豪宅市場與普通住宅的差異化邏輯及上海樓市回暖策略

一、豪宅市場與普通住宅是兩個相互分割的市場，遵循不同的市場邏輯，樓市下行之下頭部城市豪宅市場走出獨立行情

在房地產市場中，豪宅與普通住宅猶如兩個截然不同的世界，它們各自遵循著獨特的市場邏輯。豪宅，作為富人的資產配置工具，其市場表現往往與普通住宅大相徑庭。尤其是在樓市下行的背景下，頭部城市的豪宅市場卻能夠逆市上揚，走出一條獨立行情。

豪宅市場的獨特性在于其不僅具備居住功能，更是富人資產配置的重要組成部分。因此，豪宅市場的波動更多地受到富人財富變動和資產配置需求的影響，而非簡單的供需關系。在經濟不景氣或社會不穩定時，富人更傾向于向頭部城市聚集和流動，以尋求更安全的投資環境和更優質的資產。這種特有的現象不僅推動了頭部城市豪宅市場的繁榮，也使其在經濟周期中表現出較強的抗跌性。

以上海為例，近期在樓市整體下行的壓力下，上海豪宅市場卻出現了“日光盤”的現象。這主要是因為上海作為中國的經濟中心和國際大都市，對富人的吸引力始終不減。在經濟不景氣的情況下，富人更愿意將資金投入到上海這樣的頭部城市，以尋求更穩定的收益和更安全的資產保值。因此，上海豪宅市場的逆市上揚，不僅是對富人資產配置需求的回應，也是對上海城市價值和經濟發展潛力的肯定。

與此同時，普通住宅市場則面臨著截然不同的挑戰。在樓市下行的壓力下，普通住宅的供需關系發生了顯著變化。一方面，購房者的收入預期和樓市預期都不佳，導致購房意愿下降；另一方面，開發商的資金鏈緊張，不得不通過降價促銷來回籠資金。這種供需關系的失衡，使得普通住宅市場陷入了困境。

二、上海取消普通住宅和非普通住宅標準有利于降低豪宅市場交易和持有成本，推動豪宅市場率先復蘇和回暖

面對樓市下行的壓力，上海取消了普通住宅和非普通住宅的標準，這一舉措無疑為豪宅市場帶來了新的機遇。降準降息的金融杠桿在樓市預期和收入預期都不佳的情況下對普通住宅、剛改需求撬動作用有限。在樓市和收入預期都不佳的情況下，降準降息等金融政策雖然能夠在一定程度上降低購房成本，但對普通住宅和剛改需求的撬動作用卻有限。這是因為購房者的購房意愿不僅受到金融成本的影響，還受到對未來經濟前景和樓市走勢的預期影響。在經濟不景氣和樓市下行的情況下，購房者往往對未來持悲觀態度，因此即使金融成本降低，也難以激發其購房意愿。

此外，剛改需求作為購房市場中的重要力量，其購房決策往往更加謹慎。在樓市下行的壓力下，剛改購房者更傾向于保持觀望態度，等待市場回暖后再做決策。因此，降準降息等金融政策對剛改需求的撬動作用也相對有限。當前情況下上海取消普通住宅和非普通住宅標準有利于推動豪宅市場復蘇，從而帶動樓市的整體回暖。

上海取消普通住宅和非普通住宅標準，無疑為豪宅市場帶來了新的機遇。這一舉措降低了豪宅市場的交易和持有成本，使得更多富人愿意將資金投入到豪宅市場中。同時，取消標準也消除了豪宅市場與普通住宅市場之間的壁壘，使得資金能夠在兩個市場之間自由流動。豪宅市場的復蘇和回暖，不僅能夠帶動相關產業鏈的發展，還能夠提升整個樓市的信心和預期。在豪宅市場的帶動下，普通住宅市場也有望逐漸走出困境，實現整體回暖。此外，豪宅市場的繁榮還能夠吸引更多外地富人和國際投資者進入上海市場，進一步推動上海樓市的國際化進程。

三、推動樓市回暖和房地產市場復蘇還應切實作好市場結構研究和因城施策

雖然上海取消普通住宅和非普通住宅標準為豪宅市場帶來了新的機遇，但要推動樓市整體回暖和房地產市場復蘇，還需要切實作好市場結構研究和因城施策。

市場結構研究是制定有效房地產政策的基礎。通過對市場結構的深入分析，可以了解不同市場之間的內在聯系和相互影響，為政策制定提供科學依據。在當前樓市下行的壓力下，更應加強對市場結構的研究，以找出制約市場發展的瓶頸和癥結所在。因城施策是房地產調控的重要原則。不同城市之間的經濟發展水平、人口結構、市場需求等因素都存在差異，因此房地產政策也應根據城市的具體情況來制定。在推動樓市回暖和房地產市場復蘇的過程中，應充分考慮各城市的實際情況，制定符合當地市場需求的政策措施。

具體來說，對于一線城市和頭部城市，應繼續加強豪宅市場的監管和調控，防止市場過熱和泡沫產生。同時，應優化普通住宅市場的供需結構，提高住房供應的針對性和有效性。對于二三線城市和中小城市，則應注重去庫存和促銷售，通過降低購房門檻和提供優惠政策等措施，激發購房者的購房意愿。此外，還應加強房地產市場的風險防范和監管力度。建立健全房地產市場風險預警和應對機制，及時發現和處置市場風險。同時，應加強對房地產開發企業的監管和約束，防止其過度擴張和違規操作。

總之，豪宅市場與普通住宅是兩個相互分割的市場，遵循不同的市場邏輯。在樓市下行的背景下，頭部城市的豪宅市場能夠逆市上揚，走出一條獨立行情。上海取消普通住宅和非普通住宅標準有利于降低豪宅市場交易和持有成本，推動豪宅市場率先復蘇和回暖。但要推動樓市整體回暖和房地產市場復蘇，還需要切實作好市場結構研究和因城施策。通過加強市場監管和調控、優化供需結構、激發購房者購房意愿等措施，推動房地產市場的健康發展。

上海取消普通住房和非普通住房標準，政策直接利好非普通住房交易，尤其是豪宅交易。過去上海個人交易非普通住房所得稅的稅率為2%，現在執行普通住房個稅等于降低了打了個對折。再進一步，在此之前，上海140平米以上的住宅不被涵蓋在普通住宅范疇內，因此12月之后豪宅交易成本就下降了。

那么，豪宅市場是否會被上海的該政策所吸引呢？個人以為大概率會被吸引。因為豪宅市場事實上并不是居住需求驅動的，而是投資需求驅動。在某個城市購買豪宅的主要前提是該市場具有持續穩定的經濟發展空間。上海作為國內最重要的經濟城市，過去無疑是最好的豪宅投資目的地。而當前，雖然國內經濟增速減緩，但上海的自由貿易港和金融中心的地位不變，城市經濟依然能長期在國內獨占鰲頭。

現在經濟界非常關注房地產市場的復蘇和能否上揚，特別是在 10 萬億化債計劃推出之后，為改善房地產市場注入了信心和動力。
現在房地產市場的問題節點還是需求不足，并且住房存在兩極分化。現在購買新樓盤的多數是有房戶，滿足的是改善型需求，其中有投資的目的。有房戶在賣出原有住房后，再加為數不多的貸款就能買一套更好的新房。而無房戶多數是購買二手房解決結婚用房、農民進城和小城鎮居民到大中型城市落戶的問題。方便自己就業和子女就學是選擇購買地段的主要標準。中小戶型的二手房更受初次買房者親睞。
目前住房需求仍然很旺，問題是一些人沒有承擔房貸的經濟能力。房貸利率大幅優惠，能夠接住政策優惠并且轉化為現實購買力的是高收入階層，其中家庭總收入是關鍵指標。中低收入者解決住房問題可能需要政府資助。
房屋租賃市場也值得關注，一些人選擇租房而不是購房，已經成為一種新的生活方式。有的人對擁有自己的一套住房的愿望并不是很迫切。從住房成本支出看，租房可能總體支出更少，對工作流動性強的人口而言，租房更經濟，更劃算。
在較長時間的未來，新樓盤房地產供給市場的盈利點的大戶型高檔住宅。滿足高端人口的住房需求能夠有效的解決和搞活房地產景氣度問題，這是因為一方面高端人口花費巨資支持房地產，另一方面高端人口騰出原有住房出售給中等收入者，大家各取所需，各得其所?，F在收入高的高端人口數量不菲，有錢人很多，中低收入者也大有人在。
近兩年二手房價格大幅走低，成交量銳減，很多地段有房無市。新樓盤也有可能出現“保交樓”等資金鏈危機，并且新樓盤已經不再具有價格剛性，有類似于二手房的跌價趨勢。雖然價格走低，但是仍然有很多人買不起房，政府需要加大安置房的保障力度，例如增加運用專項債資金收購二手房，作為廉租房轉給中低收入家庭居住。
目前房價大幅跳水的可能性不大，長期看房價和居住成本仍然有上漲趨勢。因此當下房價低位徘徊是最佳的購房時機，等待觀望不是好的選擇。
關于 10 萬億化債計劃是否有利于房地產？在政府隱形債務的構成中，有一部分是融資平臺的城投債，化債計劃可以解決城投債的債務鏈，有利于改善存量房產的供給，并且促進有關方面開發新的房產項目。在另外一方面，化債計劃解決了政府機構和部分企事業單位的“三角債”問題，使得很多機構資金流轉和職工工資拖欠問題得以解決，收入支出循環恢復順暢，有利于增強消費信心，當然也包括增加投資購房的選項。
總得來說，看準市場時機就果斷出手，在國家各項政策的保障下，不要有太多顧慮，大膽消費和積極投資是正確的選擇。

上海取消普通住房和非普通住房的標準，但購房者在購房時仍需注意以下幾點：
1. 了解房屋的具體條件：購房前，應詳細了解房屋的具體條件，包括地段、房齡、戶型、裝修情況等。這些因素將直接影響房屋的價值和未來的升值空間。
2. 關注購房政策：購房前應了解當前的購房政策，包括限購、限貸、稅費等方面的規定。這些政策將直接影響購房者的購房資格和貸款條件。
3.咨詢專業人士：購房前，建議咨詢專業的房地產經紀人或律師，以獲取更準確的購房建議和風險評估。