最近看到一篇文章《只有房地產(chǎn)才能救經(jīng)濟(jì)》，作者看完中國(guó)金融四十人論壇舉辦的宏觀政策研究報(bào)告發(fā)布會(huì)的直播，特別是社科院世政經(jīng)所副所長(zhǎng)張斌、國(guó)投證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文等主講嘉賓的發(fā)言，得到一個(gè)結(jié)論：只有房地產(chǎn)才能救經(jīng)濟(jì)。

張斌的報(bào)告題目是《走出低通脹才能走進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮》，他指出，2024年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍面臨嚴(yán)重的需求不足挑戰(zhàn)，能否走出低通脹是關(guān)鍵。若要實(shí)現(xiàn)2024年的合意經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和通貨膨脹目標(biāo)，必須擴(kuò)大總需求，無論是擴(kuò)大消費(fèi)還是投資需求，都要落實(shí)在信貸增長(zhǎng)上面。有三點(diǎn)非常關(guān)鍵：一是財(cái)政政策發(fā)力，政府舉債總規(guī)模不低于 11 萬億；二是充分降低政策利率，社會(huì)融資規(guī)模增速目標(biāo)應(yīng)在11%以上；三是供求兩端同時(shí)發(fā)力穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)。

隨后是高善文博士的演講，他指出當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的核心問題是盡快恢復(fù)一手房市場(chǎng)功能，他認(rèn)為中國(guó)二手房市場(chǎng)已經(jīng)觸底企穩(wěn)，指出二手房市場(chǎng)去年成交放量，說明已經(jīng)完成了此輪房地產(chǎn)調(diào)整周期的修正，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)有著正面的影響，但一手房市場(chǎng)卻仍然在調(diào)整的路上，成交量也在繼續(xù)萎縮。他認(rèn)為，對(duì)照二手房的調(diào)整情況看，如果政府能夠充分消除交付風(fēng)險(xiǎn)，徹底阻斷房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，并引導(dǎo)一手房市場(chǎng)價(jià)格充分調(diào)整下修，那么一手房市場(chǎng)的企穩(wěn)是值得預(yù)期的。“從這個(gè)意義上看，我認(rèn)為當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的核心問題是要盡快恢復(fù)一手房市場(chǎng)的功能。”他說。比較有意思的是，直播時(shí)高博講到這兒，對(duì)著張斌說，如果一手房市場(chǎng)功能恢復(fù)了，你說的許多(經(jīng)濟(jì)）問題都可以結(jié)束......

顯然，從兩位學(xué)者的觀點(diǎn)可以看到，作為關(guān)聯(lián)眾多行業(yè)的龍頭行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)如今面臨的問題已不是一個(gè)行業(yè)的問題，房地產(chǎn)行業(yè)目前出現(xiàn)的問題也并非簡(jiǎn)單的企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，而是整個(gè)市場(chǎng)信心問題，必須盡快恢復(fù)市場(chǎng)的正常運(yùn)作機(jī)制，讓市場(chǎng)回到穩(wěn)定狀態(tài)，恢復(fù)正常的消化功能，這樣房地產(chǎn)行業(yè)才能穩(wěn)定，以房地產(chǎn)為主要財(cái)富的民眾對(duì)于經(jīng)濟(jì)的信心才能恢復(fù)，才會(huì)有房市、股市的健康發(fā)展，這才是“只有房地產(chǎn)才能救經(jīng)濟(jì)”的要義所在。

應(yīng)該說，有關(guān)方面已經(jīng)看到了這樣的問題所在，所以及時(shí)做出了政策調(diào)整。1月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)。會(huì)議明確表示，要堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。緊接著，1月27日，廣州打響一線城市“大戶型”限購(gòu)松綁第一槍，印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，《通知》提出：全廣州，建筑面積120平方米以上住房在限購(gòu)區(qū)域都不限購(gòu)，名下120平方米以上住房，也不計(jì)入限購(gòu)套數(shù)；支持“租一買一”“賣一買一”名下自有住房，只要出租或者掛牌到中介平臺(tái)就不計(jì)入限購(gòu)套數(shù)；對(duì)于具備合并不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書條件的房屋，購(gòu)房人可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)、合并登記業(yè)務(wù)一同辦理，核查名下房屋套數(shù)以合并登記后為準(zhǔn)；商服類物業(yè)可以轉(zhuǎn)給個(gè)人，不再限制（有媒體解讀為“廣州全面放開120平方米以上住房的限購(gòu)”。

作為四個(gè)一線城市之一廣州這么快的響應(yīng)顯然起到了很好的示范作用，當(dāng)天就看到深圳的媒體在寫《現(xiàn)在壓力給到了深圳》。就在今天，1月30日，準(zhǔn)一線城市蘇州傳出全面取消限購(gòu)的消息，經(jīng)權(quán)威媒體核實(shí)，蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)工作人員表示，購(gòu)買新房、二手房不做購(gòu)房資格審核，新房限售政策仍為兩年，“從今天開始，不再審查套數(shù)，也不看購(gòu)房資格。” 具體而言，蘇州主城六區(qū)與昆山、張家港、常熟、太倉紛紛全面放開限購(gòu)政策，蘇州戶籍與非蘇州戶籍市民均可不限制套數(shù)購(gòu)買。

很快，我們又看到了來自上海的跟進(jìn)消息：1月30日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市住房限購(gòu)政策的通知》，規(guī)定自1月31日起，在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購(gòu)1套住房，以更好滿足居民合理住房需求，促進(jìn)區(qū)域職住平衡、產(chǎn)城融合。也就是說，作為限購(gòu)政策執(zhí)行最嚴(yán)格的上海如今也開始做出優(yōu)化，原來非戶籍購(gòu)房需要以家庭為單位才能購(gòu)買，現(xiàn)在單身的城市新青年也有了購(gòu)房機(jī)會(huì)。

為什么大家如此關(guān)注限購(gòu)政策的取消或松動(dòng)？因?yàn)檫@就是扼住住宅需求市場(chǎng)的那雙大手，它既扼住了城市化進(jìn)程中流動(dòng)人口置業(yè)的剛需，也扼住了中產(chǎn)換房的改善性需求（這也是很多城市會(huì)優(yōu)先放開120平米以上住房限購(gòu)的原因），而這兩大需求原本就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常需求，沒有了這兩層需求帶來的梯級(jí)輪換，房地產(chǎn)市場(chǎng)就容易陷入僵局，想買的人進(jìn)不來，想賣的人出不去，明明有需求，卻沒辦法轉(zhuǎn)化成購(gòu)買力。你想，要想解開當(dāng)下房地產(chǎn)流動(dòng)性的困局，怎么能不從源頭開閘？沒有活水，只能是死水一潭！

很明顯，為什么最先行動(dòng)起來的會(huì)是廣州、蘇州、上海這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市？因?yàn)樗鼈兊陌l(fā)展之路就是由市場(chǎng)推動(dòng)起來的，所以深知市場(chǎng)的問題只有市場(chǎng)才可以解決，只要給市場(chǎng)松綁，市場(chǎng)就會(huì)發(fā)揮自己的能動(dòng)作用。接下來不知還會(huì)有哪些城市跟進(jìn)，我想誰痛誰知道，都到這個(gè)時(shí)候了，話都說到這個(gè)份上了，就別繃著了。

蘇州這條鯰魚，攪動(dòng)了上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)。有戲看了…

之前上海的限購(gòu)政策中非常讓人匪夷所思的一點(diǎn)就是非滬籍的單身沒法買房，雖然有很多人為了及時(shí)買房而去假結(jié)婚，但是更多的高學(xué)歷單身人士因?yàn)檫@一實(shí)質(zhì)性歧視政策而離開了上海。但是這兩年來房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退，上海也未能例外，最近一段時(shí)間就開始為非滬籍單身人士買房松綁，在本市社保滿5年的非滬籍居民 可在外環(huán)外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購(gòu)1套住房，這一松綁松得依然是猶猶豫豫。依我看，就現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)上海樓市的預(yù)期如此悲觀的情況下，這樣猶猶豫豫一點(diǎn)一點(diǎn)地松綁，估計(jì)也起不到多大的作用。

一線城市房?jī)r(jià)高位調(diào)整回落趨勢(shì)不可避免！

限購(gòu)是營(yíng)銷手段，為了提高房?jī)r(jià)而已

上海房地產(chǎn)新政到底該怎么看？
上海作為中國(guó)的重要經(jīng)濟(jì)中心之一，其房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是全國(guó)關(guān)注的焦點(diǎn)。近期，上海市政府通過調(diào)整購(gòu)房政策來進(jìn)一步穩(wěn)定和優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。這一政策的出臺(tái)旨在更好地滿足居民的合理住房需求，同時(shí)促進(jìn)區(qū)域的職住平衡與產(chǎn)城融合。具體來說，新政策允許在上海連續(xù)繳納五年以上社?；騻€(gè)稅的非本地戶籍居民，可以在外環(huán)以外的地區(qū)購(gòu)買一套住房，這有助于緩解部分人群的居住壓力，并吸引人才留在上海發(fā)展。此外，該政策也釋放了政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的積極態(tài)度，表明政府愿意根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)整策略，以確保市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

此次政策的積極影響該怎么看？首先，放寬非本地戶籍居民的購(gòu)房限制將增加市場(chǎng)上的潛在購(gòu)房者數(shù)量，可能會(huì)在一定程度上提振市場(chǎng)信心。其次，由于新政策的適用范圍主要是外環(huán)以外的地區(qū)，這將有利于推動(dòng)這些區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度，進(jìn)而帶動(dòng)相關(guān)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。最后，隨著更多人才的流入，長(zhǎng)期來看，也有助于提升整個(gè)城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策走向又該怎么看？
首先，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策可能會(huì)更加注重市場(chǎng)分化和因城施策。不同城市之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況會(huì)有很大的差異，因此，未來的政策可能會(huì)更加注重城市的差異性，制定符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的政策。例如，對(duì)于供大于求的城市，政策可能會(huì)鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)銷售，減少庫存；而對(duì)于需求旺盛的城市，政策可能會(huì)限制購(gòu)房數(shù)量，防止市場(chǎng)過熱。
其次，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策可能會(huì)適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。政府可能會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，適時(shí)放松或加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的時(shí)候，政府可能會(huì)放松調(diào)控，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；而在市場(chǎng)過熱的時(shí)候，政府可能會(huì)加強(qiáng)調(diào)控，防止泡沫破裂。這樣的政策調(diào)整可以保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。
再次，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策可能會(huì)更加關(guān)注居住屬性。隨著人們對(duì)居住品質(zhì)的要求不斷提高，未來的政策可能會(huì)更加注重房地產(chǎn)的居住和使用屬性。例如，政府可能會(huì)出臺(tái)更多政策，鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)高品質(zhì)的住宅，提高住宅的舒適度和配套設(shè)施的完善度。這樣可以滿足人們對(duì)美好生活的需求，提高人們的居住品質(zhì)。
最后，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策可能會(huì)加強(qiáng)對(duì)租賃市場(chǎng)的支持。隨著城市化進(jìn)程的加速和人口流動(dòng)性的增加，租賃市場(chǎng)將會(huì)成為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。以自如為代表的長(zhǎng)租公寓企業(yè)有可能會(huì)有更好的發(fā)展，政府可能會(huì)出臺(tái)更多政策，鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場(chǎng)，提供更多的租賃房源，以滿足人們的租房需求。這樣可以解決城市中低收入群體的住房問題，促進(jìn)社會(huì)公平和穩(wěn)定。

恐怕對(duì)減少人口外流和提高購(gòu)買率也起不了太大作用，看跌大環(huán)境下，跟廣州政策蘇州政策一樣激不起水花