5月17日，國家統(tǒng)計局公布2024年4月中國經(jīng)濟增長數(shù)據(jù)。何立峰出席全國切實做好保交房工作視頻會議并發(fā)表講話，之后舉行國務院政策例行吹風會。?

房地產(chǎn)仍在“磨底”。4月房地產(chǎn)投資當月同比進一步下降至-10.5%，70大中城市新房和二手房房價環(huán)比分別下跌0.6%和0.9%，跌幅均創(chuàng)2015年來新高。全國房地產(chǎn)待售面積達到7.46億平，已超過2016年2月創(chuàng)下的高點。房地產(chǎn)呈“供需雙縮”，房價下跌與銷售下降形成負循環(huán)。最新政策主要從三個方面做出安排：繼續(xù)推進“保交樓”；開始推動“去庫存”；允許回收已售土地。

我們認為，推動房地產(chǎn)去庫存和促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)，還有幾個問題有待明晰：1、房地產(chǎn)“收儲”所需的資金量級可能更大。我們估算，假設各地按照二手住宅均價收儲，目標是將庫存去化周期拉回合理區(qū)間的上限，那么一年內(nèi)需“收儲”解決的住宅庫存達到接近1600萬平方米，對應所需收儲資金為2.7萬億。如果將二手住宅掛牌量增加的問題考慮進來（會對新房銷售構成擠壓），所需資金規(guī)模將更大。彭博新聞社記者在發(fā)布會提問中引用分析人士也預計，住房去庫存所需資金在1萬億元至5萬億元之間。那么本次推出的3000億元保障性住房再貸款資金體量也許不足。2、房地產(chǎn)庫存的分布與保障性住房需求的分布可能存在差異。根據(jù)CRIC報告，2024 年 3 月一、二、三四線城市存銷比分別為 19.2、21.6 和 33.1 個月。三四線城市依靠“收儲”解決問題的緊迫性最高、一線城市則最低。但從人口流入、產(chǎn)業(yè)支撐的角度，一、二線城市的保障性住房需求勢必更大。這種錯配也許會影響“去庫存”政策的效果。3、財政資金支持尤為必要，項目收支如何平衡是個關鍵。綜合考慮運營成本、空置率及租金回報率，保障性住房的運營收入未必能夠覆蓋貸款利息成本。諸葛找房監(jiān)測的重點50城2023年租金回報率約1.95%，假設商業(yè)銀行以同期個人住房貸款利率（一季度為3.69%）提供資金，那么中間還需要財政提供1.74%的貼息。按照前面對所需資金體量2.7萬億的估算，所需資金至少在470億/年（如果財政貼息擴大到2%、資金體量5萬億，那么需要財政資金1000億/年），這是不考慮還本情況下的最保守估算。此外，本次提出的地方政府收回收購已開工未竣工的存量土地，也同樣涉及地方政府資金來源的問題。這可能需要放在新一輪財稅體制改革的背景下來解決。

經(jīng)濟數(shù)據(jù)方面，4月生產(chǎn)好于投資，有利于產(chǎn)能利用率的回升；內(nèi)需消費仍處于復蘇軌道，助力工業(yè)產(chǎn)銷率回升至97.4%；外需出口增勢較好，對中國經(jīng)濟穩(wěn)增長發(fā)揮了重要作用。不過，近期外部經(jīng)貿(mào)環(huán)境承壓，對下半年出口持續(xù)較快增長增添了不確定性。當前，經(jīng)濟下行壓力主要集中在房地產(chǎn)領域，其次表現(xiàn)為基建和制造業(yè)投資的增長放緩，產(chǎn)能利用率下降對制造業(yè)投資的壓制作用已有所體現(xiàn)。房地產(chǎn)“去庫存”需要更大政策力度，財政政策亟需加快發(fā)力。?

上周五，房地產(chǎn)救市政策打出新的階段性高潮。

“保交房”工作會議后，住房城鄉(xiāng)建設部、自然資源部、人民銀行、金融監(jiān)管總局紛紛出臺相關配套政策：取消房貸利率政策下限，下調(diào)公積金貸款利率和房貸最低首付比例；新設立3000億元保障性住房再貸款，最終用于帶動地方收購已建成未出售的商品房；“組織地方國有企業(yè)以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房”，“酌情以收回、收購等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業(yè)解困。”

在所有救市政策中，政府財政或者貨幣當局直接出手，永遠是終極殺招。這意味著通過松綁、暢通、減負來刺激市場的固有需求已經(jīng)效果有限，只有公共部門代表全體國民以顯性稅或者鑄幣稅為代價，拿出市場之外的增量資金去直接拉動需求，才能有效解決“市場失靈”的問題。

地產(chǎn)困境全面爆發(fā)已快滿三年，期間各種“市場化、法治化”手段出臺了不少，但真正意義的救市可能在2024年才展開。半年多前，就有類似聲音，“靠逼著開發(fā)商自己保交樓可能是不足夠的，財政出錢，地方政府自己買斷爛尾樓來保交樓可能才是有意義的。”

但拋開道德風險，這個方案也困難重重，核心問題就是誰出錢埋單？救市資金不是大風刮來的，它也是有成本的，成本不體現(xiàn)在顯性就會體現(xiàn)在隱性，不體現(xiàn)在近期就會體現(xiàn)在遠期。地方財政早就在習慣過緊日子了，甚至可以說，某地的房地產(chǎn)越困難，那么大概率該地的地方財政也越緊張，隱性債務壓力也越巨大，就越?jīng)]有余糧去自行托底。而這次，政策層給出一個真正具有可操作性的方案路徑。

自然資源部將出臺政策，明確支持地方政府按照“以需定購”原則以合理價格收回企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)的閑置土地，或者收購司法以及破產(chǎn)拍賣中流拍的土地用于建設保障性住房，還可以用于建設公共配套服務設施，改善周邊住宅配套條件等，并可通過地方政府專項債券等予以資金支持，享受保障性住房稅收優(yōu)惠政策。由央行提供低成本再貸款資金（規(guī)模3000億元、利率1.75%、期限1年、可展期4次），激勵21家全國性銀行機構（國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行）按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款（帶動銀行貸款5000億元），支持收購已建成未出售的商品房用作配售型或配租型保障性住房。

我想，這就是市場心心念念的真金白銀了。前者是財稅政策作用于回購土地，資金來源是地方政府專項債券；后者是貨幣政策作用于收購成品住宅，資金來源是基礎貨幣創(chuàng)造。如果與房地產(chǎn)目前淤積的呆滯資產(chǎn)負債規(guī)模相比，三千億元似乎并不充裕。但這可能是一個“恰當”的起手數(shù)字，一季度A股救市的直接資金差不多也就三千多億。

根據(jù)媒體事后對各家公募基金披露的一季報統(tǒng)計，估測中央?yún)R金在年初救市過程中累計增持易方達滬深300ETF、上證50ETF、華泰柏瑞滬深300ETF、嘉實滬深300ETF、華夏滬深300ETF，以及南方中證500ETF的合計份額約為1229.91億份。以時段均價計算，約合資金規(guī)模3290.73億元，這也與央行在2月份新增的4045億元非銀行業(yè)金融機構貸款金額大致吻合。

新的利器已從工具箱中拿出，初始劑量的克制無可厚非。此前過度悲觀的人，可以舒緩一些預期；而此刻過度樂觀的人，卻也大可不必。

沒真正參與過房地產(chǎn)相關經(jīng)濟活動的局外人，可能總會傾向于低估這個行業(yè)所面臨的危機程度。雖已困難到第三、四個年頭了，但全行業(yè)的銷售額還在跌上加跌，庫存量節(jié)節(jié)攀升。就在地產(chǎn)ETF火力全開的五月份，兩家頑強自救的原千億級房企還在陷落，廣東的雅居樂首次宣布債券違約，江蘇的中南建設收到深交所告知將被A股退市，人類的悲歡，確實并不相通。

?開發(fā)商普遍賣不動新房，地方國企收購本地新房救開發(fā)商但普遍缺乏自有資金，必定主要靠負債，很可能優(yōu)先用盡地方銀行信貸。
?全國再貸款三千億救市純屬滴水車薪、自欺欺人，即使三萬億也遠遠不夠。即使有足夠負債收購新房，收購者在中短期內(nèi)也無法償還債務，收購價格越高則越難用房屋收入償債，必定使收購者、地方銀行進一步被拖入陷阱。
?在救市資金短缺狀態(tài)下，收購者必定優(yōu)先收購本地國企開發(fā)商的新房，或暗中要求民企開發(fā)商獲得救市資金后在本地買地救政府。
?如此這般，民企開發(fā)商可獲得的救市效果將會極為有限。

虛張聲勢沒有效果的 錢給窮困老百姓補貼買房 租房才能有效果

把三千億放到減稅降費提高中產(chǎn)收入上 房地產(chǎn)也許還有點救

5月17日，央媽又給樓市增加各種營養(yǎng)、大招連發(fā)。首套房房貸最低首付比例下調(diào)到15%，二套房也下調(diào)到25%；取消全國首套房、二套房個人房貸利率下限；下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)收購存量商品房。

受此影響，股市也應聲大漲，當日A股房地產(chǎn)板塊大漲超7%， 20只個股漲停。港股中房股也集體大漲，融創(chuàng)中國、雅居樂集團漲逾24%，萬科企業(yè)收漲超19%。此次的樓市新政，也被業(yè)內(nèi)人士稱作40年最寬松提振政策。

說實話，我不太關心政策怎么變，也不太關心政策的力度大小，我只看政策出臺后，房價會不會上漲。

在目前的環(huán)境下，只要房價不漲的政策,都是好政策；只要不給老百姓增加負擔的政策，就是好政策。如果新政出臺后，樓市“復活”了，房價也“復活”了，那就要對政策的作用重新評價了。

必須正視的現(xiàn)實是，中國的開發(fā)商并不是一個很有社會責任感的群體，否則，房地產(chǎn)市場不會變成今天的模樣。反過來，經(jīng)過幾十年的磨礪之后，廣大居民也變得越來越成熟了，尤其是90后、00后，不會再像他們的父輩、兄輩那樣，會為了一套房讓自己過得可憐巴巴的，他們會用覺悟告訴開發(fā)商，別想再欺負我。所以，樓市政策可以放寬，也可以刺激，但一定要牽好房價的“牛鼻子”，別讓房價再傷廣大居民的心。否則，房價這把劍，可不只是會殺“敵”，也會傷己。