2月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR），1年期LPR保持3.45%不變，5年期以上LPR下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，由4.2%調(diào)整至3.95%。5年期以上LPR下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，為2019年換錨以來最大降幅，房貸利率進(jìn)一步接近歷史最低水平。

消息一出，輿論也表現(xiàn)出極大熱情，各路專家紛紛發(fā)表看法，認(rèn)為這是“史無前例的救市大招”、這是購房的最佳時(shí)機(jī)、樓市將迎來小陽春、購房者應(yīng)當(dāng)加快購房速度，否則，將錯(cuò)過良好機(jī)會(huì)。甚至有專家揚(yáng)言，“現(xiàn)在不買房，五年又白忙。”

我不知道，這些專家說話的底氣來自哪里，有沒有好好用腦子想問題，是不是清楚廣大居民在想什么，是否算過房貸利率下調(diào)的賬。不錯(cuò)，房貸利率下調(diào)，對貸款購房的居民來說，確實(shí)會(huì)省下一些利息開支。但是，對正在等待觀望的居民來說，是否也具有很強(qiáng)的吸引力呢？降低房貸利率到底能給他們帶來多大的實(shí)惠呢？

這里，我們不妨來算一算賬。先來算利率下調(diào)前的賬，按最低3.7%的利率計(jì)算，如果貸款100萬元，期限30年，采用等額本息還款方式，30年的總利息為65.7萬元。再來算利率下調(diào)后的賬，按最低3.45%的利率計(jì)算，總利息為60.7萬元。也就是說，30年節(jié)省下來的利息為5萬元。

為什么不用簡單的利息差算賬，而要先計(jì)算出兩種方式的總利息，就是要告訴購房者，也告訴專家，盡管下調(diào)房貸利率后，購房者能夠省下一些利息開支，但是需要支付的房貸利息仍然是一筆巨大的開支。這些利息開支，意味著購房者需要白白地為銀行打工多少年，也要省吃儉用多少年。

也許有人會(huì)說，30年后，房子就是自己的了。但是，償還房貸的30年中，購房者需要犧牲多少其他方面的消息、犧牲多少自己很想購買的商品、參加的活動(dòng)呢？生活的質(zhì)量和水平到底是下降了還是提高了呢？如何選擇租房，父母可以少為子女擔(dān)心多少，自己可以少承擔(dān)多少壓力，孩子可以多參加幾個(gè)興趣班、多外出旅游多少次。

退一萬步講，這一切都不考慮，單就購房本身來說，如果這些利息放在一年一次性償還，對購房者來說，或許有點(diǎn)誘惑力。放在30年算賬，恐怕吸引力就沒有那么強(qiáng)了。殊不知，對當(dāng)下的居民來說，由于企業(yè)經(jīng)營狀況不佳，就業(yè)難度很大，收入來源渠道也比較窄，錢的“含金量”很高。同樣的100元錢，放在過去或未來，都可能不太值錢，放在今天卻很有用。讓居民現(xiàn)在去貸款買房，就意味著讓他們把“含金量高”的錢用到價(jià)值不算高的地方，就算今后房價(jià)上漲，也未必很劃算。至少，它會(huì)讓居民今天的生活變得困難。一旦失去收入來源，還有可能面臨斷供等風(fēng)險(xiǎn)。到時(shí)候，新的矛盾又發(fā)生了。

更重要的，30年節(jié)省5萬元利息，再來與開發(fā)商降價(jià)售房比較一下，哪個(gè)更劃算呢？同樣是房貸100萬的房子，房價(jià)至少應(yīng)當(dāng)在130萬（20%的首付）左右。如果開發(fā)商降價(jià)10%，就能節(jié)省13萬元左右，即便是降價(jià)5%，也能節(jié)省6.5萬元左右，都高于5%。如果廣大居民都選擇購房，開發(fā)商肯定不會(huì)降價(jià)，居民能夠得到的，也就是減少的5萬元利息開支。如果再等等、看看，與開發(fā)商比比耐心，按照開發(fā)商的負(fù)債情況，降價(jià)售房將是唯一出路。而在這種情況下的降價(jià)，幅度絕對不會(huì)低于5%。相反，房貸利率下調(diào)的實(shí)惠也不會(huì)少，兩者相加，購房者得到的實(shí)惠自然會(huì)更大。至于有沒有一套屬于自己的住房，只要生活質(zhì)量不下降，就可以不去考慮。

也正因?yàn)槿绱耍瑢V大居民來說，是否選擇購房，一定要充分考慮自身的經(jīng)濟(jì)條件，考慮收入的穩(wěn)定性，考慮心理承受能力。在“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，房價(jià)不可能再出現(xiàn)持續(xù)上漲現(xiàn)象，更不可能再大漲。如果那樣，更應(yīng)當(dāng)選擇租房，而不要買房。因?yàn)椋康禺a(chǎn)市場會(huì)出現(xiàn)更大風(fēng)險(xiǎn)，手中的房子就難以保值了。所以，不要聽從專家們的胡言亂語，他們大多成為了利益集團(tuán)代言人，在為開發(fā)商搖旗吶喊。該不該買房，要不要買房，自己決定，不受他人干擾。不買房，買其他方面的東西，一樣可以過著幸福美好的生活。

LPR非對稱性下調(diào)，房貸利率進(jìn)入“3”時(shí)代，購房者顯然少交了利息，按30年算也能省不少。但與高房價(jià)來說，省下來的畢竟是小頭，大頭還是房價(jià)，能不能買得起，利率降低了能省點(diǎn)則省點(diǎn)，但房價(jià)還是一分不少的要自己承受，這可能是一些購房者心中盤算的。因此剛需的借機(jī)考慮出手，不著急的可能還要等等，看看行情。在去年以來，房貸利率一降再降，樓市利好政策不斷出臺(tái)的定勢下，購房者的心態(tài)無疑也在變化。

今年第一個(gè)月樓市銷售同比、環(huán)比均呈下降態(tài)勢。一個(gè)是去年初存量購房突發(fā)放量的因素，一個(gè)是一年來樓市利好政策之下，人們不斷加大對未來的預(yù)期。開年樓市在慣性中行駛，未見提速。因此下調(diào)LPR，也是給樓市注入力量。不過樓市回暖的影響因素呈多樣化，這也讓利率因素影響不一定如預(yù)期那么大。不過有政策面向市場傳遞利好，也會(huì)對市場形勢向好發(fā)展起到底層助推的作用。