住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹近日在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，這是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。他說(shuō)，過(guò)去在解決“有沒(méi)有”時(shí)期追求速度和數(shù)量的發(fā)展模式，已不適應(yīng)現(xiàn)在解決“好不好”問(wèn)題、高質(zhì)量發(fā)展階段的新要求，亟需構(gòu)建新的發(fā)展模式。

從“有沒(méi)有”到“好不好”，確實(shí)是非常大的轉(zhuǎn)變，自然，發(fā)展的模式也需要轉(zhuǎn)變。前提是，“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”的依據(jù)是什么？就像中國(guó)已經(jīng)步入全面小康一樣，不僅需要有定性指標(biāo)，更要有定量指標(biāo)，需要有一系列數(shù)據(jù)做支撐，譬如貧困人群的脫貧、居民的收入、人均GDP、醫(yī)療、教育等，都是需要達(dá)到一定指標(biāo)的，而不是用一些定性化語(yǔ)言表達(dá)一下就行。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，自然也需要用數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)，用數(shù)據(jù)來(lái)證明已經(jīng)解決了“有沒(méi)有”的問(wèn)題。如果拿不出比較準(zhǔn)確而完整的數(shù)據(jù)，而只是憑想象、憑感覺(jué)，那么，這樣的結(jié)論，就難以令人信服。譬如住房的面積、住房的數(shù)量有多少，都是如何分布的，有多少空置房，有多少庫(kù)存房，空置房出現(xiàn)的原因是什么，庫(kù)存房又是如何形成的，等等。只有弄清楚了，才能有效證明房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到“好不好”階段。

事實(shí)也是，單純看這些年來(lái)新建的住房，以及存量房，或許，正如相關(guān)專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士所言，已經(jīng)超過(guò)了人均一套，人均面積也超過(guò)了35平方米。但是，這個(gè)人均，是否與居民收入的人均存在相同的問(wèn)題，亦即相當(dāng)一部分是“被平均”的，而不是相對(duì)公平意義上的平均，更不是絕對(duì)平均。這其中，擁有2套住房的家庭有多少，擁有3套以上住房的家庭又有多少，有多少家庭擁有5套、10套，甚至更多套住房的，都是需要弄清楚的。

更重要的，在擁有多套住房的家庭中，有多少是可以公開(kāi)的，又有多少是不能公開(kāi)的，不能公開(kāi)的原因是什么，是否構(gòu)成巨額財(cái)產(chǎn)來(lái)源不明，都分布在哪些城市、哪些小區(qū)，等等，都需要有比較清晰而明了的數(shù)據(jù)。也只有掌握了這些數(shù)據(jù)，才能較好地得出房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)完成了“有沒(méi)有”階段的任務(wù)，步入了“好不好”階段。

尤其需要決策層思考的是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了人均超過(guò)一套，但又有大量居民沒(méi)有住房的情況下，就更需要摸清房地產(chǎn)市場(chǎng)的家底，對(duì)所有住房進(jìn)行實(shí)名登記、實(shí)名公告、也可以實(shí)名查詢(xún)。如此一來(lái)，就有可能出現(xiàn)一種現(xiàn)象，那就是在全國(guó)各大城市，會(huì)有一大批房屋沒(méi)人認(rèn)領(lǐng)，不敢實(shí)名登記。一旦出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，這些“無(wú)主”住房就可以收歸政府所有。可以預(yù)料，這些房產(chǎn)的數(shù)量絕不會(huì)少。一方面，可以拿出一部分來(lái)公開(kāi)銷(xiāo)售，并將銷(xiāo)售獲得的收益用于消化政府負(fù)債；另一方面，可以將一部分房產(chǎn)拿來(lái)作為租賃房，解決低收入人群、新市民、年輕人的住房問(wèn)題。同時(shí)，可以節(jié)約城市土地資源，減少新的商品房建設(shè)，也可以減少浪費(fèi)，有效消除空置房，提高住房的利用效率。

很顯然，如果出臺(tái)這樣的政策，是一定會(huì)具有很大的阻力的，特別是那些擁有多套住房、且這些住房都是非正常手段獲得者，會(huì)成為最大的阻力。而正是因?yàn)樽枇Υ螅鸥@出做好此項(xiàng)工作的重要和緊迫。不然，總是霧里看花，總在想當(dāng)然地認(rèn)為還需要建多少多少住房，市場(chǎng)還有多少多少潛力，會(huì)誤導(dǎo)決策、誤導(dǎo)政策取向的。所謂從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，也是拍腦袋，沒(méi)有正確的數(shù)據(jù)做支撐。

那么，決策層能否下決心解決這個(gè)問(wèn)題，把房地產(chǎn)市場(chǎng)的底數(shù)摸清楚，把住房的數(shù)量和分布弄清楚呢？這也是反腐必須邁出的重要一步，是公平住房資源分配、實(shí)現(xiàn)財(cái)富均等化、完善財(cái)產(chǎn)登記制度必須邁出的重要一步。只要不摸清住房家底、不弄清楚住房分布情況，財(cái)產(chǎn)登記制度就不可能真正成為消除腐敗的大殺器。

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，摸清房地產(chǎn)市場(chǎng)家底是關(guān)鍵。家底不清，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式就方向不明、路線(xiàn)難正、措施難實(shí)、手段難穩(wěn)。因此，必須把摸清家底、實(shí)名登記、公開(kāi)數(shù)量和分布情況，作為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的前提工作，不折不扣、一步一個(gè)腳印地抓好、抓出成效。

近時(shí)期，地產(chǎn)界的動(dòng)蕩和地方債狀況讓經(jīng)濟(jì)承壓，市場(chǎng)情緒不佳。此次潘行長(zhǎng)在金融街論壇年會(huì)上關(guān)于房地產(chǎn)和地方債總體可控的表態(tài)，也是給市場(chǎng)吃了定心丸。這也為落實(shí)中央金融工作會(huì)議精神，維護(hù)金融穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好起到積極促進(jìn)作用。

從前三季度我國(guó)5.2%的GDP增速，也為全年5%的預(yù)期目標(biāo)達(dá)成奠定了基礎(chǔ)。我國(guó)超120萬(wàn)億元人民幣的GDP總量，能保持較高增速，也為化解地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和地方債提供了動(dòng)能。潘行長(zhǎng)特別強(qiáng)調(diào)，通過(guò)貨幣信貸合理增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，降低貸款利率水平等舉措，對(duì)加快我國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和生產(chǎn)消費(fèi)回升提供有力有效支持。

盡管一些風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但是貨幣政策在平衡短期與長(zhǎng)期、穩(wěn)增長(zhǎng)與防風(fēng)險(xiǎn)，保持貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模合理增長(zhǎng)；積極盤(pán)活被低效占用的金融資源，提高資金使用效率；持續(xù)加大對(duì)重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度，用好各種金融政策工具，支持各領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展；同時(shí)完善金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)、評(píng)估與防控體系，健全具有硬約束的金融風(fēng)險(xiǎn)早期糾正機(jī)制也是長(zhǎng)期艱巨的任務(wù)。

直擊要害

近日召開(kāi)的中央金融工作會(huì)議，重申要加力建設(shè)現(xiàn)代化金融強(qiáng)國(guó)。現(xiàn)就金融市場(chǎng)工作的幾個(gè)需要加強(qiáng)的問(wèn)題闡述如下。

第一，信貸市場(chǎng)不良資產(chǎn)的防范與處置需要防微杜漸。
我國(guó)銀行業(yè)已經(jīng)具備了成熟的不良資產(chǎn)確認(rèn)、防控和化解處置的一整套方法措施。從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下各自為政處置風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，到建立四大資產(chǎn)管理公司剝離國(guó)有大行呆賬壞賬，再至今建立符合股份制公司治理機(jī)制的現(xiàn)代化不良資產(chǎn)防化機(jī)制，進(jìn)步斐然。當(dāng)前我國(guó)已經(jīng)有大小銀行機(jī)構(gòu)超過(guò) 4000 家，信貸業(yè)務(wù)量大龐雜，監(jiān)管難以事無(wú)巨細(xì)、面面俱到的實(shí)施穿透式持續(xù)性監(jiān)管。因此，需要整章建制，加強(qiáng)落實(shí)規(guī)章制度。對(duì)信貸活動(dòng)的細(xì)枝末節(jié)加以規(guī)范，不能為了完成信貸指標(biāo)而放松管理。現(xiàn)在有一個(gè)問(wèn)題是貸款展期和借新還舊的規(guī)范問(wèn)題，因?yàn)檫@掩蓋了實(shí)際不良資產(chǎn)率的數(shù)量，把不良資產(chǎn)延后處置不符合會(huì)計(jì)處理的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，也不能真實(shí)反映銀行的資產(chǎn)質(zhì)量狀況。在最大限度的給借款人增加營(yíng)收空間的前提下，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)逾期貸款的清收力度。

第二，銀行凈息差控制與利率政策的匹配。
今年前三季度連續(xù)降息降準(zhǔn)，存款利率與貸款利率同時(shí)調(diào)低。由于銀行負(fù)債端利率浮動(dòng)空間小于資產(chǎn)端利率，加上現(xiàn)在資金流動(dòng)性充裕造成部分機(jī)構(gòu)信貸頭寸積壓放不出去，所以銀行的貸款利率下浮幅度更大。上述造成了銀行凈息差收窄，加上銀行線(xiàn)下運(yùn)營(yíng)成本上升，進(jìn)一步使利潤(rùn)率收窄。在銀行負(fù)債端，低利率政策造成客戶(hù)存款意愿降低，富余資金轉(zhuǎn)向銀行理財(cái)或者購(gòu)買(mǎi)實(shí)體產(chǎn)權(quán)類(lèi)資產(chǎn)，這降低了銀行短期流動(dòng)資金占負(fù)債端的比例，制約了銀行資金融通的靈活度。從目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，在中短期內(nèi)幾乎不可能有升息計(jì)劃，凈息差調(diào)整將是長(zhǎng)周期內(nèi)的調(diào)控目標(biāo)，對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)也是長(zhǎng)期持續(xù)的緊束壓力。

第三，保險(xiǎn)資金投資路徑的優(yōu)化問(wèn)題。
近期國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司資金（特別是壽險(xiǎn)公司長(zhǎng)期資金）大力進(jìn)軍資本市場(chǎng)和實(shí)體投資領(lǐng)域。險(xiǎn)資入市存在平衡風(fēng)險(xiǎn)與收益的問(wèn)題，在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)波動(dòng)不定的格局下，各類(lèi)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素都在上升，有些投資收益率高度不確定。保險(xiǎn)公司對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)健運(yùn)行發(fā)揮重要的緩沖器作用，如果保險(xiǎn)公司的資金鏈和經(jīng)營(yíng)收益受到損傷，有可能醞釀出局部金融風(fēng)險(xiǎn)，投保人的財(cái)產(chǎn)和人身保障也受到影響，并且制約保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的可持續(xù)開(kāi)展。因此，需要優(yōu)化保險(xiǎn)資金的投資路徑，在巨額險(xiǎn)資多元化投資的同時(shí)，擴(kuò)展銀證保合作，開(kāi)拓實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資路徑，讓險(xiǎn)資為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮更多正能量，同時(shí)提升險(xiǎn)資運(yùn)用收益能力。

第四，不同證券期貨公司的業(yè)績(jī)懸殊巨大，不利于資本市場(chǎng)機(jī)構(gòu)投資者的穩(wěn)健。
部分中小型證券期貨公司盈利額降低明顯，由于公司間廣泛的交叉投資以及投資標(biāo)的價(jià)格的敏感性，少數(shù)經(jīng)營(yíng)有問(wèn)題公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有可能在行業(yè)內(nèi)傳染。這需要提高各類(lèi)證券期貨公司的資產(chǎn)管理和資本運(yùn)用水平，做到安全性與盈利性的統(tǒng)一。在業(yè)務(wù)上開(kāi)展優(yōu)化組合，鼓勵(lì)各類(lèi)公司交叉持股，先進(jìn)帶后進(jìn)，以大率小，促進(jìn)證券期貨公司均衡充分發(fā)展，多培育大型公司，加強(qiáng)有規(guī)模效益的經(jīng)營(yíng)意識(shí)。

第五，警惕國(guó)際金融市場(chǎng)交易風(fēng)險(xiǎn)，防止流動(dòng)資金被套。
由于美國(guó)高利率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較為強(qiáng)勁的大環(huán)境，美元升值，美債價(jià)格降低而收益率維持在高位，美股持續(xù)上漲。在當(dāng)前美元和美國(guó)資產(chǎn)價(jià)格處于高位的狀態(tài)下，有人認(rèn)為是買(mǎi)入和持有美元美資的好時(shí)機(jī)，可以在未來(lái)帶來(lái)好的收益。其實(shí)上述是高位接盤(pán)的不理智投資交易行為，高位接盤(pán)時(shí)資金被套的可能性很大。在明年上半年美元和美國(guó)資產(chǎn)可能有一波回調(diào)下跌，前期的投資者有被剪羊毛的風(fēng)險(xiǎn)。我們應(yīng)該多關(guān)注國(guó)內(nèi)的投資行情。

第六，10 月 CPI 負(fù)增長(zhǎng)，有可能削弱消費(fèi)動(dòng)能，居民投資將向風(fēng)險(xiǎn)增高的方向遷移。
受天氣晴好農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)充足，節(jié)后消費(fèi)需求回落等因素的影響，10 月居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比降低 0.2%，而 PPI 降 2.6%。物價(jià)下跌，對(duì)供給側(cè)和需求側(cè)都有制約作用，同時(shí)也擠壓了居民收入空間，降低消費(fèi)信心。在消費(fèi)動(dòng)能減弱的前提下，居民富余資金將追求高收益而選擇性忽視風(fēng)險(xiǎn)，并不是偏好低風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)健投資。上述對(duì)居民資產(chǎn)的穩(wěn)定性和安全性造成負(fù)面影響，在市場(chǎng)整體投資收益率很難大幅提高的情況下，忽視投資風(fēng)險(xiǎn)有巨大的潛在損失可能。因此，應(yīng)該對(duì)居民開(kāi)展投資者知識(shí)和能力教育，提倡選擇低風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)健投資，脫虛向?qū)崳紫仁琴Y產(chǎn)保值，其次是盈利率。

第七，支付平臺(tái)對(duì)客戶(hù)透支信用的管理和補(bǔ)償能力有漏洞。
支付平臺(tái)與消費(fèi)金融業(yè)務(wù)融合，發(fā)揮促進(jìn)消費(fèi)的作用。但是對(duì)個(gè)人的信用透支和分期付款等行為，有一部分客戶(hù)缺少信用保障能力，給個(gè)人帶來(lái)征信風(fēng)險(xiǎn)。促消費(fèi)應(yīng)該從商家層面，提供更穩(wěn)健的消費(fèi)模式和商業(yè)模式，給需要的人以合理的消費(fèi)。調(diào)整好消費(fèi)信貸利率，做好分層分類(lèi)管理，降低消費(fèi)信貸成本。

第八，我國(guó)資本市場(chǎng)存在估值偏低的情況，有利于吸收外來(lái)投資，但是不符合投資利潤(rùn)率管理規(guī)則。
資產(chǎn)估值（折現(xiàn)率）取決于兩個(gè)方面，一是通脹率，二是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率。我國(guó)通脹率是處在下降過(guò)程，代表無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率的 10 年期國(guó)債收益率（11 月 10日 收益率 是 2.6680%） 上升，國(guó)債價(jià)格在下降，加上沒(méi)有有效的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償辦法，我國(guó)資產(chǎn)價(jià)格肯定是在走低。應(yīng)該說(shuō)明，用降低資產(chǎn)估值的辦法吸引投資不符合經(jīng)濟(jì)效率規(guī)則，是舍本逐末的投資管理方式。我國(guó)近年推出了中特估指標(biāo)體系，有效的緩解了估值與盈利的矛盾，但是在部分產(chǎn)品、部分領(lǐng)域仍然存在估值與利潤(rùn)不匹配的問(wèn)題。

綜上所述，在我國(guó)全面建設(shè)現(xiàn)代化金融強(qiáng)國(guó)的新時(shí)代，要把握好投資機(jī)遇，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)做出更大的貢獻(xiàn)。