當(dāng)看到深圳樓市這條新聞，我感觸良深；這又一條是關(guān)于樓市、價格、業(yè)主、房貸和銀行“五位一體”的新聞消息。
如果從開發(fā)商、銀行和老業(yè)主、新業(yè)主各自的立場和觀點來看，各方的訴求和觀點也都是合情合理的。但是，當(dāng)我們把這幾個角色訴求都匯聚在一起，你就發(fā)現(xiàn)會出現(xiàn)“難以調(diào)和的矛盾”，和難以解決的“規(guī)則性困難”。
那我們來思考一下，為什么出現(xiàn)這種“規(guī)則性困難”情形了？
如果在樓市下行和房價繼續(xù)下降的一個周期里，對于貸款買房者來說還有哪些不可預(yù)見的問題？
1、房地產(chǎn)市場中，買房貸款規(guī)則的隱性設(shè)計是建立在房價不斷上漲的假設(shè)前提下，銀行貸款的規(guī)則、合同條款有很多容易忽視的“隱性設(shè)計”。
我們購房者在貸款購買商品房的時候，都是基于一個前提假設(shè)——這套房子未來房價會不斷上漲。這是因為考慮到通貨膨脹、經(jīng)濟發(fā)展和以往的房地產(chǎn)市場規(guī)律。
如果有一天，購房者還不起銀行的房貸了，他可以考慮賣掉再還貸款，或者直接抵押給銀行還貸；這樣這個房貸就兩清了。
但是，這種想法都是基于房價不斷上漲的前提下才能真正實現(xiàn)。
但是，我們很少考慮到房價的下跌或者大幅度下跌帶來的房產(chǎn)評估價值低于銀行貸款額這種情形。在這個時候即使你把房子全部給了銀行，也無法還清你的貸款，你還需要繼續(xù)補充抵押物。
而更為實際和具體的是——中國的銀行并未同購房者共同承擔(dān)房價下跌的風(fēng)險，而是由購房單方面承擔(dān)的；無論這個房子價格下跌或者爛尾，事實上都需要貸款購房者單方面承擔(dān)的；這些從簽訂的時候，其實已經(jīng)開始了。
因此，這個房貸合同隱性規(guī)則的設(shè)計在房價不斷上漲、能按時交樓的前提下，是不會出現(xiàn)任何問題。
所以才說，我們很多市場規(guī)則、合同規(guī)則設(shè)計之初都是源于對市場、對經(jīng)濟的樂觀預(yù)見的前提下。
2、經(jīng)濟的周期性、房市的上漲下跌和我們自己人生的起伏，這都是社會發(fā)展規(guī)律。
當(dāng)我們認(rèn)知這個規(guī)律后，你會更加審慎對待我們的生活和工作。
中國經(jīng)濟的發(fā)展也是有周期性的，有繁華之日，也有震蕩之時。
我們購買的房子也不可能價格總是上漲，漲跌也是規(guī)律，還有很多不可預(yù)見性——火災(zāi)、地震、暴力裝修帶來房子結(jié)構(gòu)性損壞等等，這些都會帶來其房屋價值的大幅度流失。
因此，我們?nèi)绻堰^多的資產(chǎn)和負(fù)債全部壓在這個鋼筋混凝土搭建的房子上，這并不是人生的一個明智之舉。
更不是我們真正的人生和快樂！
我們的工作也會出現(xiàn)起伏，隨著年齡增長和職位的提升，也并不意味著你能賺更多錢。
房價的上漲、工資的不斷上漲、經(jīng)濟的不斷發(fā)展都是基于一個時代的前提的，脫離了這個時代的前提，我們很多時候其實是無能為力的。
認(rèn)知風(fēng)險、管理風(fēng)險、對待周期也是我們每個人都需要了解和學(xué)習(xí)的一門學(xué)問，用震蕩和周期去理解社會，在很多時候也尤為必要。

昨天還跟幾個銀行客戶經(jīng)理聊天，北京現(xiàn)在所有的評估公司給出的房產(chǎn)評估值非核心區(qū)域的基本上比去年都下調(diào)了20%以上，老破小遠(yuǎn)郊的評估值甚至更低，從這一點也看出樓市不太景氣。深圳前些年樓市高漲，成為全國的風(fēng)向標(biāo)。近年也是出現(xiàn)了疲態(tài)，地方政府想盡辦法幫助地產(chǎn)公司促銷，地產(chǎn)公司則考慮降價回收資金，這也是正常現(xiàn)象。

此前北京周邊也發(fā)生過因樓市價格大跌導(dǎo)致業(yè)主寧愿將已還貸過半的房子白送人，也不愿繼續(xù)還貸的情況。因為房子降得已不值錢，新買房也比還貸更便宜，只因房價跌得厲害。深圳的情況略有所不同，是原來的樓盤，尾盤樓房降價，讓原來買房的人感覺吃虧太多，提出斷供對抗。

其實，地產(chǎn)開發(fā)商，不到萬不得已是不愿意降價銷售的，他們喜歡漲價。因為只有漲價，他們才能“獲取暴利”，而降價，只能讓他們的利潤減少。按照當(dāng)?shù)刈〗ú块T85折的紅線，顯然6折賣房是違反房價備案規(guī)定的，主管部門予以監(jiān)管是正常管理。房地產(chǎn)商也已辟謠，自然也要中介等部門和信息傳播方面不要做惡意降價炒作，有關(guān)部門也要加強管理。當(dāng)然最重要的是已購房業(yè)主，也要保持冷靜，不要做斷供斷貸的事，因為不論誰有問題，依規(guī)還貸是自己的事，出了事，負(fù)責(zé)任的還是自己。

大A現(xiàn)在最大的問題，基本面不支持普漲，也不支持指數(shù)繼續(xù)逼空，原因是房地產(chǎn)。

雖然1月份以來，樓市又是放寬限購，又是降首付又是降利息。但上海，北京，廣州，深圳四個一線城市，春節(jié)后新房銷量都沒有拉起來，更別說那些二、三四線城市了。

從數(shù)據(jù)來看，1月百強房企新房銷售額為2825億元，同比下滑33%。二月份也沒有多大的起色，新房成交量仍然在下滑，下降幅度在25%到30%左右。

現(xiàn)在房地產(chǎn)很像去年的股市，政策越多，跌的越快；房價越降，越不敢買，似乎怎么打雞血都不管用。其實并不是沒有需求，而是大家都怕買在“高位”，都在觀望，覺得還能繼續(xù)跌...！

說句難聽的，啟動的就是政策，瘋狂發(fā)育的是地產(chǎn)商，不斷推高的是地價。問題來了，地產(chǎn)商盈利率只有20%，那這從3000/平方，推高到幾萬，十幾萬的房價，最終誰盈利了？

產(chǎn)業(yè)投資、地產(chǎn)置業(yè)…都是信心問題。我有良方能說一句話嗎？

算了，大家也都心知肚明，別說了惹麻煩