中美作為世界上最大的兩個經濟體，各方面的表現，都會引起外界的關注和重視。特別是與經濟發展、居民生活密切相關的領域，更會成為關注的焦點。譬如樓市，就都被外界所關注，也為外界所重視，很多人都在對中美兩國的樓市進行比較與分析。

呈現“冰火兩重天”格局

先看中國樓市，雖然政策頻出，按照中原地產研究院發布的數據，僅9月一個月時間，各地就累計發布了房地產調控政策超175次。其中，核心政策是8月底9月初各地開始井噴的“認房不認貸”。特別是一線城市紛紛出臺“認房不認貸”政策，被認為樓市調控政策已經放寬到頂峰。但是，從實際效果來看，似乎并沒有想象的那么好，政策的威力并沒有預想的那么強。中指研究院發布的最新數據顯示，2023年1-9月，TOP100房企銷售總額為48501.0億元，同比下降10.3%，降幅相比上月擴大1.7個百分點。其中TOP100房企9月單月銷售額同比下降24.1%，環比增長24.8%。與此同時，9月百城新建住宅環比上漲0.05%，同比下跌0.10%；二手住宅環比下跌0.44%，同比下跌2.59%。也就是說，房價整體仍呈下跌趨勢，從交易量看，9月份有所反彈，但與政策的力度相比，明顯不成正比，市場仍呈現整體低迷狀態，“金九”的特征沒有顯現。

反觀美國樓市，卻出現了購房成本大幅上升與房價持續上漲的“怪現象”。一方面，美國30年期房貸利率水平飆升，已逼近8%，對于一直奉行低利率的美國來說，可不算低了。以300萬元人民幣、30年期等額本息的貸款額測算，在現行房貸利率下，購房者每月需要還款約2.1萬元，而此前美國購房者按揭貸款利率不到3%，每月僅需還款1.2萬元左右，每月相差9000元，一年就是10.8萬元，30年就達到了32.4萬元，是一筆很大的開支；另一方面，按照美國近日發布的標普凱斯-席勒全美房價指數顯示，2023年7月，美國全國房價綜合指數創下歷史新高，當月該指數環比漲0.6%，同比漲1%。也就是說，要想購房，不僅需要支付很高的房貸成本，還要承受創新高的房價成本，購房的負擔之重，可能會令美國購房者不堪重負。

不難看出，中美兩國的樓市，正呈現“冰火兩重天”格局，美國樓市“火”得不可思議，中國樓市“冷”得難以理解。這兩種現象，是中美兩國都不希望看到，卻又難以避免的。只是，可能出現的結局會有比較大的不同。如何分析兩國樓市的走向，如何看待兩國樓市出現的現象，對解決樓市問題非常重要。

未來結局存在較大差異

應當說，中美兩國樓市出現的現象，都是不正常的，甚至可以說很不正常。導致美國樓市貸款利率大漲、房價攀升的原因，是存量貸款利率很低，居民不愿售房，導致市場出現嚴重供不應求現象，房價上漲。中國則剛好相反，房貸利率降低、房價下跌，居民不愿存房，拋售住房者增多，帶來市場出現比較嚴重的供過于求現象，從而給購房者帶來“降價”的更多期待，等待觀望情緒加重，從而使房價進一步下跌。

就美國樓市而言，可能是繁榮的結束。至于是不是危機的到來，則要看美國政府會如何采取防范措施了。我們并不想去分析美國樓市有怎樣的變化規律，10年一變也好，20年一亂也行，單就目前出現的貸款利率大漲和房價攀升現象來看，肯定是不正常的。一旦通貨膨脹得到有效控制，美聯儲進入降息通道，美國樓市的繁榮就有可能戛然而止，存量房擁有者不會再“惜售”，購房者則用等待觀望的方式處理購房問題。中國今天的格局，會在美國樓市出現。美國樓市極有可能進入到嚴重的低迷狀態。只是，習慣于負債購房的美國，面臨的樓市壓力會比中國更大，會不會再度爆發次貸危機，實在難以預料。也就是說，未來美國樓市的前景是比較悲觀的，風險也是會比較大的。

對中國樓市來說，眼下可能是樓市的至暗時刻，隨著房價的下跌，開發企業促銷手段的增多，樓市會逐步走出低迷，步入正常軌道。但是，指望出現過去那樣的量價齊升現象，不要抱太大希望。很有可能的是，量升價降，對開發企業越來越不利，對居民越來越有利，并最終形成一個比較好的平衡點，實現樓市的“軟著落”。只是，這個時間可能需要3-5年。那些指望樓市現在就實現平穩運行者，可能會失望。中國樓市的未來，應當比美國樓市樂觀，不會出現美國樓市今天這樣的格局，實現穩定健康是大有希望的。需要做好的，就是要確保開發商不要發生嚴重的資金鏈風險，能夠讓開發商在艱難中安全渡過。

美國房利美和房地美兩家房地產公司倒閉引發的次貸危機已經過去 15 年，次貸危機時的很多經濟指標經常被引用和作為比對的基期數據。“兩房”為了成功銷售手里的房地產，發行了大量房產抵押債權以幫助購房者和開發商獲得現金流，其中有一部分是金融衍生品和次級證券。2008 年兩房危機還帶來了一項金融副產品，就是影子銀行業務及其監管問題，這類表外業務的余額在全球曾經保有巨量余額，在我國也已經整頓消化和規范了其中的大部分。
疫情后，美國經濟一直沒有實現在有規則秩序背景下的復蘇。疫情期間大量發行美元，最后的高通脹和多次加息收縮了市場信用，經濟運行成本增加，美債有違約的可能，產業循環與資金循環不匹配。都說明了美國雖然經濟增長率實現復蘇，但是產能與需求的矛盾在金融財政領域體現出來，經濟金融的無序運行和競爭造成了很多金融亂象。美國高層多次表示不擔憂美國經濟和美債循環，對經濟問題安之若素，他們高估了美國經濟增長的潛能，在增長動能持續消耗的環境下，貨幣金融必然制約了房地產業等實體經濟市場的運行。在明年，美國的居民儲蓄有進一步走低的趨勢，美國內部消費與投資將下挫，而海外資金流入會放緩和受滯。美國國際收支出現不均衡會倒逼增發美元，而美元貨幣政策的加息效應大幅度被抵消，物價上漲動能恢復并積聚，美國通脹率繼續上揚。
美股仍然會上漲一段時間，美元指數處在高位造成的強勢美元形勢在支撐美國金融市場的牛市。美債收益率與美債價格會在一個較長的時間段內保持小幅平緩波動的行情，有可能出現收益率與價格同時堅挺的局面，美債仍然具有較強的投資價值。如果美國實體經濟在產能循環和資金鏈上確保不出現問題，美國經濟則有可能實現軟著陸，美國就業與居民收入會持續向好，通脹率也有可能回歸低位。關鍵是美國實體經濟在供給側與需求側的增長動能要均衡，這不是簡單的宏觀調控能夠實現的目標，并且需要一個有利于美國經濟增長的全球經濟環境。美國應該重塑在世界政治和經濟多領域內的運行模式，改善國際形象。美國金融市場拖累中國市場，中國金融市場的資產估值和邊際利潤被擠壓，人民幣被迫大幅貶值，出口增長壓力加大。但是中國經濟的內生增長動能巨大，國內消費投資市場正在強勁恢復，并且中國的海外傳統出口市場得以鞏固和進一步拓展，一帶一路帶來了巨量的增長機遇。
我國前三季度 GDO 增長 5.2%，實現了原定目標，在發展中解決經濟社會的問題，我國必將迎來更好的增長態勢。

去年以來美聯儲抗通漲強硬加息政策，至今為了頂住通漲不滑坡，只能維持高利率。而且隨著國際國內形勢的變化，高通漲難解，美聯儲不排除再加息的可能。高利率讓美國房屋銷售大降，達到次貸危機以來新低，而且還有繼續下行的趨勢，也是引發關注。

美國次貸危機前十年，一直被稱為“黃金十年”，經濟向好，房價大幅上漲，許多中低收入家庭貸款購房,次級按揭貸款(簡稱“次貸”)增多，最終房價無限上漲的神話破滅，演變成2007年的次貸危機。而現在是利率上行，美國購房30年期抵押貸款利率也隨之上調，讓購房者承壓。

目前形勢看，美國避免衰退的可能性意味著美聯儲不會很快轉向降息，故房貸利率不會出現明顯下滑。惠譽評級預計，30年期抵押貸款利率今年的運行區間為6%~7%，2024年才有望降至5%~6%。鑒于長期較高的房貸利率已經成為新常態，購房者可能需要數年時間才能縮小負擔能力差距。