11月8日，在2023金融街論壇年會上，中國人民銀行行長、國家外匯局局長潘功勝就防范化解房地產金融風險表示，行業發展長周期繁榮背景下，部分房地產企業長期“高杠桿、高負債、高周轉”經營，資產負債快速擴張，疊加房地產市場供求關系的重大變化、疫情沖擊等，以恒大為代表的企業風險顯性化并向行業擴散。

房地產市場的繁榮，到底是一種什么樣的繁榮，繁榮的背后，到底有多少問題和風險，這些問題和風險，到底是如何形成的，哪些才是問題和風險形成的主要因素，特別是房地產企業的高杠桿、高負債、高周轉，除企業決策者的盲目、沖動和非理性之外，有沒有其他方面的因素，特別是金融因素，都是需要好好分析和反思的問題。

要知道，目前的房地產市場，與恒大一樣出現資金鏈斷裂現象的房企，不在少數，特別是一向被認為經營很穩健、很健康、現金流維護很好的萬科，竟然也傳出資金方面的問題，若不是有國資做背景，很難說萬科不會步入資金鏈斷裂房企行列。而碧桂園也是房企中一直運行比較穩健、比較從容的企業，也沒有能夠走過資金鏈斷裂的泥潭。

房企出現這樣的結果，是很多人早就預料到的。現在最希望的，就是不要形成系統性風險，不要引發行業的大變局。一家恒大，就把地方政府、金融機構、債權人弄得筋疲力盡，讓購房者人心惶惶，也殃及池魚，讓其他房企深受其害。特別是萬科、碧桂園等穩健經營的企業，如果不是恒大暴雷，導致購房者對市場信心大失，購房熱情大減，銷售一落千丈，也不會出現資金鏈斷裂或緊繃現象。

而房企、特別是大型房企普遍陷入資金鏈泥潭的主要原因，就是負債規模太大，資產負債率太高，需要周轉的資金量很大，只要有一個環節出現問題，就會形成連鎖反應，出現資金鏈斷裂現象。一旦資金鏈斷裂，銷售就會更加困難，現金流更少，周轉更加困難，陷入惡性循環。隨之而來的，就是包括銀行在內的各種債權，都會被快速懸空。特別是銀行債權、各種債券等，就會連續出現逾期現象，加劇市場對企業風險的傳遞，并涉及到其他企業。按照潘功勝行長的描述，就是房企風險顯性化。

需要追問的是，房企與銀行的這種債權債務關系，到底是如何形成的，是房企的“騙錢”本領太強、向銀行拿錢的手段太多呢，還是銀行放款的條件太低、太想給房企貸款。因為，到現在為止，對恒大等發生的資金鏈斷裂問題，所有的矛頭，都是對著房企，對著企業經營者，而沒有反思銀行的行為。而從房地產市場放開以來的情況看，開發商能夠從“一無所有”到資產負債同步飛漲，有的則利用負債實施轉移資產，主要有兩大方面的原因。一是地方政府的政績沖動，讓房企能夠負債拿地、以地負債、再負債拿地、再以地負債，循環往復，空手套白狼，不斷推高地價、推高房價，而地方政府則不斷地從土地上獲取收益，用于大建政績工程、形象工程，并大肆增加政府負債；二是銀行的瘋狂放貸，讓開發商個個成了“不差錢”的主，用起錢來完全失去底線，形成什么地都想拿、什么價格的地都敢拿、再多風險的地也敢拿的惡性狀態。因為，對開發商來說，錢是銀行的、供應商的、施工隊的、員工的，賺到的錢，他們拿大頭，出現風險了，由債權人承擔。

如果沒有銀行在貸款方面的過度寬松、過度容易，大多數房企可能都不會如此瘋狂地負債，不會有如此規模的負債，也不會給實體經濟發展帶來嚴重沖擊和影響。今天房企出現的問題，相當一部分原因就是銀行給予的過度信貸資金支持，讓膽小的人變成了膽大包天，敢去空手套白狼；讓原本就膽大的人，變成了沒有膽的人，沒有什么不敢做，如許家印。那么，銀行有過這方面的反思嗎？想過房企的問題與銀行也有密切關系嗎？想過銀行都扮演了什么樣的角色嗎。

近一段時間以來，一批銀行高管因為恒大暴雷、許家印被抓，也紛紛落馬。一定程度上，也承認了銀行在房企負債過程中是存在比較大的問題的。但是，除了將不法分子繩之以法外，金融機構應當如何反思，也是非常重要的。切不要以為，房企出現的問題，只是幾個落馬的銀行高管就能背得動的，是整個行業都需要反思和反省的，是金融系統決策和執行兩個層面都失控的問題，否則，類似問題會繼續發生。

中央金融工作會議結束后，國務院很多個部門都召開了學習貫徹會議。金融監管總局作為中央金融政策的執行者，這個研討班暨監管工作座談會可以說是對金融工作會議精神的學習，消化和理解，同時也提出了未來在監管上的一些思路。

會議對保險，地方債和房地產等金融領域的重點和熱點問題都有所觸及，但目前的這些表態還都是“粗線條”的，也和此前的一些表態一致。未來還會有進一步的細化，這可能會反映到總局未來具體的工作會議和推進會議中。

此前國資委學習貫徹金融工作會議的公告就相對比較具體。提出了“中央企業開展金融業務的目的是探索產融結合，實現以融促產，推進實業更好發展”的監管思路。也要求央企加大監管力度，堅持回歸本源、聚焦主業，著力嚴控增量，切實優化存量，立足發展與企業產業特點相符合、主業需求相配套的金融業務，提高為主業提供服務的金融業務占比，提升服務主業實業的能力和水平。

金融和房地產是一根繩上的2個螞蚱，唇齒相依，當然也就意味著，未來的日子任重而道遠了。三年的病不可能一天就會好的。不要抱有太大的希望，那些能活下來的，才是最后的強者。