2017年到今天，房地產從黃金時代到白銀時代，從高速增長到勉強維持正增長，以后，數據會不會更加乏力？需要思考的是，房地產的增長動力是什么。

先說房地產剛需。把房地產和社會人口結構綜合起來看，老齡化的日益嚴重，出生率的持續下滑，二胎政策出臺后的人口增長疲軟，到未來即將維持一段時間的穩定人口結構，對于房子，剛需已經肉眼可見的減少。父母是奮斗的房貸一族，兒女都將成為多套房者。流動性或許還是其中的變量之一。

再來看房地產投資屬性。房住不炒，至少從頂層設計上遏制了炒房的可能性。那么，房地產的投資屬性，投資吸引力就大大降低。再加上各地的政策，尤其是北上廣深這些流動性大，剛需足的城市，雖然有增長潛力，但政策制約力強，翻倍可能性大大縮減。同時，這幾年金融領域的強監管，投資地產已經不是上上之選。

所以，地產公司從躺著賺錢到發出活下去的無奈口號，未來的日子，只能轉型，創新，否則更加難過。還是那句話，時代在變，要么，地產商革新來應變，要么，就只能墨守陳規來被迫改變。

2017年，萬科曾在一封內部郵件中宣稱地產的“黃金時代”已經結束了。2019年6月，萬科的股東大會上，萬科董事會主席郁亮又表示“房地產的黃金時代快結束了”。龍頭企業的論斷混亂且有著自己的私心，吃瓜群眾看看熱鬧即可。

要認清未來的地產行業的發展，需要看清三點基本的情況。其一是中國經濟的提質降速，“十四五”期間，中國經濟的整體發展速度將進一步放緩，但經濟發展的整體質量將穩步提升，房地產作為經濟的重要組成部分，也將與整體的經濟走勢保持高度的一致，增速放緩甚至下降是大趨勢。

其二是住房需求的升級換擋，隨著城鎮化率的進一步提高并保持穩定以及收入的提升，居民對住房的品質要求將進一步提高，這將給一些注重品質的大型房企更好的發展機會，也會出現更多的細分領域如養老地產、旅游地產的發展。

其三是中國“房住不炒”政策基調的持續將持續影響地產企業的運營，目前無論是拿地、融資，還是銷售都受到了政策的極大影響，目前各地在試點的共有產權房、政策保障房、公租房等也是為了讓房地產回歸居住的屬性，這導致對商品房的需求整體下降。