（轉自某金融機構人士的朋友圈）如何看待近期房地產市場的邊際變化：
1、 首先看頂層判斷，7.24習總主持的政治局會議正式做出“我國房地產市場供求關系發生重大變化”的判斷，注意到早在2.16《求是》刊登習總《當前經濟工作的幾個重要問題》中就已提出“深入研判房地產市場供求關系等重大趨勢性、結構性變化，抓緊研究中長期治本之策”，這個判斷結論的提出對于各地“因城施策”推行力度至關重要。
2、 其次看宏觀環境，“一些企業經營困難、重點領域風險隱患多、外部環境復雜嚴峻”是當前的主要困難挑戰，應對措施主要包括：1） 宏觀政策要進行精準有效的逆周期調節，用好政策空間、找準發力方向、扎實推動高質量發展，于此，寄期望于類08年大水漫灌、水漲船高是不切實際的，仍需扎實做好自身工作；2） 貨幣政策主要關注匯率的均衡穩定；3）財政政策壓力最大，如何在穩增長和防風險之間找到最佳平衡點，以及“一攬子化債方案”如何出臺又如何盡可能減輕對金融體系的沖擊，都是非常難的課題。
3、 第三看行業政策：1）需求端，限購、限售、二套房首付比例、存量按揭利率等影響改善性住房需求釋放的政策有進一步優化空間，注意到7.25國家稅務總局出了政策匯編，其中17條涉房優惠政策，意圖很明顯 - 供各地因城施策選用；2）供給端，“金融十六條”已延期至2024年底，證監會7.25年中會提出“股債聯動，保持房企資本市場融資渠道穩定”，頑強保信用的萬達商管第四次IPO沖刺能否成功是非常好的觀察窗口；3）投資端，在超大特大城市推行城中村改造，事實上為該等城市房地產市場帶來增量有效需求，同時也避免了過往棚改政策中低能級城市“雞犬升天”的負面效應，政策意圖上托底勝過強刺激。
4、 最后談市場預判：1）為提振市場有效需求的相關正向政策，會陸續出臺、優化；2）一線和核心二線城市的優質房地產項目有望迎來銷售面的改善，受多方面因素影響短期難以普漲，業內同行仍需堅守；3）央國企不再繼續是市場恐慌情緒下的受益者，堅守品質、服務、信用的房企將得到市場的正向反饋和長期激勵；4）對個人而言，應適時果斷進行資產調倉，在享受居住品質提升的同時獲得資產保值增值保障。

七月中旬，央行表態支持并鼓勵銀行與貸款人用更低的新貸款合同置換過去因為上浮標準而更貴的舊貸款合同。表態一出，背負較重房貸的購房者很支持，但是各大商業銀行卻很糾結。畢竟吃進去的肉讓吐出來，還是在其他貸款發放不太景氣的今年，誰會愿意踴躍當冤大頭呢？但是央媽都發話了，多少要做出點表示才能彰顯大國銀行的風度。

結果令人意外的是，六大國有行還沒有找到對策，倒是知名度相對較低的興業銀行有了動作。昨天有消息稱興業銀行廣州分行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優惠券，對于能想出這個辦法的人不服都不行。這招既響應了央媽減負房貸人，還給自己留了后路，進可攻退可守。一方面，該行能通過為期1年的貸款優惠先穩住存量客戶。另一方面，假如明年情況好轉，那么優惠活動就此結束。

好事，需要更多的試點

存量房利率超過新樓盤房貸，加上首付控制，購買存量房的成本支出并不低。如果有好的新樓盤，還是多考慮新房。