杭州在一個月前取消二手房的限購，時隔一個月再次“加碼”取消所有住房限購，這種政策的速度也從一個側面反映了當前房地產市場的發展形勢。
我們經常說，看懂了中國的房地產市場也從另一個角度讀懂了中國經濟發展的軌跡。
今天，我們與大家從預期和市場規律兩個維度探討。
1、經濟增長的預期與房地產市場的預期相互作用。
無論是杭州進一步放開，還是未來的北上廣深的再度放開房地產政策，這其實從根本上都離不開一個前提——預期。
經濟增長的預期和房地產市場預期其實還是相互作用的，這種相互作用在絕大多數情況下體現出正相關的趨勢；只有在極少數扭曲的情況下呈現出負相關趨勢。
因此，提升消費者、企業、投資者對未來經濟增長的預期至關重要，這種預期也會直接影響到房地產市場的健康蓬勃發展。
市場預期其實就是信心，這讓我們再次感受到16年前一句話的深刻內涵——“信心比黃金還要重要”。
當前，我們更需要從多角度、多方面地提升預期，這個可能是一個最需要、最重要和最緊迫解決的問題。
2、相信市場規律的力量。
還是那句話：相信市場的力量，相信市場規律的力量。市場對資源配置起基礎性作用，在房地產市場也是如此。
杭州全面取消限購是否標志著房地產市場迎來重大轉折？這一點，我們更需要拭目以待，并對此持積極謹慎的態度。
無論政策如何調控，但有一點需要肯定——房地產調控政策更需要在市場基礎性的引導下逐步走向平穩、有序地減少或者逐步退出。
也許，在更多時候房地產調控政策“少”比“多”可能更好；因為，當我們從一個時間段去看市場規律的力量，你會發現其力量遠遠大于政策調控的力量。

從今年開始，很多城市都在公開或者暗地里全面放開限購，其中步子邁得比較大，比較著急的城市，一般都是上一輪房價上漲中漲得比較兇的城市。就比如杭州，在兩三年前，大家還在為新房搖號搶破頭呢，到了現在就全面放開了限購，可以說是急轉直下。而且除了全面放開限購以外，杭州還在推行以舊換新，刺激大家置換房產，從這一系列組合拳可以看出，杭州是真著急了。

杭州出手還是挺快的，雖然這招現在很難說還有沒有用。在南京武漢相繼決定購房可落戶的情況下，上海的進一步放松政策也在躍躍欲試，現在不徹底放開，有購買力的買家很快就會被周邊更有競爭力的城市吸走。

地產政策杭州總是走在前面，跟政府的管理思路有關，這樣的猛藥不是那個城市都能參考的，事緩則圓。

然并卵，別說扭轉市場。可以說對市場目前狀況來說，毫無影響。房子賣不出去還是賣不出去，中國韭菜已經只剩下根了。除非政府甩出王炸，去割洋韭菜。

我在杭州生活了30年。18歲考入浙江大學，到48歲離開杭州，遷居到浙江衢州居定居，生活，創業。杭州有我的朋友，同學，親戚，但是我現在沒有去杭州（包括旅游）的想法。
這是為什么呢？我不談個人具體原因了。我想表達的是，一個城市的政府，企業，全體常駐和非常駐居民，都應當認識到“城市興衰，我有責任；安居樂業，從我做起。”大家應當一起來解決好這樣一個本質問題：如何讓自己所在的城市——招人喜歡，讓人感到受尊重，有全面的安全保障，人人愿意到此一游，乃至于外來人口愿意來此定居，生活，工作，創業。
（本文作者：兆古子，書法家，管理專家，作家）

近一段時間以來，房地產市場政策又出現了新一輪“井噴”，很多地方、特別是一線城市都出臺了放松放寬房地產市場的政策，推出了許多新的刺激居民購房的措施。

如北京市對在京擁有2套住房的京籍居民家庭、在京擁有1套住房的京籍單身人士、在京擁有1套住房且連續5年在京繳納社保或個稅的非京籍居民家庭和單身人士，可以在五環外新購買1套住房。又如成都市，在全市范圍內住房交易不再審核購房資格。天津市則明確本市戶籍居民在市內六區購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗購房資格，等等。

特別是北京市，這是自2011年以來，首次對房地產限購政策進行優化調整。其他一線城市，也都在限購等方面，對政策進行了調整與優化。二、三、四線城市，則在政策調整方面，步子邁得更大，尺度也放得更寬。很多城市還出臺了比調控政策出臺前更加寬松的住房 “以舊換新”政策、“房票”政策，目的只有一個，那就是鼓勵居民購房，釋放居民購房熱情，加速存量房消化，緩解開發商資金壓力，避免出現新的風險。

事實也是，目前，房地產市場的最大風險，就在于開發企業的資金鏈會不會斷，會不會出現資金鏈斷裂風險。實際情況是，由于成交量的持續下滑，絕大多數開發企業都已經到了青黃不接、上氣不接下氣的地步。尤其是一直被認為行業風險“風向標”的萬科，也出現了資金鏈斷裂風險。要不是背后有“國企”“國資”這座靠山，萬科已經像碧桂園等一樣，出現兌付風險了。也就是說，行業性的資金鏈風險，尚未得到有效化解，市場低迷、銷售不暢引發的問題，仍然在開發企業身上頻現。

比較難以理解的是，在如何解決市場低迷問題上，無論是政府還是銀行以及開發企業，總想利用“小恩小惠”去引誘居民購房，而不想觸動開發企業的利益。對廣大居民來說，會不會購房，除了自身需求外，與房價是關系最為密切的。政府出臺的政策、銀行給予的利率優惠、開發企業的各種獎品等，都只能是對必需購房者的誘導，對那些猶豫否決的購房者，則沒有什么吸引力。要想讓那些潛在的需求釋放出來，只有房價才能起到應有的效果。要么漲價，漲得讓居民產生恐慌心理，要么降價，降到可以對居民購房產生刺激的水平。

正是因為如此，放開限購和“以舊換新”能否對居民購房產生積極作用，可以寄予一定期待，但也不要期待過高。這些政策措施，不可能毫無作用，也不可能作用明顯。在經濟還沒有完全恢復，就業仍然難度很大，居民收入缺乏良好預期的情況下，指望通過政策措施來激活居民的住房需求，概率是不太高的，效果也不會太好。唯一有可能的，就是某些方面的非居民需求被釋放，特別是炒房和住房投資。如在廣州，近期就出現了多個“老破小”二手房小區成交異常快速，不少房源十幾天就可成交，個別掛牌一兩天就已經被拿下的現象。這應當不是普通居民所為，也不是一般投資者所為，而是炒房者入場的標志。甚至不排除這些炒房者可能聽到了某些方面的消息，想用時間換利益了。果真如此，市場仍然是扭曲的，不僅不能改變低迷現象，還會引發更多新的問題。

眼下，房地產市場能否走出低迷、市場需求能否得到釋放，主要應當看90后、95后、00后的態度。只要他們的態度不轉變，房地產市場的低迷狀態就難以改變。而這一群體的行動，則取決于就業和收入，這個問題解決了，按照他們對待生活的態度，還是有可能購房的。反之，讓他們購房，比登天還難。他們可以去進行其他方面的消費，但絕對不會買房。他們非常清楚，一旦買了房，就有可能從此過上“苦行僧”的生活，對于比較自私的他們來說，當然是不能接受的。所以，房地產市場還得等，必須用時間換空間。那么，開發企業有沒有繼續等待的能力呢？手中的商品房，是否可以先轉型成租賃房，增加一些現實的現金流呢？不然，資金鏈風險隨時會發生的。

杭州這次取消住房限購的步子邁得還挺大，直接說購房就可落戶，這對于很多年輕人還是蠻有吸引力的。畢竟杭州這座城市具有千年古韻，風景優美，現代信息濃厚，最主要的是現在成了網紅經濟的核心集中地。再加上現在全面取消住房限購，那會更多的吸引年輕人在這里買房定居。