在國家發展改革委、財政部、中國人民銀行、國家稅務總局8月4日聯合合召開的新聞發布會，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，近年來，企業貸款利率下降成效明顯，未來還將繼續發揮好貸款市場報價利率改革效能和指導作用，指導銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

企業貸款利率下降，是不容置疑的事實，且不僅貸款利率下降，存款利率也同步下降。一定程度上，存款利率比貸款利率下降幅度更大。只有一項利率，一直“堅守”在高位，且面對輿論和公眾的強烈呼吁，仍然紋絲不動，那就是個人住房貸款利率。雖然從近一段時間以來管理層的表態來看，似乎有一些調整的跡象，但是，在沒有做出正式調整前，“房奴”們仍然心中無底，仍然需要按照高利率支付房貸利息，以至于他們仍然在通過各種手段置換貸款，以降低利息負擔。

有點難以理解的是，自進入到降息通道以來，無論是存款利率還是貸款利率，都已經有過多次下調。與購房者密切關聯的房貸利率，也下調過多次，導致貸款利率與此前“優惠”的房貸利率出現了倒掛。而應當同步下調的房貸利率，卻在銀行的“堅守”中，死死守衛在原來的高利率上。

于是，很多人在問，為什么新的貸款政策，包括房貸政策，利率都能一調再調，而存量房貸利率卻紋絲不動呢？難道存量住房貸款不是貸款嗎？存量住房貸款利率調整有這么難嗎？技術上不能操作嗎？

顯然，與存量住房貸款利率能不能操作、如何操作沒有任何關系，而是與銀行利益密切相關。因為，存量房貸都是銀行的既得利益，是銀行已經記在賬上、掛在銀行管理人員業績本上、與銀行工作人員績效掛上鉤的貸款，由此產生的息差，也已經記錄到銀行的成績簿上，甚至已經把績效兌付給了員工。如果降低貸款利率，就等于減少銀行利潤，此前已經兌現的績效等怎么辦？收回，不大現實。不收回，就會形成缺口。于是，就想著用拖的方式避免出現政策調整現象。

更重要的是，個人住房貸款是相對安全的一種貸款，只要沒有突發事件發生，正常情況下，個人住房貸款都是安全的。即便遇到斷供等方面的問題，銀行也完全有能力迫使“房奴”就范。否則，就會通過司法機關追究拖欠者責任，并將貸款者列入“黑名單”。自然，也就極少有人愿意去“失信”了。這樣的優質貸款，自然會讓銀行緊抓不放，更別說“房奴”們還站在高利率平臺上。

相較于這些存量房貸，新增貸款則就很難說了。首先，還有沒有居民愿意購房貸款，有多少居民愿意當“房奴”，已經越來越難以判斷了。如果再不把貸款利率降下來，對銀行來說，貸款發放就會有問題。別看個人房貸單筆數量不大，匯總起來，就是一筆巨大的貸款，而且是年年有利息進賬的長期貸款，最少都有10年，長的達到30年，真正的一勞永逸。對銀行來說，自然是求之不得，迫切需要增加這方面的基數了。其二，存量房貸已經既成事實，不需要煩心，就算最終調整利率，對銀行來說，也是穩賺不賠，只是賺的利息少一點而已；第三，受居民住房觀念轉變的影響，愿意貸款買房的居民比例下降，增量房貸的上升空間變小，因此，需要通過政策調整、利率下調來吸引居民購房。如果購房者增加了，房貸增多了，對銀行來說，優質貸款規模也擴大了。

正是因為存量房貸是銀行已經放在口袋里的利益，增量房貸則有許多不確定性，錢仍在居民口袋里，會不會貸款的主動權掌握在居民手中。自然，銀行對增量貸款的關心度就要遠高于存量貸款了，如果能夠拖到輿論和公眾不再關注存量房貸利率，那才是銀行最喜歡看到的現象。于是，存量房貸利率下調難，也就十分正常了。

不過，也不要有什么不好理解的。何止是存量房貸利率，通信資費不也是爭論了多少年，最終還是在中央直接發話的情況下才下調的，且下調過程也是慢吞吞，下調幅度更是剝筍一樣，一層一層剝了多少年。因為，對既得利益，壟斷行業都是緊抓不放的，要從他們手中爭取到一些利益，難度實在太大。因此，希望存量房貸利率下調不要讓“房奴”們等太久。

存量按揭利率怎么調？中金公司最新發布的研報認為，根據央行的表述預計可能有以下特點：1）針對性下調存量按揭利率“加點”而非LPR基準利率普遍下調；2）“市場化原則”意味著各城市下調幅度可能并非“整齊劃一”，而是以當地市場化形成的新發放利率為基準，即存量利率下調和用新發放貸款置換效果等同，對于新發放利率加點下調較多的三四線城市下調幅度更大，一線城市幅度相對較少；3）“以新發放貸款置換原來的存量貸款”意味著跨行轉按揭（他行新發放貸款置換本行按揭）存在放開的可能性，但“依法”“有序”意味著放開過程可能較為謹慎，避免出現銀行間過度競爭。

在最近發布的促消費政策中，央行這一表態有可能是力度最大的一個。其中最受關注的一條：指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率，這個“指導”比靈活自愿的程度要強很多，未來可以預期有相應的調整方案落地。

對于很多在利率高位背上房貸的購房者來說，存量房貸的利率降低無疑能省下一筆不小的數目，手中有了更多結余，也能一定程度上減輕銀行面臨的提前還貸壓力。但這些還只是理想情形。

事實上，存量房貸貸款利率下調將壓縮銀行息差，加大經營壓力，直接影響利潤，銀行主動下調的動力較弱。短期對購房者，主要是房地產行業以及背后承壓的政府都是利好，但長期的影響可能會加劇多方博弈。

央行只是表態，商業銀行都在觀望，所以房貸利率短時間還是不會改變

以近代的案例比較可以作為參考、好的案例是美國次貸危機、2008年時年輕的奧巴馬前總統能使迅速惡化的數據和快速達成出臺的密集措施。搞定了經濟危機、恢復了民眾消費。當時美聯儲和財政部宣布了8000億美元的貸款和資產購買計劃，其中6000億美元用于購買住房貸款相關債務，減輕市場股債雙殺壓力、讓市場早日恢復正常、再拿出750億美元來補貼承受抵押貸款壓力的中產階級。政府再對住宅信貸公司房利美和房地美再次投資1000億美元為抵押貸款危機收尾；而在奧巴馬卸任前把其股價恢復正常后再把政府手上的股票投入回市場、結果股票差價得到了豐厚的回報納入國庫。一個簡單的問題、美國5年就可以解決的問題為何日本要花30年來解決得投入資源宏大的資金。所以央行該作的不是企圖維持房價而且維持房地產市場金融應有的股價和債券價值。讓地產公司能正常的去解決資金問題！

200萬房貸在身的我非常期待這個政策落地

只有老百姓和廣大的中產手里有錢敢去消費，個人房貸是沉重的壓力