招商銀行行長(zhǎng)助理彭家文在近日舉行的2023年中期業(yè)績(jī)交流會(huì)上表示，從央行的發(fā)聲來看，從“鼓勵(lì)和支持”直接變成了“指導(dǎo) ”。存量房貸利率下調(diào)勢(shì)在必行，也是大概率事件。招行已制定相應(yīng)預(yù)案，但還沒有最終的方案。

除招商銀行外，華夏銀行、建設(shè)銀行、中信銀行等也都在半年業(yè)績(jī)會(huì)上，對(duì)存量房貸利率下調(diào)問題做出表態(tài)。這種表態(tài)，儼然成為各大銀行中期業(yè)績(jī)說明會(huì)、交流會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)格式。所不同的是，各家銀行在表達(dá)方式上存在一些不同，有的表達(dá)得直接一些，有的表達(dá)得含糊一些，更多的都是想“一站二看三通過”，先看別人的，再考慮自己的，不太想搶在別人前面做出政策調(diào)整。

最終結(jié)果也可能，要么管理層統(tǒng)一發(fā)話、統(tǒng)一行動(dòng)，要么部分銀行約定好統(tǒng)一調(diào)整，而不大可能出現(xiàn)一家或少數(shù)幾家銀行先帶頭，其他銀行根據(jù)情況選擇如何跟進(jìn)的現(xiàn)象。如果那樣，帶頭調(diào)整政策的銀行會(huì)面臨比較大的壓力。當(dāng)然，也不排除，可能會(huì)出現(xiàn)有的銀行就是不下調(diào)的現(xiàn)象。

那么，為什么在輿論和公眾反映已經(jīng)非常強(qiáng)烈，購(gòu)房者也在采用各種手段置換房貸，管理層也已經(jīng)發(fā)話的情況下，各大銀行依然用等待觀望的方式對(duì)待存量房貸利率下調(diào)問題呢？到底是銀行舍不得這塊利益呢，還是操作系統(tǒng)跟不上調(diào)整的需要，或者還有其他方面的顧慮，需要弄清楚。否則，會(huì)給銀行帶來不利的影響，會(huì)損害銀行的市場(chǎng)形象。就算銀行處于強(qiáng)勢(shì)地位，不需要考慮那么多，也不該有太多的負(fù)面影響、負(fù)面形象。

銀行舍不得這塊利益，那是肯定的。因?yàn)椋瑢?duì)很多銀行來說，已經(jīng)當(dāng)作既得利益放在銀行的業(yè)績(jī)薄上，相關(guān)的績(jī)效收入，也已經(jīng)按照當(dāng)時(shí)的利率測(cè)算發(fā)放到員工手中。如果下調(diào)存量房貸利率，就等于把既得利益“吐”一部分出來，這對(duì)銀行來說，當(dāng)然是極不情愿的，一定會(huì)能多拖一天就多拖一天的。畢竟，銀行也是企業(yè)，也要講效益、講利潤(rùn)，也只有效益好、利潤(rùn)多，員工的收入才能多，員工的積極性才能發(fā)揮。

但是，這也絕對(duì)不是銀行拖著不辦的主要原因。少一點(diǎn)利潤(rùn)、降一點(diǎn)效益，對(duì)銀行來說，完全有這個(gè)承受能力，也不會(huì)影響員工的收入。銀行最忌憚的，也是最顧慮的，還是風(fēng)險(xiǎn)防范，是降低存量房貸利率會(huì)給銀行帶來怎樣的風(fēng)險(xiǎn)壓力。如果經(jīng)過評(píng)估，不存在風(fēng)險(xiǎn)問題，銀行就完全可以下調(diào)存量房貸利率。否則，就必須繼續(xù)評(píng)估，繼續(xù)以現(xiàn)行存量房貸利率形成的利潤(rùn)對(duì)沖可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)也是，對(duì)相當(dāng)一部分銀行來說，雖然不良率處于較低水平、不良貸款總額也不算大，感覺比較安全，沒有多大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。實(shí)際上，各大銀行心里都非常清楚，所謂的低不良率和低不良貸款總額，并不可靠，也不穩(wěn)健，只要某個(gè)行業(yè)發(fā)生問題，就有可能使銀行的不良率和不良貸款額快速上升。其中，房地產(chǎn)企業(yè)貸款是最令銀行擔(dān)憂的，也是風(fēng)險(xiǎn)最大的，更是風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)都有可能爆發(fā)的。

以恒大為例，2.4萬億的負(fù)債，貸款6000多億元。雖然這些貸款都有抵押、擔(dān)保等，但是，如果恒大真的破產(chǎn)了，有些剛性的支出是必須的，即便銀行有抵押、擔(dān)保，也沒有絕對(duì)把握把錢拿回來。更何況，恒大用于向銀行貸款的抵押物，大多是土地。銀行把這些土地拿到，要想變現(xiàn)，難度也是相當(dāng)大的。一家銀行就這么多，而出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)的，可不只有恒大一家，負(fù)債規(guī)模最多的10大房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)有7家暴雷，如果都走向破產(chǎn)，對(duì)銀行來說，無疑是一場(chǎng)不小的風(fēng)險(xiǎn)。

也許正是因?yàn)殂y行普遍面臨著來自開發(fā)企業(yè)那頭的風(fēng)險(xiǎn)壓力，其他方面的風(fēng)險(xiǎn)也就需要更好地防范，千萬不能出現(xiàn)多處冒煙、多地出險(xiǎn)現(xiàn)象。在這樣的情況下，先不急于出臺(tái)存量房貸利率下調(diào)政策，也是對(duì)銀行可能面臨風(fēng)險(xiǎn)的一種預(yù)防。至少，可以避免銀行息差進(jìn)一步降低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)一步下降。

央行在今后二季度貨幣政策執(zhí)行情況報(bào)告中指出，商業(yè)銀行維持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)，需保持合理利潤(rùn)和凈息差水平。從這句話不難看出，央行對(duì)商業(yè)銀行的盈利能力和凈息差水平也是非常關(guān)心的，不會(huì)強(qiáng)行要求銀行下調(diào)存量房貸利率的，而會(huì)讓企業(yè)依據(jù)自身實(shí)際進(jìn)行選擇。確實(shí)沒有條件下調(diào)的銀行，也可以選擇不下調(diào)。否則，息差太少，利潤(rùn)太低，一旦出現(xiàn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)等方面的問題，風(fēng)險(xiǎn)就難以化解，也無力承受。因此，防范風(fēng)險(xiǎn)，才是銀行不能及時(shí)下調(diào)存量房貸利率的最大顧慮，也是最大考量。

7月24日，中央政治局會(huì)議上，對(duì)于“股市”和“樓市”兩個(gè)領(lǐng)域，同時(shí)提出“活躍資本市場(chǎng)，提振投資者信心”和“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”兩大舉措。毋庸置疑，對(duì)于當(dāng)前困擾宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的這兩個(gè)難題，最高層會(huì)議公報(bào)中表明國(guó)家的鮮明態(tài)度，“兩手都要抓，兩手都要硬”，不可偏廢。

上周日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、證監(jiān)會(huì)和三大交易所官宣包括印花稅下調(diào)、階段性收緊IPO和再融資節(jié)奏、規(guī)范大股東股份減持以及下調(diào)融資保證金比例等活躍資本市場(chǎng)措施，“四箭齊發(fā)”，力度空前，著實(shí)讓廣大投資者興奮了一把，A股市場(chǎng)隨即給予連續(xù)兩日上漲回應(yīng)。不過，相較于眾多股民期待本輪救市政策中最大利好板塊——券商股最近兩個(gè)交易日的高開低走甚至板塊翻綠，意料之外的房地產(chǎn)板塊卻收獲驚喜，前期爆雷的金科股份連續(xù)收獲兩個(gè)漲停，榮盛發(fā)展、天房發(fā)展等連續(xù)兩日大漲超過15%，整個(gè)板塊也是連續(xù)兩個(gè)交易日大漲。無獨(dú)有偶，8月初深陷流動(dòng)性危機(jī)的宇宙第一房企——碧桂園在經(jīng)歷股價(jià)腰斬后，其H股上市公司碧桂園（代碼：HK2007）8月29日也收獲超過12CM漲幅。當(dāng)然，資本市場(chǎng)中房地產(chǎn)板塊異軍突起也是事出有因，一部分利好來自于8月27日證監(jiān)會(huì)發(fā)布一條政策：房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制，另一部分原因是8月28日十四屆全國(guó)人大常委會(huì)第五次會(huì)議上，國(guó)家發(fā)改委主任鄭柵潔在工作報(bào)告中提出：積極擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

一個(gè)多月來，隨著各部委和各地全面落實(shí)中央政治局會(huì)議精神，有關(guān)房地產(chǎn)優(yōu)化政策出臺(tái)頻率明顯加快，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)引來密集松綁期，不過相較于股市的史詩(shī)級(jí)式救市方式，樓市目前只有“不慍不火”救市措施，特別是作為中國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的“一線城市”至今并沒有出臺(tái)“硬核”措施，著實(shí)讓人捏把汗。當(dāng)然，一線城市樓市在本輪行業(yè)深度調(diào)整中，“受傷最輕，包袱最小，希望最大”，對(duì)于一線城市來說，救市政策一來沒有這么迫切，二來基于過去救市后續(xù)表現(xiàn)，一線城市“燈塔”效應(yīng)依然明顯，因此，一線城市出臺(tái)救市措施必然慎之又慎。

相較于三、四線中小城市人口凈流出、居民收入減少帶來商品房明顯供過于求，即使價(jià)格大幅降低也依然無人問津，二線大城市人口紅利尚有空間，加上區(qū)域中心資源優(yōu)勢(shì)，一旦房?jī)r(jià)下降至心理區(qū)間，還是有不少剛需和改善性需求甚至投資客抄底，但是對(duì)于一線城市而言，不僅大部分房企對(duì)于在售一手房咬住價(jià)格不松口，而且二手房主除去特殊原因著急出手外普遍也是觀望惜售，當(dāng)然這種情況下，買家更是持幣待購(gòu)中，買賣雙方博弈愈加明顯。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)樓市繼續(xù)低迷，成交量整體同環(huán)比均下降。一線城市成交面積環(huán)比下跌22.83%，北京、上海、深圳環(huán)比跌幅顯著，廣州跌幅最小為5.2%。二線城市整體環(huán)比上漲3.15%，其中蘇州漲幅顯著，為49.59%。庫(kù)存面積總量略有上升，深圳漲幅最高，為6.97%。土地出讓方面，8月份監(jiān)測(cè)城市總體供應(yīng)量同比走低，宅地供求同比下滑，整體成交方面量跌價(jià)漲，一線城市出讓金及成交樓面均價(jià)有所上揚(yáng)；房企拿地城市集中在廣州、南京、杭州、成都等城市。土地出讓金總額同比上揚(yáng)，成都攬金371億居首。

顯而易見，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整尚未完全見底，但是可以看到是底部區(qū)間正在夯實(shí)，一、二線城市土地拍賣出讓市場(chǎng)觸底反彈已經(jīng)發(fā)出明顯信號(hào)。那么，對(duì)于廣大投資者來說，現(xiàn)在是抄底良機(jī)么？

首先，可以肯定是，目前單論從投資房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)會(huì)而言，資本市場(chǎng)機(jī)會(huì)遠(yuǎn)大于不動(dòng)產(chǎn)機(jī)會(huì)。若資本市場(chǎng)是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，那么板塊指數(shù)就是行業(yè)景氣的“溫度計(jì)”。隨著房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)服務(wù)等相關(guān)板塊前段時(shí)間二次筑底后再次反彈，意味著上市房企以及相關(guān)物業(yè)、經(jīng)紀(jì)關(guān)聯(lián)公司風(fēng)險(xiǎn)基本出清，在經(jīng)歷債務(wù)重組、資產(chǎn)重整等程序后，本身基本面尚可、投資布局合理、歷史債務(wù)包袱較輕的上市房企以及相關(guān)物業(yè)、經(jīng)紀(jì)關(guān)聯(lián)公司更是迎來觸底反彈良機(jī)，投資這些上市公司股票，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基本可控，未來收益較為客觀。同時(shí)，相對(duì)與實(shí)體房產(chǎn)而言，風(fēng)險(xiǎn)出清的上市房企公司股票不僅正處在歷史低位，抄底正當(dāng)時(shí)，而且流動(dòng)性好，收益變現(xiàn)容易，潛在風(fēng)險(xiǎn)可控。

其次，若要投資的話，一線城市房產(chǎn)特別是核心地段房產(chǎn)基于“過去抗跌、現(xiàn)在保值和未來增值”邏輯，是如今唯一值得投資的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)。在本輪樓市調(diào)整中，全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎泥沙俱下，但是唯獨(dú)一線城市房?jī)r(jià)一直較為堅(jiān)挺，其本質(zhì)原因還是因?yàn)槠淞己霉┬杌久嬷危@也是一線城市中買賣雙方博弈的焦點(diǎn)所在，畢竟在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，供需關(guān)系才是影響價(jià)格的最核心因素。北京、上海、廣州和深圳等一線城市憑借其優(yōu)質(zhì)教育資源、良好醫(yī)療保障和廣闊就業(yè)機(jī)會(huì)等優(yōu)勢(shì)，多年來吸引舉國(guó)精英人才和成功人士安家落戶，同時(shí)購(gòu)房置業(yè)落戶不僅是國(guó)人傳統(tǒng)觀念，也是保障上述權(quán)益的最好方式。盡管一線城市商品房一直被認(rèn)為是普通民眾眼中的稀缺資源，但是精英人才和權(quán)貴階層充沛的購(gòu)買力也足以讓其成為“必需品”。因此，盡管一線城市樓市尚在博弈中，但是核心區(qū)位房產(chǎn)，下跌空間不大，逢低適時(shí)出手，未來上漲可期。

最后，對(duì)于剛需和改善型需求來說，二線城市房產(chǎn)抄底機(jī)會(huì)正在臨近，歲末年初正當(dāng)時(shí)。近期，住建部強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施，絕大部分購(gòu)房人買房成本明顯下降，相較于一線城市商品房市場(chǎng)的供不應(yīng)求和三、四線城市的供過于求，二線城市商品房市場(chǎng)目前處于供需弱平衡狀態(tài)，今年以來，二線城市不斷出臺(tái)“以價(jià)換量”的刺激政策正在促使其房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入“緊平衡”狀態(tài)，最近二線城市商品房成交量環(huán)比上升已經(jīng)充分印證這一點(diǎn)。究其原因，在于二線城市均是省會(huì)城市或者區(qū)域中心城市，其房?jī)r(jià)相對(duì)于所在城市居民收入屬于“比上不足，比下有余”狀態(tài)，合適降價(jià)讓利后，其良好性價(jià)比必然會(huì)吸引大量剛需和改善型需求入場(chǎng)抄底。盡管二線城市的區(qū)域中心城市屬性也限制其房?jī)r(jià)過去上漲空間，但是也注定未來下跌空間不會(huì)太大，畢竟一旦跌多了，相較于周邊三、四線城市，其較高性價(jià)比，總會(huì)有本市及周邊區(qū)域剛需和改善型需求抄底。

如今屬于中國(guó)房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)落幕，過去那種“閉眼買房、坐等升值”的機(jī)會(huì)已經(jīng)一去不復(fù)返，未來十年內(nèi)，全國(guó)大部分區(qū)域大概都會(huì)進(jìn)入存量房博弈時(shí)代，但是市場(chǎng)機(jī)會(huì)依然存在，不過機(jī)會(huì)總是留給有準(zhǔn)備的人。

一張《關(guān)于召開個(gè)人住房貸款存量利率調(diào)整項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議的通知》的截圖8月29日在網(wǎng)上傳播開，圖中顯示，該銀行擬于8月30日（本周三）召開個(gè)人住房貸款存量利率調(diào)整項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議，要求數(shù)管部、軟件中心、數(shù)據(jù)中心、測(cè)試中心、個(gè)金部/消保部、公司部、網(wǎng)金部等部門參會(huì)。經(jīng)記者核查，該截圖信息為真，即將召開此次會(huì)議的是國(guó)有六大行之一的交通銀行，該會(huì)議由該行零售信貸部牽頭召開。 (21財(cái)經(jīng))

今年稍早的時(shí)候，我去把在招商銀行的存量房貸給全部還款了，無需預(yù)約，到了現(xiàn)場(chǎng)也沒有發(fā)現(xiàn)有排大隊(duì)的現(xiàn)象，很快就辦理完畢。還款的主要考慮還是利率太高加上理財(cái)?shù)氖找嫣停由弦灿幸还P閑錢。如果招行能夠采取措施及時(shí)下調(diào)存量房貸利率的話，相信還是能夠留住不少客戶的，畢竟現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)前景不好，市場(chǎng)對(duì)銀行貸款的需求也不像此前那么旺盛，而房貸往往是銀行資產(chǎn)中比較優(yōu)質(zhì)的，違約的概率極低。

在地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷下，未來哪家銀行能夠在存量房貸利率上有更大的優(yōu)惠，也許就能獲得更多客戶的青睞，畢竟不提前還貸，就等于是保住了房貸業(yè)務(wù)。而招行作為零售銀行中服務(wù)最好的，可以說提前布局了這個(gè)市場(chǎng)。

下調(diào)房貸，激活房地產(chǎn)業(yè)，增速循環(huán)

如何看待存量房貸利率下調(diào)？

存量房貸利率下調(diào)具有多方面的積極意義。

首先，有利于減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，促進(jìn)消費(fèi)，增強(qiáng)人民群眾的幸福感。由于當(dāng)前就業(yè)環(huán)境受挫，再加上有很多人當(dāng)前對(duì)未來的收入預(yù)期不足，占據(jù)一定比重的存量房貸使得居民消費(fèi)活力下降。因此，存量房貸利率下調(diào)能夠在一定程度上緩解居民消費(fèi)壓力，促進(jìn)改善需求的釋放。

其次，存量房貸利率下調(diào)對(duì)現(xiàn)在未入市的購(gòu)房者也是一個(gè)穩(wěn)定人心的作用。因?yàn)樗麄円矒?dān)心房貸利率變化太快，不敢輕易買房。

此外，存量房貸利率下調(diào)有利于二手房市場(chǎng)的回暖。高房貸利率買房的業(yè)主們都在賣房，想重新買房。二手房大量拋售，本就慘淡的二手房市場(chǎng)會(huì)承壓過重，雪上加霜。

同時(shí)，存量房貸利率下調(diào)有利于銀行金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。當(dāng)前存量房貸利率過高，很多業(yè)主都在想方設(shè)法提前還貸，年輕人提前還房貸已成熱門話題。對(duì)未來沒有良好的預(yù)期。

最后，存量房貸利率下調(diào)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的和諧穩(wěn)定。很多業(yè)主利率站崗，又沒有救濟(jì)途徑。經(jīng)營(yíng)貸嚴(yán)禁流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這又增加了不穩(wěn)定的因素。