事實上，去年下半年以來，全國大部分地區房地產市場一直持續低迷，加上華夏幸福、恒大、融創等頭部房企紛紛爆雷，部分省份和城市早已率先出臺有關“救市”措施，只不過在中央政治局會議上對于中國房地產市場供需關系重新定義后，樓市松綁政策才如雨后春筍般在全國范圍內全面落地開花。毋庸置疑，隨著具有風向標作用一線城市已經全部正式加入樓市政策松綁大軍，加上首付比例、二套房貸利率和存量房貸利率等核心敏感購房信貸政策數據的全面下調，已經意味著中國房地產行業本輪“救市”行動進入一個新的高潮。

仔細捋一下，截止9月1日，除去全面放開一線城市限購政策這個“王炸”，其他市場關切的“救市”政策這段時間內均悉數落地，面對正在悄然走來的傳統“金九銀十”黃金期，中國樓市能否迎來“沖破黑暗、走向黎明”的關鍵時刻呢？

答案是短期來看，確實有立竿見影之效；長期來看，猶未可知，尚需進一步觀察。

眾所周知，在7月24日中央政治局會議上，不僅對于樓市政策進行重新定調，同時對于股市方面也給出“活躍資本市場，提振投資者信心”首要意見。8月27日傍晚，財政部、國稅總局、證監會和三大交易所相繼官宣重大政策調整，主要包括“降低印花稅、階段性收緊IPO及再融資節奏、限制大股東減持和下調融資保證金最低比例”等措施，可謂四箭齊發。活躍資本市場的一攬子重磅舉措，8月27日晚上微信等社交平臺朋友圈已經“集體漲?！?。8月28日，A股三大指數均大幅跳空高開，上證綜指、深證成指漲超5%，創業板指漲超7%，但是大盤出人意料地開盤即為頂點，盤中持續走低，截至當日收盤三大指數均僅上漲約1%，而在接下來這周剩下四個交易日里，大盤也一直處在震蕩整理狀態，除去因為華為公司于8月29日中午毫無預兆地在自家商城開啟Mate 60 Pro手機“先鋒計劃”，引發華為概念股特別是半導體板塊“騷動”帶來科創板塊上漲外，其他三大指數均沒有超過周一開盤時高度，正所謂本輪救市創造牛市“僅僅維持開盤一分鐘”。

面對史詩級救市政策，A股高開低走，后勁乏力。顯而易見，利好政策出臺的效果不盡如人意，現實巨大的落差不僅折射出監管層一絲無奈，畢竟救市手段目前已經幾乎窮盡，對于廣大投資者關切基本上是照單全收，而且從深層次反映當前A股所面臨的現實，孱弱的宏觀基本面和有限的存量資金博弈下，即便祭出再多利好政策，想讓A股能夠脫胎換骨，開啟牛市征途，無疑是困難重重。

視線再次回到樓市，相比股市“史詩級”救市政策，這次樓市近乎“王炸”救市政策也不逞多讓，因此難免讓人憧憬萬分。毫無疑問，和股市一樣，上周末政策近期必然會形成一波極大利好，刺激樓市短期內回暖，可以預見的是，9月中上旬甚至中秋國慶節前，全國房地產市場特別是一、二線城市樓市大概會迎來一波強勢反彈機會，短期內市場情緒亢奮，成交量急劇放大，新房和二手房市場“堰塞湖”現象極大緩解。但是，過完十一長假之后，市場看多情緒能否繼續維持，目前猶未可知，股市救市“曇花一現”的效果著實讓人擔憂，畢竟兩者無論從目前市場現狀、政策出臺背景和力度等都具有頗多相似之處，近期股市這個深刻的反面案例，讓人足夠懷疑樓市是否會重蹈覆轍。當然，正如股市還有引入社?；?、保險、證券甚至銀行理財資金等增量資金進入市場這一“王炸”，樓市還有全面放開限購政策這一“殺手锏”，比起股市只有“做多”不二選擇，其實樓市尚有“降價”的退路可守，只不過眼前形勢尚未逼到“降價”這華山唯一條路這般田地。

不過，對于中國除去一線（包括新一線）城市之外其他城市而言，人口紅利不再、商品房供過于求、居民收入銳減以及失業率居高不下等這些“達摩克利斯之劍”一直高懸，加上供給端商品房高昂房價和需求端居民孱弱購買力之間天然鴻溝，因此，僅僅依靠本輪救市政策，就能讓三、四城市樓市起死回生乃至重新步入牛市通道，顯然其效用遠遠不夠，未來相信還會有持續不斷的政策落地，政策通過長尾效應方能真正有所作為。

除此之外，還有一點局外因素令人擔心。無論是回顧過去歷次一線城市樓市限制政策松綁后爆炸性效果，還是著眼于本次一線城市政策放開的空前力度，注定一旦松綁后將極大修復市場情緒和預期，明顯提振市場信心，短期內一線城市房價極大概率會只漲不跌，至少不再下跌。同時，根據易居研究院報告顯示，截至7月底，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市二手房掛牌量分別達到15萬套、20萬套、13萬套和16萬套以上；今年6月初，全國 13 個重點城市（分別為北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都、南京、天津、武漢、西安、沈陽、杭州、合肥）二手住宅掛牌量為 199 萬套，相比今年年初 159 萬套增長25%。一旦政策放開后，一線城市的示范效應，引發二線城市隨即跟進，上述城市大量剛需和改善型需求不斷入場抄底，爆炸性利好政策帶來短期成交量劇增，即使按照目前掛牌數量半數成交，初步估算也是高達數萬億人民幣交易額。

此時，相當一部分高凈值人群、投資客甚至腐敗官員等有移民意向人群，因為疫情原因他們已經苦等三年，自然會不放過這一波政策利好下絕佳出售機會，借機高位大量拋售房產，套現后將現金通過各種渠道迅速轉移至境外。另一方面，近年來中國高凈值人群海外移民數量也在不斷攀升。根據投資移民咨詢公司Henley & Partners報告顯示，2022年10,800名中國富人移民他國，預計今年富人移民數量超去年30%，將達13,500人，事實上，富人移民潮過去 10 年來一直上漲，疫情大流行三年加速移民潮，美國、加拿大等國家依然是這些富人的首選移民地。這一輪北上廣深等一線城市搶在政策執行最后一刻才公布樓市松綁措施，相信決策層也有此番因素考慮，畢竟不附加任何條件的市場自由買賣行為放在任何國家和地區都是被許可的，況且當前是政府出臺救市政策，活躍市場之際。

無獨有偶，本次A股反彈中，充當急先鋒的券商和地產板塊，近期也偃旗息鼓，特別是地產板塊在上周三、四接連出臺重大利好政策后，上周四、五兩日居然都是高開低走，讓人大跌眼鏡，難免讓人聯想到利好出盡是利空，主力資金借機拉高出貨，讓散戶接盤。

不可否認，國家出臺有關救市政策的初衷是破解中國房地產困局，紓解房企流動性難題，緩釋金融機構市場風險，降低購房門檻讓利百姓，促進國內消費良性循環，從而盤活國內宏觀經濟，但是一旦市場不及預期，甚至演變成“富人和投機客高位套現走人，廣大普通老百姓卻勇當‘接盤俠’”這樣怪象，正如像國家出臺股市救市政策卻讓國外資金和國內游資利用資金優勢和量化策略趁機高拋低吸一樣，加上國內樓市拋售后資金外流帶來匯率、投資等負面影響，難免被人詬病，甚至引起廣泛質疑，從而嚴重影響政府公信力和社會穩定大局。

當然，事情未必如我們想象這么困難和復雜。就當前而言，化解樓市、股市、匯市以及地方債務這四頭“灰犀?！憋L險是眼前頭等大事，相信政府既然有智慧化解這場曠世危機，更有能力防范未然，做好應急預案，堵住政策漏洞，妥善處理好各種意外風險。我們也非常期待，中國房地產市場能夠借此契機，化困難為動力，實現整個市場全面出清、推陳出新和轉型升級，為我國宏觀經濟發展再添新動力。

隨著廣州、深圳等一線城市推出“認房不認貸”政策，有關“認房不認貸”政策對商品房交易的話題也越來越多。有觀點認為，新政策顯著降低了購房者的置換成本，進一步釋放了改善性住房需求，“賣一買一”交易可能隨之增加。

粗粗一聽，很有道理。推行“認房不認貸”政策了，以前有過貸的家庭，款也不再是障礙了，就可以把手中有的住房賣掉，換一套新的住房，改善居住條件，提高生活品質，從而推動“賣一買一”交易的增加。從理論上講，沒有問題。從實際操作來看，也行得通。關鍵是，誰能成為“賣一”中的那個“買”者呢？如果沒人買“賣一”手中的房子，想改善住房條件的居民可能就沒有能力成為“買一”者。就算愿意負債購買，因為手中已經有了一套住房，就不能享受首套房優惠。而且，房子到手后，裝滿的錢也是問題。因此，需要解決的不只是“賣一買一”的問題，還有“賣一”交易能否成功的問題。只有“賣一”能夠順利交易，手中的房能夠順利賣出，“買一”才能成為可能。

這也意味著，“認房不認貸”政策能否帶來市場交易的增加，需要看現有住房能否找到買家，能否順利出手。對絕大多數居民來說，要想改善住房條件、重新買房，就必須把手中的房交易掉。也只有將手中的房交易掉，才能享受到首套房的相關政策，才能有條件購買新的住房，才能增加交易量。

正因為如此，有關“認房不認貸”政策能夠增加市場交易量的觀點，完全是就理論談理論，就政策談政策，根本沒有考慮房地產市場實際和居民購房心理，很像現在很多地方出臺鼓勵生二孩、三孩政策一樣，沒有一孩，哪來二孩、三孩，沒有人購買“賣一”者手中的房，哪來“買一”的道理?！罢J房不認貸”政策能否真正發揮作用，能否讓廣大居民愿意利用“認房不認貸”政策改善居住條件，關鍵在于能否激活二手房市場，能否把“賣一”者手中的房“賣”出去。

而從目前二手房市場的實際情況來看，似乎并不景氣，廣大居民購房的熱情并沒有得到激發，市場總體仍處于低迷狀態。國家統計局發布的最新數據顯示，7月份，70個大中城市中，二手房房價同比上漲城市有5個，比上月減少1個，二手房房價同比下降的城市有65個。7月份，一、二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴大1.0、0.3和0.1個百分點。

從環比來看，7月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.8%，降幅比上月擴大0.1個百分點；二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點；三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同。納入統計的70城中，只有6個城市價格上漲。

也就是說，二手房市場并不能給“認房不認貸”政策提供強有力的支撐。只要居民手中的房賣不出去，多數居民就不可能再購買新的住房，這是一個“雙環扣”，前扣解不開，后扣也無法解。只有將前扣解開了，后扣才有希望解開，“認房不認貸”政策才能真正發揮作用。如果認識不到這一點，不把眼睛放到二手房市場的激活上，不僅“認房不認貸”政策作用難以發揮，很多政策的作用都會在二手房市場低迷面前戛然而止。

恰恰是，目前出臺的政策，都是圍繞一手房、圍繞鼓勵居民買新房而設計的，針對二手房市場的政策很少。如果出臺一些專門針對二手房交易的政策，譬如貸款利率更低一點、契稅等全免，必要時可以對購買二手房的給予一定的資金補貼等，或許能夠對二手房市場交易產生一定的激勵作用。畢竟，二手房需要全款交易，需要購房者籌措足夠的資金才能完成交易。就算銀行貸款手續一樣，但畢竟辦理起來還是要比開發商主導下的一手房麻煩多一些，自然，會影響到購房者心理。

所以，希望各地在推出“認房不認貸”政策的同時，對如何促進二手房市場活躍也出臺一些具體措施，特別是激發居民購買二手房熱情方面，能夠給予一些政策支撐，讓購房者能夠更加積極主動地購房。只要二手房市場的交易之門打開了，“認房不認貸”政策的作用就能得到充分發揮，從而對房地產市場走出低迷發揮積極作用。

北京認房不認貸的政策落地之后，看上去似乎作為激動的就是各路中介、房地產商和房產大V了。

中介開始對業主和買房者狂轟濫炸，房地產商開始收回折扣，地產大V各種解讀….但是普通人看上去還是比較淡定，畢竟不認貸這個政策，可能只對外地有貸款記錄，希望在北京上車的剛需，以及北京有置換需求的消費者有影響。

而且，普通人就算想置換，也需要在這個經濟形勢下思考思考自己是否還能不能加杠桿，萬一失業了怎么辦….所以我看大部分消費者最近還是得觀望觀望。

認房不認貸政策的落實，肯定能增加購房者的剛需，更加積極的出手買房。現在已經到了市場銷售的“金九銀十”旺盛期，大宗消費與投資需要政策面的支持以帶動資金面的走向，而認房不認貸政策就是一場及時雨，滿足了很多有購房需求者的所期所盼。
還有一點，銀行的信貸資金配備是否充足？銀行信貸政策是否能夠滿足大多數購房者的房貸需求？現在市場資金首先需要滿足工商企業生產經營所需，房貸是第二位的。經濟穩增長的資金保障首先是滿足供給側產能，其次才是需求側消費需求。央行和財政可以投入更多的資金予以支持經濟增長，而房貸主要涉及的是中長期存量資金，特別是央行的貨幣政策資金支持工具不涉及房貸資金的供給。
買房需要承擔幾十年的負債，全家儲蓄存款幾乎都要押上。房地產銷售推動經濟增長，卻壓制了居民消費和民間投資。但是如果認房不認貸政策能夠確實的搞活房地產市場，讓房地產開發與投資漲上去，即使擠占了部分居民的消費投資能力，也是值得的。房地產市場集中了消費與投資的大量潛能，能夠帶動上下游產業的復蘇增長，需要重點配置好經濟金融資源。

經濟下行，吃飯要緊，買房的事往后靠。