昨天去見了兩位老友，聊了一些直擊痛點的問題，還蠻有感觸。

其中一位曾是房企上市公司的CEO，現在安守在自己最熟悉的區域，帶領著一幫35歲+的老同事創業，不挑活，有錢就賺，要求所有人都要變成六邊形戰士，不能只會本專業，遇到需求要盡快學會抓住，告訴大家要想保住原來在地產公司的薪資待遇，一個人就得會干多個人的活，否則即使是老同事也只能請他走人。這些老同事很多都是去別的頭部房企轉了一圈再回來跟著他創業，也深知這個年齡若不想轉行的話也不太可能還有其他的工作機會了，所以格外珍惜，特別賣力。他跟我說他們這里一位曾經非常有職業理想的建筑師，現在已然是鄉村工作專家，比那些村長們都更懂政策，特別受他們的歡迎。

另外一位曾經是房地產集團的地方大員，如今在做城市更新和鄉村振興的全流程顧問加代運營，說直白點就是需要干啥就干啥，包您滿意。因為創業初期沒有自己的品牌，他們就和頭部品牌達成合作，幫他們實現異地拓展輸出。跟政府合作項目時，對方一定要有標準的預算和保底收入，他們就跟人家耐心的解釋這都是非標項目沒法給出標準答案，為了讓對方滿意，他們提出可以賬戶共管，賺到的錢先滿足政府的需求，剩下的才大家分。他們也遇到了很多招商的問題，大品牌不來，主理人品牌不成熟不敢招，后來無奈就成了很多初創品牌的投資人，當乙方已經夠辛苦了，還要下場去幫丙方好好活著。就這樣，他們贏得了各方的尊重，白手起家已經在多個城市落地不少的項目。

就他們兩位昨天問了我兩個幾乎所有原來在房地廠行業干過的人最關心的兩個問題：1、這房地產市場何時才能止跌？為何救市政策已經應出盡出了，市場卻依舊疲軟，人心依舊恐慌？2、如果說房地產行業的下半場是城市更新，也看到國家不斷出臺相關的鼓勵政策，那么在城市更新領域到底能否賺錢，到底適合怎樣的玩家進場？

第一個問題，就我自己當下的感覺，如果是個有效市場，漲漲落落其實是有規律的，也就是所謂的周期論，那么中國的房地產市場目前無論是從橫向比較（和國際同類城市相比），還是從跌幅來看，應該都已經調整到位（所以有經濟學家說現在的房地產市場已無泡沫）。但中國的房地產市場恰恰不是個完全的市場，尤其受政策和人心影響巨大，當人心高漲時，就算政策在打壓，房地產的漲勢依然難以遏制；而當人心不穩時，就算政策已經完全轉向了，市場上仍彌漫著看空的氣氛。什么時候或者說什么信號出現可以扭轉人們的預期？具體時間當下我想無人可以給出答案，但從最近的政策方向看（尤其推薦大家關注8月3日國務院發布的《關于促進服務消費高質量發展的意見》），你會發現高層已經發現問題出在需求側，開始對以往一些對相關行業打壓矯枉過正的做法進行修正，大有休養生息的架勢，我想只有當人們不再只想存錢和躺平了，有更多的人開始考慮積極進取了，人心才會逆轉，中國房地產這個承載著中國所有人財富的大蓄水池才會水漲船高，平穩著陸。

第二個問題是直到昨晚和愿景集團副總裁胡峰的對話結束，我才得到一個完整的拼圖。胡總說，在最初只針對老舊小區改造的“勁松模式”時，收入來源主要來自三大類：經營類、政府類和物業類，經過八年的迭代到了做民主村時，其實已經是片區統籌更新，他們總結過自己踩過的坑，才清晰得到答案，城市更新主要盈利模式就是四種：運營增效、資產增值、開發聯動和工程分潤，他們得到的一個血的教訓是：公益和市場一定要清晰區分，該政府主體去做的事情一定不要越界，市場主體要做的事情就是服務介入，可以是“微利可持續”，但一定要算好資金平衡的賬，“留改拆增”不要教條的去理解或限制，只有可運營的空間足夠充分，政府引導基金+社會資本+專項貸款的結構性融資到位，才有可能做到“以點帶面再帶片，以示范區的頭羊效應激活更大范圍的自主更新”，這樣才是真正的適合社會資本進入的可持續的城市更新。

根據他的啟發，我想針對各自的資本屬性和專業特長，進入城市更新這個賽道且可以賺到自己能賺到的錢的大概有這么五路人馬：1、想賺工程款的各類建筑公司，這其實已經成為一股洪流，甚至很多設計院也是在其中分一杯羹的；2、想通過城市更新拿到配建土地指標接著干房地產開發（這可是市中心的新增建設用地哦）的開發商們，典型如華潤、萬科，這種往往非常綜合運營能力，只會蓋房子可拿不到這樣的項目；3、針對產權清晰有完整的資產屬性的項目會有諸如高和資本這樣的專業不動產投資機構來投，隨著REITs的不斷擴容和有意引導，這會變成存量資產盤活的主賽道；4、具有綜合服務能力的運營商，就像愿景集團這樣的，懂得開發各種收入來源，可以妥善解決在地各種復雜關系，可以從指甲縫里摳出錢的，包括我這兩位老友在做的其實也類似，他們賺的其實是城市更新里細水長流的小錢，單個看似乎不多，但只要持之以恒，形成一定經營規模，其實是更穩固的收入；5、具有開拓性的創造能力的策動型產業招商公司，典型如盈展、瑞安、郎園、東方正火、智慧山等，他們具有清晰的產業梳理能力，有強大的故事創造力，可以打造強大的目的性IP，形成產業聚合的同時完成區域的城市化升級。

以上就是我的思考和答案，感謝這一路來始終有同頻共振的同行者一直在身邊，是他們一直在堅持做“難而正確的事”，用他們付出的代價和教訓為后來者掃清障礙，是他們的成功給了我們所有人信心，相信只要沿著這條看得見光明的路（雖然一開始是崎嶇小路），就能走出這令人窒息的漫長的季節，等來屬于我們自己的氣定神閑之時。

從兩三年前開始，我就看到社交媒體上經常有機構或者研究者說，這幾年來法拍房越來越多。從現在這個報道中，我們可以看到具體數據，光今年上半年較2023年增加約5.8%了。這不是一個小數目。這些法拍房里，有很大一部分是原來高位接盤的買房者，在房價斷崖式下跌后，還不起月供，或者干脆斷貸，從而讓房子變成了法拍房。這里面最根本的原因還是這幾年來房價的斷崖式下跌。更加值得關注的是，在法拍房掛牌量還在上漲的同時，價格卻降了不少。這或許說明斷供的人數又增加了，這不是一個好現象。

過去買房都有增值保值的想法，即使不去炒房，現在房子價格下跌，法拍房增加，并且價格下跌，說明地產市場的下行通道已經打開。

全國法拍房掛牌量的上漲和價格的下降是當前房地產市場調整和經濟環境變化的結果。這一現象對銀行、二手房市場和購房者都產生了一定的影響。未來，隨著房地產市場的進一步發展和政策環境的變化，法拍房市場也將繼續呈現新的變化和發展趨勢。

這是個痛苦的過程，連鎖反應下，銀行的經營風險也會增加和暴露了。

法拍房數量增加，一是涉及法律訴訟案件的房產增加，二是居民房貸停供，銀行要求以房抵貸。
現在涉及財產所有權的訴訟量較多，特別是經濟案件的發案量在增加，這說明大家的法律意識在增強，通過法律途徑依法解決糾紛。
房貸停供率在疫情期間大幅增加，這兩年隨著居民就業和收入恢復穩定而有所緩和。加上房貸利率多次下調，居民對房貸的需求增加，還貸成本降低并且還貸能力在持續增強。考慮到社會信用環境綜合管理能力在持續提高，銀行在房貸上的訴訟行為有明顯下降趨勢。
房產屬于大宗商品，占用居民的資金量大，房貸占銀行信貸總量的比例也在穩中有升。房產持有人應該遵紀守法，房貸借款人也應該加強自身的收支管理，維護好自己的信用能力。
相信大家都能居者有其屋，享受安居樂業的美好生活。