不過，融資端的改善只能解決“輸血”的問題，房企“造血”最終仍有賴于銷售端的回暖。
就3月而言，克而瑞認為“小陽春”可期，一方面當前暫未進入供應高峰期，多數房企蓄勢待發，3月預期將迎來一波集中供應，有望拉動成交放量；另一方面，二手房市場從回升程度和市場熱度都略高于新房市場，這也側面論證了居民購房信心逐步修復，為后期新房市場回暖奠定了良好的基礎。短期內京滬杭等熱點城市尚能保溫，而天津、重慶、鄭州、福州、南寧等有望低位回升，迎來一波需求釋放。
另外一個好的跡象是，土地拍賣市場也在回暖。以杭州為例，2月21日其完成了2023年的首輪集中供地，共計成功出讓13宗地塊，共有8宗地塊封頂搖號，本輪總出讓金額達到182.2億元，整體溢價率9.3%，而且城投托底的情況減少，參與拿地的企業數量則在增多。
在經歷2022年前所未有的寒冬后，作為少數成功穿越周期的房企，碧桂園無疑站在了新的起點上，41歲的楊惠妍正式走到臺前就是標志性的一步。
2012年，楊惠妍獲委任為碧桂園副主席，負責參與制定碧桂園集團的發展策略；2018年，楊惠妍調任為聯席主席，與楊國強共同管理碧桂園日常工作并負責戰略規劃。而在上個月的碧桂園年度工作會議上，楊國強送了總裁莫斌兩幅字：“生于憂患”、“向前看”，這七個字可謂詮釋了2022年碧桂園所經歷的行業陣痛，也為接棒的楊惠妍奠定了2023年的發展基調。
從莫斌在年會上的發言也可一窺碧桂園未來的發展路徑。“以市場為導向，以客戶為中心”是第一條路徑，莫斌認為，市場一定會復蘇，但復蘇的過程中一定會伴隨著市場分化，由此必將導致行業的洗牌，因此未來兩級市場分析將成為常態化。在市場分化的前提下，客戶體驗成為繼土地、人口、金融紅利之后最大的紅利，因此碧桂園要全面提升基礎產品力，以客戶體驗為導向，做到由“按時交樓”進入“完美交樓”。
同時，楊國強在會上反復強調，“要買一二線城市利潤好、絕對賣得出去房子的地”，“要買三四線城市有競爭力、改善性房子的地”，由此可見他對于一二線城市樓市復蘇的預判。不過，一二線城市并非長期征戰三四線的碧桂園所擅長的市場，這也對楊惠妍提出了新的挑戰。
無論如何，在恒大創始人許家印和融創創始人孫宏斌等同輩還在巨額債務中苦苦掙扎之際，68歲的楊國強能平穩交棒給下一代，已經是“命運的饋贈”。而他保留“特別顧問”的形式繼續參與公司事務，也為可能的“退而不休”留下一個小小的注腳。（財富中文網）
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