怎么看待王石“房地產(chǎn)市場還沒有結(jié)束，新的市場才剛剛開始”的觀點？

很久沒有思考房地產(chǎn)市場了。一方面是因為感覺房地產(chǎn)市場的前景已經(jīng)足夠確定；另一方面是因為最近忙于一些瑣事。這個端午假期，偶然得空看到了王石先生這個觀點，感覺有必要陳述一下愚見。

開門見山，我對王石先生的觀點是持贊同態(tài)度的。這倒不是因為迷信權(quán)威。首先，當(dāng)局者迷旁觀者清，王石先生現(xiàn)在是旁觀者，他已經(jīng)沒有必要和動力自賣自唱了。第二，這個觀點還是比較符合邏輯的。最大的邏輯其實就是人口數(shù)量的變化，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，就業(yè)人口其實在2014年左右就已經(jīng)達(dá)到峰值了，按照住房購買力這個最根本的需求動力看，房地產(chǎn)市場應(yīng)該在2014年左右達(dá)到頂峰。但回頭來看，房地產(chǎn)市場的峰值卻延續(xù)了7年。原因何在？也許是勞動人口的購買力動力有個時差或者是地產(chǎn)政策的影響。

不管怎么說，房地產(chǎn)市場的峰值已經(jīng)過去了，新房會越蓋越少，存量房產(chǎn)會越來越多，這個大邏輯是不會錯的。就是不看日本的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史，簡單思索一下人口發(fā)展趨勢，這個大的邏輯是很好理解的。

理解這樣一個大的邏輯，對普通人有什么啟發(fā)意義呢？

第一，買到即賺到的時代已經(jīng)過去了。除了人口凈流入的幾個城市之外，大多數(shù)城市的房價很難再暴漲了。預(yù)測房價短期漲跌幾乎不可能，但是從長期來看，大多數(shù)城市的房價如果不是虛高的話，維持與通脹率一致的漲幅就是大概率事件。

第二，二手房交易和裝修可能會孕育一個比較穩(wěn)定和龐大的市場。如果人口流動和經(jīng)濟發(fā)展朝著一個良性發(fā)展趨勢發(fā)展的話，二手房的交易和翻新改造會是一個比較大的市場。

第三，房地產(chǎn)已經(jīng)基本恢復(fù)到原來居住、保值的基本功能了。有房子的不要奢望房子還會漲，因為需求動力減少了，特別是投機需求基本上歸零了，賣房子只能平常心，如果急用錢，只能打折賣，不著急用，還可以慢慢賣，最起碼房產(chǎn)保值作用還有一些。沒房子的，也不要奢望房子會大跌，只要條件具備，該買就買，房子最根本的就是居住屬性，也就是消費屬性，既然是消費，就不要用投資的邏輯考慮買房子的問題了。一旦買了，后面的漲跌根本沒有任何意義了。

第四，在新房市場持續(xù)萎縮的歷史大背景下，未來客戶對住房品質(zhì)、環(huán)境的要求會越來越好。從這個意義上說，新房價格很難下跌，有些地產(chǎn)商的經(jīng)營業(yè)績不見得會一路下降。如果地產(chǎn)的正常更新周期是100年的話，新房的市場容量還會減少，這是必然的。

中國房地產(chǎn)一代創(chuàng)始人里，還活躍在聚光燈下，還能出來自由表達(dá)思想的，可能也就王石了。這位始終以職業(yè)經(jīng)理人自居的企業(yè)創(chuàng)始人，早就開啟了人生的第二春，登珠峰、玩賽艇、游學(xué)四方、破界時尚，平穩(wěn)安排接班，70歲再創(chuàng)業(yè)，這樣的豐盛人生是多少曾經(jīng)財富超過他許多的前“地產(chǎn)首富”們羨之而不得啊。地產(chǎn)圈里沒人敢說活的比他更通透，在他的掌舵下，不論地產(chǎn)行業(yè)變幻過幾回大王旗，萬科始終都是那個屹立不倒的實際頭牌。這事非常耐人深思。

就在最近的2023年亞布力論壇第九屆創(chuàng)新年會上，老爺子又出來說話了，這回說的還是房地產(chǎn)。他說：“房地產(chǎn)高速增長、高速發(fā)展的時代將要結(jié)束，或者實際上已經(jīng)結(jié)束。這個進程結(jié)束后，是不是房地產(chǎn)就沒有市場了？當(dāng)然不是！未來更多的是如何進行建筑上的經(jīng)營，增長服務(wù)收入，這樣的轉(zhuǎn)型剛剛開始。萬科提出‘活下去’的口號是有先見之明的，實際上我們提出的是三句話：第一句話叫‘活下去’，第二句話叫‘活得久’，第三句話是‘活得好’。最終目的是要活得好，活下去還得活得久，不能活得曇花一現(xiàn)。”

這番發(fā)言高度總結(jié)了萬科這些年的發(fā)展歷程，也回答了為何第一個喊“活下去”的萬科是頭部房企里過雷陣最穩(wěn)健的，也回答了萬科看似煙火繚亂的多元化動作，為何明知轉(zhuǎn)型艱難還在迎難而上。我查了一下萬科歷年來提出對標(biāo)的企業(yè)，可以很清晰的驗證它的成長過程。初始階段他們的對標(biāo)是新鴻基，做的是減法，專注專業(yè)；規(guī)模擴張階段他們的對標(biāo)是帕爾迪，提出了住宅產(chǎn)業(yè)化的思考模型，快速走出深圳布局全國；千億規(guī)模之后萬科已經(jīng)是進入“宇宙第一大房企”之列，他們很敏感的發(fā)現(xiàn)管理才是決定生死的關(guān)鍵問題，于是向行業(yè)外對標(biāo)，把匯豐作為學(xué)習(xí)榜樣，狠抓內(nèi)部治理架構(gòu)（這也是他們能頂住野蠻人入侵的關(guān)鍵所在）；如今他們的對標(biāo)是大和房屋，這是一家經(jīng)歷過日本房地產(chǎn)泡沫破滅后成功轉(zhuǎn)型的日本房企，成功跨越周期，在新開工量持續(xù)降低的情況下經(jīng)營收入?yún)s實現(xiàn)了數(shù)倍增長。大和房屋的轉(zhuǎn)型源于成功的預(yù)見到“在追求物質(zhì)豐富的同時，追求‘真正豐富多彩的生活’的時代已經(jīng)走來”，這句話也正適用當(dāng)下的中國，所以萬科選擇對標(biāo)他們正是因為有相同的判斷。

我有很多好朋友曾就職萬科或正在萬科承擔(dān)重要崗位，萬科也曾經(jīng)是我心心念念想要加盟的公司，它最吸引我的地方就是集體的學(xué)習(xí)能力和持續(xù)的更新?lián)Q代，它總能先行業(yè)一步發(fā)現(xiàn)危機、提前轉(zhuǎn)舵、平穩(wěn)著陸，這樣的企業(yè)怎么不讓人欽佩！我自己從跟他們的交流中學(xué)到最有價值的一句話就是“看得見未來，心才會安寧”，你會發(fā)現(xiàn)在他們內(nèi)部創(chuàng)新都是搶著要去做的事，哪怕最后是失敗，是被調(diào)整出局，或者最終是走向個人的創(chuàng)業(yè)，都是前赴后繼勇往直前。你可以質(zhì)疑他們犯過的很多低級錯誤，卻難以否定他們轉(zhuǎn)型的決心，只要他們真的想要去做的，幾乎沒有不成功的。如今，無論是物業(yè)、物流還是租賃住房，他們已經(jīng)是業(yè)內(nèi)頭牌，商業(yè)、產(chǎn)辦、養(yǎng)老等也正在整合蓄力中，離成熟也不遠(yuǎn)了。

有人會說，這是萬科啊，有足夠的資源供它騰挪，有充足的空間來一點點布局，哪里是其他家學(xué)的來的？我想說，其實之前比它規(guī)模更大的，或者背景比它更深的，不是沒有機會去選，而是真的只能看的到眼前，而無法為未來布局。相反，我的老朋友盛柯是最沒有存在感的省會城市南昌的文創(chuàng)園運營商，完全是拓荒式的從無到有在那樣的城市打下一片天地，他是我們HuanXin最忠實的Xin使，也是學(xué)以致用做的最好的一位，從699到520，中間還歷經(jīng)疫情反復(fù)、教培行業(yè)崩盤、整體經(jīng)濟疲軟等嚴(yán)峻考驗，他愣是可以做成“甩手掌柜”，自己可以騰出大把的時間去做“人間值得”的事，而把企業(yè)、項目交給信任的伙伴，讓大家跟自己一起成長，在三線城市做出了遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一二線城市同行的業(yè)績。問他是怎么做到的，他會感謝是HuanXin讓他走出了自己的盲區(qū)，可以看見更遠(yuǎn)的未來，看見更喜歡的自己，所以才知道該怎么放手，該如何和一群對的人一起共創(chuàng)未來！

下周我們就要出發(fā)去南京開啟HuanXin三周年后又一輪的HuanXin之旅。最近在面試新人時有個特別明顯的感受，就是原來可能是邊緣部門的負(fù)責(zé)人（比如負(fù)責(zé)集團酒店和商辦資產(chǎn)的）忽然變的很重要，甚至可能就是帶領(lǐng)企業(yè)走出泥潭的關(guān)鍵！還有很多原來可能不過就是出賣智力成果的乙方和丙方，則忽然發(fā)現(xiàn)自己有了新的價值，離主業(yè)（建筑相關(guān)）越遠(yuǎn)的反而越有新的機會。我跟他們說，這就是時勢使然，舊時代早已結(jié)束，再按慣性走只會走向深淵，而新時代剛剛拉開帷幕，早HuanXin就能更早的看見自己真正的未來。

有南京的商業(yè)老炮兒說我們這期的主題選的高明，大概是他也感應(yīng)到“心神安寧”的時代呼聲，做正確的事而不僅僅是正確的做事。臨行前我又在腦海里過了一遍這次去南京要去看的項目和見的人，無論是被迫轉(zhuǎn)行卻做的比行內(nèi)人更徹底的國創(chuàng)園，還是一路陪同南京文化街區(qū)持續(xù)迭代的升級的蘇曉晴老師（他是南京1912、老門東以及如今的百家湖1912的商業(yè)顧問），或者一路下沉扎根做最實的事情的商業(yè)老炮兒潘韜（他是曉蘭姐的前同事，我們會在頤和路見到他的團隊），還有默默引領(lǐng)南京出圈的南京旅游集團（我們這次要看的熙南里和金陵style都是他們的作品，玩法已領(lǐng)先其他地方不知幾個身位！），以及央企中交集團旗下良業(yè)在南京做的拿獎拿到手軟的夜游產(chǎn)品“心印.中華門”（這可是央企進軍城市更新的敲門磚哦），并拜訪扎根南京的過江龍德必（我們會去看他們在南京的合資公司金旅德必操盤的兩個項目，了解大時代里作為能力方的民營企業(yè)更好的生存之道），還有我們的老朋友舊物倉的楊函憬開在浦口火車站里的新作以及據(jù)說是最美圖書城的錦創(chuàng)書城，去了解文化賦能商業(yè)的進階打法。這其中我們還去看一個最新的商業(yè)創(chuàng)新案例——南京的萬象天地，讓你知道德基之外南京商業(yè)還可以到達(dá)的新天地，你還可以順便了解一下已經(jīng)開始受益消費REITs紅利的華潤未來還會如何開疆辟壤。

當(dāng)然，最重要的絕不是去看這些多少還是在路上摸索的案例，而是去和一群同樣在路上摸索的同路人一起去尋找答案。未來注定是長跑，沒有耐心和體力的人是跑不下去的，看不見未來的人，注定半途而廢！所以此行我們要去南京看見的，并沒有一個標(biāo)準(zhǔn)答案，也沒有包教會的老師，能得到什么，完全取決于你自己的內(nèi)心。我們這里沒有資源交換，只有心與心的交融，南京只是個起點，真正的Xin神安寧就看你自己的了。我會在那里迎來我的49歲，開始我的知天命之旅。歡迎你和我們一起上路，路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索……

如何看待王石表態(tài)房地產(chǎn)市場剛開始，不是結(jié)束？
王石的表態(tài)是基于當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的狀況以及日本房地產(chǎn)市場的歷史經(jīng)驗，他認(rèn)為中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了一個新的階段，即由高速增長、高速發(fā)展時代向高質(zhì)量發(fā)展、服務(wù)化時代轉(zhuǎn)型的階段。在這個階段，房地產(chǎn)市場的重心將逐漸由開發(fā)、銷售向服務(wù)、運營方向轉(zhuǎn)移。
從長遠(yuǎn)來看，王石的表態(tài)是有一定道理的。隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)的變化，房地產(chǎn)市場將面臨一系列新的挑戰(zhàn)和機遇。例如，隨著人口老齡化的加劇，房地產(chǎn)市場需要更多地考慮如何滿足老年人的居住需求，如何實現(xiàn)房屋的適老化改造等問題。同時，隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的變化，房地產(chǎn)市場也需要更多地考慮如何與城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級相結(jié)合，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
然而，需要注意的是，房地產(chǎn)市場的發(fā)展是一個長期的過程，受到眾多因素的影響，包括宏觀經(jīng)濟環(huán)境、政策調(diào)整、人口結(jié)構(gòu)變化、消費升級等等。因此，不能簡單地根據(jù)一時的市場變化就做出結(jié)論。未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向和趨勢還需要在實踐中不斷探索和總結(jié)。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場，本質(zhì)上不能夠忽視房地產(chǎn)企業(yè)這個市場主體的作用。任何行業(yè)都不能忽視企業(yè)作為行業(yè)主體的作用，不能夠只是關(guān)注外部的金融環(huán)境或者政府政策等等。而是要聚焦這個行業(yè)的主體，對房地產(chǎn)行業(yè)來說，就是房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何做？如何共同創(chuàng)造更好的行業(yè)未來？企業(yè)自身如何創(chuàng)造自己的更好的未來。
正如中國整個經(jīng)濟社會處于發(fā)展中一樣，中國的房地產(chǎn)企業(yè)還是在成長的路上。今天的房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)之間的競爭，趨向于房地產(chǎn)企業(yè)核心價值競爭，即專業(yè)開發(fā)能力、經(jīng)營管理能力、洞察消費群需求能力的綜合競爭。
去掉投機的意識，而是把房地產(chǎn)當(dāng)作一種可持續(xù)發(fā)展的事業(yè)來考慮，那么，以“消費群購買能力”和“客戶終生需求細(xì)分”為導(dǎo)向的房地產(chǎn)開發(fā)運營模式就值得考慮。
房地產(chǎn)企業(yè)走專業(yè)化的房地產(chǎn)公司路線，走模式化、低成本開發(fā)之路，并對模式化開發(fā)進行持續(xù)改善，以適應(yīng)消費群對商品住宅需求的多元化。其中，低成本開發(fā)策略很重要。
從長遠(yuǎn)看，中國正在和已經(jīng)出現(xiàn)了龐大的、多元化需求的、具有不同購房能力的消費群體。
因此中國商品住宅開發(fā)的當(dāng)務(wù)之急，不是擔(dān)憂房產(chǎn)市場的泡沫破裂、國家政策問題。而是作為開發(fā)商業(yè)住宅的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)著力于企業(yè)自身核心價值的打造。
什么是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的核心價值？致力于長遠(yuǎn)發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的核心價值包括：科學(xué)調(diào)研消費群人性化的細(xì)分需求；通過各種創(chuàng)新和技術(shù)進步，推進低成本模式化的開發(fā)；為不同的消費群，提供針對不同購買力和需求的多樣化商業(yè)住宅。這是房地產(chǎn)企業(yè)和最廣大消費群的雙贏，是中國房產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展之路。
（兆古德雪的原創(chuàng)文章）

在價格高位上運行的房地產(chǎn)市場，在等待一個拐點。這個拐點能夠平衡市場運行與經(jīng)濟安全，是廣大房產(chǎn)擁有者和購房者都能接受的價格運行機制。在拐點的上部，市場供需逐漸狹窄，而拐點下方則供需兩旺。現(xiàn)在國內(nèi)房產(chǎn)存量已經(jīng)超過了現(xiàn)有人口的住房需求量，房地產(chǎn)由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，房價大幅波動的阻力大大增加，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險在需求側(cè)被熨平，但是也造成了房地產(chǎn)市場很難再大幅增長的難題。
由于存量巨大，房地產(chǎn)市場仍然是影響經(jīng)濟運行的重要因素。宏觀政策對存量市場的調(diào)控將受價格規(guī)律的制約，而對增量市場的干預(yù)是受制于居民收入水平的變化。房地產(chǎn)是居民擁有財富中的主要資產(chǎn)，在宏觀與微觀兩個層面都構(gòu)成影響經(jīng)濟基本面的制約因素。如何調(diào)動房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟增長的促進作用？關(guān)鍵還是要看三點：一是居民收入增長變化情況；二是產(chǎn)業(yè)政策的增長動能；三是消費與投資的匹配關(guān)系。
要把房地產(chǎn)市場建成增量市場而不是存量市場：一是力爭保持新樓盤的上市比率；二是促進二手房市場換手率；三是對老舊房增加淘汰拆遷率，讓部分老舊房梯次退出房地產(chǎn)市場。關(guān)于房地產(chǎn)存量，仍然要保持房價的上漲趨勢，而不是因為是二手舊房就讓其跌價，這樣做有助于保持二手房交易量和換手率及更新速度。
對新樓盤與老舊小區(qū)的改善居住環(huán)境和配套設(shè)施建設(shè)，應(yīng)該注重加強中心區(qū)建設(shè)的政策，要建立多個城市副中心，發(fā)揮由點到面的輻射聚集作用。
金融支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對開發(fā)商提供充足的融資支持，保交樓。對購房者提供優(yōu)惠利率的房貸也需要統(tǒng)籌謀劃。房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險集中度在上升，一是房價有下跌的趨勢，造成房貸價值縮水；二是有部分購房者收入不能持續(xù)，出現(xiàn)房貸出現(xiàn)斷供的情況；三是房貸利率下調(diào)的受益者有限；四是房地產(chǎn)賣方的房屋質(zhì)量與新舊程度呈現(xiàn)兩端分化，即太新的和太舊的房地產(chǎn)上市率比半新半舊的高，這造成房產(chǎn)更新淘汰率降低，房價不能反應(yīng)市場真實走向；五是房貸增加了買方家庭的負(fù)債率，而賣方家庭的儲蓄率并沒有普遍提高，造成家庭抗經(jīng)濟風(fēng)險的資產(chǎn)儲備量不夠。
隨著我國經(jīng)濟恢復(fù)增長的勢頭改善，未來數(shù)年內(nèi)房地產(chǎn)價格仍然保持在一個較好的上升空間內(nèi)。房地產(chǎn)居住改善型購買需求與首套房新增居住需求都在上升，市場需求的剛性增長仍然存在，這將推動房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展。

萬科從房地產(chǎn)標(biāo)桿，成功轉(zhuǎn)型搞倉儲物流，在中國倉儲物流領(lǐng)域，獨占鰲頭。王石在亞布力演講，對房地產(chǎn)市場的判斷也是比較理性。表明，房地產(chǎn)大拆大建、高歌猛進的時代已經(jīng)過去。如果繼續(xù)延續(xù)過去房地產(chǎn)的思路寫現(xiàn)在的文章，顯然有點文不對題。因此在“房住不炒”的新的房地產(chǎn)立意下，整個地產(chǎn)行業(yè)在回歸正常，而一些地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型也是市場規(guī)律下的必然選擇。

關(guān)于房子的功能，除了解決居住的問題，還有辦公、工業(yè)、商業(yè)等屬性，而且不斷排列組合形成各種綜合體。因此說萬科轉(zhuǎn)型，進入倉儲物流領(lǐng)域，也已經(jīng)不是嚴(yán)格意義上的商業(yè)和住宅用房。萬科的轉(zhuǎn)型本身，也是說明房地產(chǎn)原有的買地、蓋房、銷售模式早已不是地產(chǎn)業(yè)唯一的道路。包括萬達(dá)在內(nèi)，開啟的萬達(dá)廣場模式，走商業(yè)地產(chǎn)之路，也是如此。王石舉的日本的例子，也正是說明了這種轉(zhuǎn)型。

對目前房地產(chǎn)市場的低迷的感覺，也是因為人們眼中，過去十多年地產(chǎn)業(yè)繁榮的景象印象太深。因為房地產(chǎn)的火爆，讓產(chǎn)業(yè)鏈上的一切都熱鬧起來，包括土地財政，也讓地方樂在其中。而當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的高速增長不再繼續(xù)，一切都將重新面對。王石說得有道理，地產(chǎn)業(yè)不會沒了市場，只是回歸本來，是一個新的開始。

簡單來講我們市場的目標(biāo)應(yīng)該從“建多少新房子”變成“怎樣更好的使用現(xiàn)有的房子”。

房地產(chǎn)作為一個重要的產(chǎn)業(yè)，在中國擁有巨大的市場。

雖然近些年來房地產(chǎn)的市場環(huán)境（政策、投資者心態(tài)等）發(fā)生了不少變化，但對于實際需求量大、城市化率在不斷提高的國家來說，房地產(chǎn)市場的需求仍然非常巨大。
此外，房地產(chǎn)作為國家重點支持的行業(yè)之一，其產(chǎn)業(yè)鏈和相關(guān)人員數(shù)量龐大，為國家、城市和社區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展提供了重要的支持。

因此，雖然房地產(chǎn)市場競爭非常激烈，但對于創(chuàng)新能力強、運營卓越的企業(yè)來說，仍然有廣闊的市場空間。