除開一線城市，一些新一線城市的樓市也有了回暖的跡象。上周一位在成都某開發商做財務的朋友告訴我，感覺忽然之間樓盤的房子就好賣了，連休周末的時間都沒了。

熱門城市樓市銷量再啟動，一方面是房價已經下降到了一個大家可接受的范圍，在價格觸底階段購入成為了共識。另一方面，政策和金融支持也基本上沒有更多的加碼空間了。以貸款利率為例，前不久廣州的商業貸款利率甚至與公積金出現了倒掛現象。

雖然市場開始變得活躍起來，但個人以為也僅限于一二線重點城市，三四五線城市的市場則會在這些城市的虹吸效應下更加低迷。此外，經過本輪的深度調整，大家也認識到絕大部分住宅的投資價值基本喪失了，把更多開支用于體驗生活以及未來養老成為新的方向。

前段時間參加了一個以金融高管為主的私密聚會，都是老朋友，所以說話比較直接。作為旁聽者，我記下了幾個重要信息：1、如今的房地產問題已經不再是房地產行業的問題，而是整體經濟問題，全民的經濟信心若無法徹底扭轉，再多的刺激政策都無效；2、降息預期明顯，但現在的主要問題在于兩頭的空轉，一邊是貨幣在金融機構內空轉，一邊是愈發內卷的過剩生產力，資產荒和資本荒依然并存；3、在追責的金融監管壓力下，當下進取型的資管機構已所剩不多，不動產領域的就更加稀缺，而能同時解決資產荒和資本荒的解藥就在資管端，此時就是可信賴的不動產資管機構最好的生存機會。

這段時間我們HuanXin連開了三場名為“XinXin點燈”的新人加入前的集體面試，跟以往主要是我們四個創始人面試一位準Xin使不同，進入“Xin巢計劃”的改版后，我們把這樣的相互選擇權交給了Xin使，每期都會由三位已經成為成長之Xin的老Xin使，和三到四位申請加入的準Xin使一起對話，并開放給所有的Xin使旁聽，讓他們在相互了解中熟悉彼此，也相互印證他們對HuanXin的認知與期望。結果效果出奇的好，很多人開始只是想來學知識的，經過這一場的對話才發現原來HuanXin里更有吸引力的是一幫真誠有趣的人，更加充滿好奇。

我也是第一次被解脫出來做一個純粹的旁聽者，就有了很多有趣的觀察視角。比如有幾位是從設計師角色轉運營甚至產品研發的，就會發現自己要從一個專才延展成通才（現在習慣叫“六邊形戰士”），這難免就會有知識缺陷，靠一個人的努力是很難突破盲區的，就需要更多的人一起看見，幫他拓展視野。又比如有在國有體系多年卻一直找不到自己興奮點的，其實已經處于職業生涯選擇的邊緣，此時放在他面前的任務既是挑戰也是機會，如果能夠借此實現個人成就與公司事業的雙贏，那就是一次大的躍升，否則就該思考自己是否真的適合這個體系，是否該改換門庭。

恰好這段時間我也看到了一些老友的新動向。比如大悅城控股商業管理中心的總經理田維龍據說已經向遞交辭呈，這位已經在大悅城就職15年的老人，竟然在進京高升三年后就提出離開，不禁會讓聯想起一些傳聞，我個人是有點惋惜，若大悅城團隊還是如以往那般充滿朝氣和創新精神，至少在北京應該是沒有合生匯們的機會，市場已經驗證了他們當初所瞄準方向的正確性，可惜如今卻已是物是人非！又比如早上剛看到的“多位前地產總裁級大佬，入職了這家公司”，看標題我以為又是貝殼這種被資本追捧的行業顛覆新勢力，打開一看才知道是世紀金源旗下的代建公司騰云筑科（其中的底層班底文中說是世紀金源從當代集團買來的北京當代綠建工程項目管理集團有限公司，應該就是以恒溫恒濕產品邏輯見長的綠色建筑體系），而這些“總裁級大佬”確實原來也多為知名地產商的高管（其中還有我認識的朋友，比如同樣是以代建見長的原綠城管理集團副總裁祝軍華），我很好奇的一點是這些家企業原來應該都是把世紀金源遠遠甩在后面的，現在怎么就輪到這么多強龍要擠到這個小池子里，難道說現在的代建行業真的就這么紅火？真的就輪到了世紀金源這樣原來跑的慢的公司來收拾那些因為跑的太快而丟盔卸甲的快公司們的殘局了嗎？

在昨天的“XinXin點燈”中，有新Xin使問老Xin使都市再生的總經理劉培爽一個問題：“你在HuanXin遇過最難忘的事是什么？”這個現在已經是HuanXin團寵被大家昵稱為“爽工”的劉總說：“可能是我在進入HuanXin第一天破冰時居然聽到了有人說自己就是個傻子，而就是這人讓我很快就和成為了可以性命托付的好朋友，也對自己的人生有了深刻思考，在到處都是聰明人的世界，當個傻子其實挺好。”大概這個話題有傳染性，讓好多接下來發言的Xin使們說“其實我也是個小傻子”，比如傾家蕩產從上海去江西婺源的農村開自己想要的民宿“水岸邊”的於慧芳，比如一直執著在福州做WorkFace社群的冰冰。她們說自己就像是“新時代的舊人”，大家都想快快跑，她們想的卻是慢慢來。

我想這大概也正是我們的Xin巢計劃推出不到半個月就收到超乎預期響應的原因，這個世界不缺嗅覺靈敏見縫就鉆的聰明人，也不缺聞見一點危險的信號就立刻躺平的機靈鬼，更不缺迎著各種風口見風使舵的跟風者，就缺想真心實意活得明明白白哪怕會因此喪失很多機會的大傻子。所以Xin巢計劃會吸引來的絕對不會是那些沒頭的蒼蠅，而是勤勤懇懇同頻共振一起釀造蜂蜜的蜜蜂，這些傻子原來或許都被人嘲笑過，都很孤獨的堅持過，但一旦他們找到了自己歸屬的組織，找到了一群同頻的人一起努力，就真的找到了自己，就一定能釋放最大的能量。

2024會不會是個轉折之年？還是依舊是“未來十年最好的一年”？這個問題我也不知道答案，但我相信在我們的HuanXin，2025年一定會是嶄新的一年，一定會有更多的遇見，遇見更多的同路人。歲月艱難，傻子們該歸巢了！

只要經濟不走強，收入不提高，地產就是無源之水，無法再掀風浪

滬深二手房市場回暖：是趨勢性轉變還是短暫反彈？

近期，滬深二手房市場成交量顯著回暖，引發了廣泛關注和討論。據機構監測數據顯示，深圳11月二手房成交量達到近46個月來的最高點，而上海二手房（含商業）成交量也創下44個月的新高。與此同時，滬深兩地的新房市場也頻現“日光盤”，似乎預示著房地產市場的進一步止跌回穩。對于這一回暖現象，我們應保持冷靜觀察，理性分析其中的原因、可持續性以及對整個房地產行業的影響。

一、成交量回升：政策效應與市場需求的雙重作用

滬深二手房市場在11月的成交量回升，無疑受到了多方面因素的影響。首先，政策層面的持續調整和優化為市場回暖提供了有力支撐。近年來，為了穩定房地產市場，政府出臺了一系列政策措施，包括限購、限貸、限售等調控手段，以及近期的金融支持政策，如降低房貸利率、放寬公積金貸款條件等。這些政策的逐步落地和效果釋放，對市場信心產生了積極影響，推動了購房需求的釋放。其次，市場需求也在一定程度上推動了成交量的回升。隨著經濟的持續發展和城市化進程的加速推進，人口向一線城市集中的趨勢依然明顯。這使得滬深等一線城市的房地產市場依然具有較大的需求潛力。尤其是在一些熱點區域和優質樓盤，購房者的需求更加旺盛，推動了成交量的上升。

二、量價齊升：市場回暖的全面體現？

雖然滬深二手房成交量在11月出現了顯著回升，但市場是否真正回暖還需要觀察成交結構和價格的變化。成交量上升只是市場活躍度的體現，而價格的穩定上漲才是市場回暖的重要標志。

從價格方面來看，深圳11月二手房成交價穩定在“6字頭”，環比上漲2.1%，達到6.43萬元/平方米。這一漲幅雖然不大，但在連續下跌的市場背景下，顯得尤為引人注目。然而，價格的上漲是否可持續，還需要進一步觀察。如果成交量繼續上升，同時價格也能保持穩定或繼續上漲，那么可以認為市場確實在回暖。

此外，成交結構的變化也值得關注。在成交量回升的過程中，是否主要是剛需和改善性需求的釋放，還是投資性需求也在增加？如果是前者，那么市場的回暖更加健康、可持續；如果是后者，則是市場真正回暖的標志 但是也更需要警惕市場過熱和投機行為的出現。

三、結構性回暖：個別城市的特例還是整體趨勢？

滬深二手房市場的回暖是否代表整個房地產行業的回暖趨勢，這是一個值得深入探討的問題。從目前的情況來看，這種回暖更多地表現為個別頭部城市的結構性回暖，而非全國范圍內的整體趨勢。

在全國房地產市場極其冷淡且供過于求的情況下，滬深等一線城市的房地產市場依然具有一定的吸引力。這些城市的經濟實力、人口規模、產業結構等方面都具有明顯優勢，使得房地產市場在調整中依然保持了一定的活力。然而，這并不意味著整個房地產行業已經走出困境。在很多二三線城市，房地產市場依然面臨較大的壓力和挑戰。

此外，一些高端項目的“日光盤”現象也值得關注。這些項目往往具有優質的地理位置、配套設施和品質保障，因此能夠吸引大量購房者的關注。不過高端房產有著與普通商品房相對隔離的市場特征，高端盤的回暖這并不代表整個市場已經全面回暖。在大多數項目中，尤其是中低端項目，依然面臨較大的銷售壓力和庫存壓力。

四、警惕媒體報道與市場宣傳的誤導

政策面和宣傳口都需要樓市回暖的跡象來作為宣傳由頭，必然導致媒體產生過度宣傳的可能。另外在滬深二手房市場回暖的背景下，媒體報道和市場宣傳也起到了一定的推動作用。然而，我們也需要警惕其中可能存在的誤導和夸大其詞的情況。

一方面，媒體在報道市場回暖時，往往更傾向于關注成交量和價格的上漲情況，而忽略了一些潛在的風險和問題。這可能會給購房者帶來一定的誤導，使其對市場形勢產生過于樂觀的判斷。另一方面，市場宣傳也往往存在一定的夸大其詞和誤導性。一些開發商和中介機構為了促銷和吸引客戶，可能會故意渲染市場的回暖氛圍和購房的緊迫性。這可能會加劇市場的焦慮和不安情緒，對購房者產生不良影響。

因此，在面對媒體報道和市場宣傳時，我們需要保持客觀冷靜的態度，理性分析其中的信息和數據，避免被誤導和產生不必要的恐慌或沖動行為。

五、宏觀經濟基本面與房地產行業信心的關系

房地產市場的回暖不僅僅取決于行業政策和市場需求的變化，還與宏觀經濟基本面密切相關。只有當宏觀經濟保持穩定增長、就業形勢良好、居民收入增加等有利條件時，房地產市場才能真正實現持續健康發展。然而，在當前經濟形勢下，宏觀經濟面臨較大的下行壓力和挑戰。這在一定程度上影響了購房者的信心和預期，使得房地產市場的回暖面臨一定的不確定性。

因此，在促進樓市回暖的過程中，除了行業政策之外，還需要宏觀經濟政策的支持和配合。一方面，政府可以通過加大基礎設施建設投入、優化產業結構、提高居民收入水平等措施來穩定經濟增長和就業形勢；另一方面，也可以通過調整稅收政策、降低企業成本等方式來支持房地產企業的發展和創新。這些措施將有助于提升購房者的信心和預期，推動房地產市場的進一步回暖。

六、冷靜觀察，理性應對

綜上所述，滬深二手房市場在11月的成交量回升確實為市場帶來了一定的暖意。然而，我們也需要清醒地認識到這種回暖是否可持續以及其中可能存在的風險和問題。在面對媒體報道和市場宣傳時，我們需要保持客觀冷靜的態度；在面對市場變化時，我們需要理性分析其中的原因和趨勢。

同時，我們也需要認識到房地產市場的回暖不僅僅取決于行業政策的變化和市場需求的釋放，還與宏觀經濟基本面密切相關。因此，在促進樓市回暖的過程中，我們需要綜合考慮多方面因素的作用和影響，制定更加全面、有效的政策措施來支持房地產市場的持續健康發展。

最后，我們需要強調的是，房地產市場的穩定和健康發展對于整個經濟的穩定增長和社會和諧具有重要意義。因此，在推動房地產市場回暖的過程中，我們需要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位原則，加強市場監管和風險防范工作，確保房地產市場的健康有序發展。

“滬深11月二手房成交量齊創四年新高”這一表述需要結合實際情況進行解讀，并關注市場變化的原因和可持續性。同時，投資者和購房者也需要保持理性，不要盲目跟風或者投機炒作。