這兩天關(guān)于樓市的一條“好消息”是國內(nèi)最大的中介頭子鏈家突然高調(diào)宣布下調(diào)中介費率，從雷打不動的2.7%降至2%，而且從原來的買方單方承擔(dān)改成買賣雙方各承擔(dān)1%，這對于買方來說等于降低了1.7%的中介費用，按照北京動輒千萬的房款來說，就是節(jié)省了差不多十幾萬的額外支出，所以有中介奔走相告稱之為“大利好”。

可這真是什么“好消息”嗎？就像為啥之前鏈家就能強勢堅持全行業(yè)最高的中介費率（對地產(chǎn)商的費率比這個對個人的更高的多），而且為啥以前買房人就心甘情愿向他家掏這毫無討價還價空間的“服務(wù)費”，你要搞明白其中的邏輯，才好判斷這究竟算不算利好。

我想鏈家+貝殼之所以能收這么高的中介費率，很大程度上并不是因為服務(wù)內(nèi)容有多專業(yè)復(fù)雜或者服務(wù)水平有多高（當(dāng)然必須承認，鏈家在向貝殼的進化中確實極大程度改善全行業(yè)人員的服務(wù)意識，如今隨便哪個房產(chǎn)中介門店都可以是便民服務(wù)站），而在于它掌握著最多的“真房源”和“真客源”（這也得益于它的對手們的不爭氣），因此掌握定價權(quán)。你越著急出手的就越需要這么一個更大概率成交的交易平臺的支持，就越?jīng)]有談判空間只能接受它劃定的游戲規(guī)則。而買方能接受高費率的背后也代表著買方對后市房價上漲的預(yù)期，以及他們對鏈家控盤能力的認可。

而現(xiàn)在之所以鏈家會主動降低費率還改變收費規(guī)則，還是作為同行的中原的張大偉說的一針見血：“收費核心是看市場誰強勢，……，國外主流是單邊代理，一方代理乙方，所以收費當(dāng)然就是單邊”。結(jié)合最近看到的在各地普遍放松限購限貸以及調(diào)整存量房貸利率政策等諸多利好政策下樓市的表現(xiàn)，就連蘇州經(jīng)濟這么強勁、人口這么年輕的城市二手房市場都一片冷清，你就知道是為什么了，現(xiàn)在能把房安全出手及時回籠現(xiàn)金的都要燒高香，怎么還敢指望房價會繼續(xù)上漲，還想買方多付傭金？有朋友援引國家統(tǒng)計局原副局長賀鏗近期的發(fā)聲“現(xiàn)在房地產(chǎn)供應(yīng)過剩，14億人可能住不完，這么多空置房子再要大力發(fā)展房地產(chǎn)是不明智的”，連國家統(tǒng)計局這么宏觀的部門都看到了這么微觀的變化，就說明市場已不可逆轉(zhuǎn)的進入存量時代，必然是買方市場，出錢的人說了算。有朋友就說，也許再過不久就該改成只向賣方收費了。

這其實并不是什么奇怪的事，比住宅市場更早進入存量市場的商辦市場早就是這樣的規(guī)矩，誰主動誰去找的中介就該誰交中介費，絕對不存在兩頭收費的中介。而進入存量市場，商辦市場的經(jīng)驗也告訴我們，一定租賃規(guī)模遠大于買賣，一定是一二線城市遠大于三四線，一定是核心地段的活躍度遠大其他地區(qū)，住宅的選擇面會相對廣些，但也不會偏離這個大的邏輯。我這邊最近接到兩個央企的咨詢信息可以作為側(cè)面的驗證，其中一家是做文旅地產(chǎn)聞名的，他們反饋的意見是“以后堅決不碰文旅地產(chǎn)，尤其是一線、1.5線城市之外的項目”；另一家是做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)出身的，最近被動開始大規(guī)模進入城市更新，“完全不知道該怎么玩，卻知道只有這里還可以玩”。你看“不差錢”的央企都在做這樣的抉擇，你覺得還存在別的可能嗎？

回到鏈家這個話題，存量時代民企有可能靠收服務(wù)費生存并發(fā)展壯大嗎？個人以為進入存量時代民企的生存之道幾乎就只剩下拼服務(wù)拼產(chǎn)品這一條道，要么就像賀局長說的今早轉(zhuǎn)型（或者轉(zhuǎn)行），要么就老老實實打造自己的服務(wù)能力，靠服務(wù)從這有限的微利市場中分一杯羹。微利就意味著賺錢會很難，只有能拿出比國企更高的效率，做出性價比更高的產(chǎn)品，才輪的著上桌吃飯。既然連鏈家這樣修成了平臺的壟斷者都愿意向市場低頭，誰還有資格去傲慢呢？

其實不是壞事，一切不過都在回歸常態(tài)，一切不合理的暴利都將在大洗牌中清洗干凈，剩下來的就是接受平均利潤的公平交易。要想比同行活的更好一點，活的更長一點，就多修修內(nèi)功，看看老天爺是否賞飯吃吧。

鏈家的費率此前也能談，一般2.5%或者2.4%都能成交。我上次買房，很輕松談到了2.5%，再往下就很難了，我也沒再繼續(xù)砍價。這次官降到2%，力度不小，但未來議價空間可能就不大了。

至于買賣雙方各負擔(dān)1%的這個操作，我個人并不看好。“羊毛出在羊身上”恐怕是未來大概率事件，賣方只需要把中介費放到房價里通盤考慮一下，在買家砍價的時候稍微強硬一點，這個錢實質(zhì)上就不用出了。當(dāng)然對于一些特別著急出手的，房屋質(zhì)量不是那么好的房子，也許賣方是真心實意愿意出這個中介費的。

總之，高高在上的鏈家也終于要降價了，這無疑是大好事。壓力會給到那些小中介，本來他們的中介費就在1-2%之間，現(xiàn)在恐怕要進一步下調(diào)才能保住市場份額了吧。