自2021年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整期，國內(nèi)房?jī)r(jià)開啟穩(wěn)中有跌模式以來，已經(jīng)超過兩年，也大大超越前兩次調(diào)整時(shí)間周期長(zhǎng)度、深度和廣度，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面和各方情緒也跌至歷史冰點(diǎn)，本輪調(diào)整已然成為自1998年商品房制度改革以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)最大衰退和市場(chǎng)最嚴(yán)重收縮。而事實(shí)上，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)早就于2018年底或2019年初左右見頂，無論從房地產(chǎn)投資增速、房地產(chǎn)銷售收入與面積還是從全國大中城市平均住房單價(jià)來看，從2019年初到目前三年多時(shí)間里，以上三個(gè)指標(biāo)基本呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)，雖然國家有關(guān)部門也出臺(tái)有關(guān)金融政策試平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，加上部分城市出臺(tái)不少救市政策，試圖像前兩次那樣力挽狂瀾，但是無論央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)在宏觀經(jīng)濟(jì)金融政策方面關(guān)于銀行信貸、債券融資、股權(quán)融資“三支箭”舉措還是地方政府在具體購買交易層面出臺(tái)的放寬落戶政策、二手房帶押過戶、購房補(bǔ)貼等刺激新政，事實(shí)已經(jīng)證明其收效甚微，治標(biāo)不治本，絲毫沒有達(dá)到藥到病除的效果。

一般來說，傳統(tǒng)樓市調(diào)整源于需求不足，而我國本輪房地產(chǎn)調(diào)整始于供給，結(jié)果是房地產(chǎn)投資、新開工與銷售面積快速下滑，而房?jī)r(jià)相對(duì)比較平穩(wěn)，除去極個(gè)別四五線城市縣城房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯大幅回調(diào)外，其余大中城市價(jià)格并沒有出現(xiàn)意料之中的回落。乍看這似乎與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)市場(chǎng)理論出現(xiàn)明顯背離，但是細(xì)細(xì)分析卻又發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)是確實(shí)有著中國特色市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基因。

首先，從過去二十多年歷史經(jīng)驗(yàn)看，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)一路高歌猛進(jìn)，雖然因?yàn)楦鞣N因素中間出現(xiàn)若干小周期性調(diào)整，但是總體上全國房?jī)r(jià)確實(shí)一路上行的，從1998年1750元/平米左右一路飆升，直至2020年邁過10000元/平米大關(guān)，在民眾的傳統(tǒng)意識(shí)里，房?jī)r(jià)只漲不跌是一個(gè)顛撲不破的真理，投資樓市未來收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投入股票市場(chǎng)、投資理財(cái)產(chǎn)品和其他理財(cái)方式，加上周圍炒房客“買房造富”的榜樣作用影響，因此，在很多時(shí)候，不僅大多數(shù)人認(rèn)為投資樓市是穩(wěn)賺不賠的生意，而且在房?jī)r(jià)稍有回落之際往往都很多投資客甚至剛需入市抄底，這樣看來，房?jī)r(jià)確實(shí)不存在全面下跌的基礎(chǔ)，畢竟需求真真切切擺在那里。

其次，過去二十多年，特別是過去十年里，房地產(chǎn)市場(chǎng)毫無疑問是我國宏觀經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)不僅影響和帶動(dòng)建材、家電、建筑、園林等諸多行業(yè)，可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身；而且土地出讓金是全國各地政府的“錢袋子”，是地方財(cái)政預(yù)算外收入的主要來源，更是地方政府進(jìn)行大規(guī)模城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要資金來源。再者，商品房預(yù)售制度帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)融資大幅提升，房企競(jìng)相無節(jié)制加杠桿比拼的后果是帶來房企和銀行、信托、證券公司等金融機(jī)構(gòu)深度捆綁融合，形成巨大利益共同體，加上市場(chǎng)已經(jīng)天然形成“買漲不買跌”購買心理，在上述各方的深度關(guān)切和極力影響之下，房?jī)r(jià)下跌只能存在局部地區(qū)、少量樓盤和短暫時(shí)段，一旦房?jī)r(jià)有下跌趨勢(shì)，必然有各方面進(jìn)行強(qiáng)力干涉和深度刺激，因此，房?jī)r(jià)明顯下跌在大多數(shù)人眼里似乎是一個(gè)偽命題。

最后，歷經(jīng)過去兩次自上而下的救市行動(dòng)，不僅讓諸多專家學(xué)者篤定針對(duì)本輪危機(jī)中央政府一定會(huì)出手重磅政策扭轉(zhuǎn)乾坤，而且讓房企、金融機(jī)構(gòu)和潛在購房人堅(jiān)信房地產(chǎn)行業(yè)下行只是行業(yè)周期性調(diào)整疊加過去三年疫情沖擊的結(jié)果，一旦監(jiān)管層出臺(tái)有力政策，加上疫情逐步減弱，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回暖，樓市很快會(huì)企穩(wěn)甚至階段性回暖，乃至重新邁向新的歷史高峰。面對(duì)國際國內(nèi)復(fù)雜經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，加上疫情封閉帶來后遺癥，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，外貿(mào)出口下滑嚴(yán)重，國內(nèi)消費(fèi)驅(qū)動(dòng)力不足，或許重啟房地產(chǎn)和大基建等固定資產(chǎn)投資也許是解決目前困境的良策之一，這大概也是國內(nèi)房?jī)r(jià)不能大規(guī)模下跌的邏輯和理由，畢竟一旦房?jī)r(jià)真正開啟下跌模式，政府再要通過刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)基本盤可就難了。

過去幾年的救市舉措并沒有達(dá)到預(yù)期效果，其根本原因在哪里，或者說樓市癥結(jié)究竟何在？有沒有破冰的辦法呢？

顯而易見，目前破解房地產(chǎn)困局的唯一辦法就是降價(jià)。降價(jià)的邏輯不僅僅在于打破市場(chǎng)固有的“只漲不跌”的慣性思維模式，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸商品的基本屬性，尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本規(guī)律，讓商品房回歸居住屬性的核心本源，真正貫徹“房住不炒”的中央有關(guān)精神，而且要“降價(jià)去庫存”的本質(zhì)精髓落到實(shí)處，通過降價(jià)滿足普通居民的剛性需求，抑制投資客的投機(jī)需求，保證市場(chǎng)在國家調(diào)控下處于良性發(fā)展的軌道上；最后，降價(jià)促使供給端的有序出清，更要從根本上對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈過去極端投機(jī)放杠桿行為進(jìn)行顛覆性變革，要通過降價(jià)去杠桿，完成行業(yè)從純粹資本密集型單一發(fā)展模式向科技、人才、資本等復(fù)合型協(xié)同模式發(fā)展，糾正過去房地產(chǎn)畸形發(fā)展路線，引導(dǎo)行業(yè)朝著綠色環(huán)保、智能科技、高效有序的健康路線發(fā)展，提升整個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，適應(yīng)未來國家整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)。

長(zhǎng)期來看，目前我國處于在大金融周期下半場(chǎng)，房地產(chǎn)高速發(fā)展的階段已成明日黃花。本輪房地產(chǎn)調(diào)整既反映過去中央層面審慎監(jiān)管的效果，也是疫情沖擊以及經(jīng)濟(jì)內(nèi)生運(yùn)行的結(jié)果。雖然房地產(chǎn)依然是目前國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，其影響的不僅是地方的財(cái)政收入，產(chǎn)業(yè)的鏈條關(guān)系，更對(duì)在上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生直接影響，房?jī)r(jià)下行勢(shì)必對(duì)其產(chǎn)生負(fù)面影響，但是如果房?jī)r(jià)的下跌能夠換來國民經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展、減少地方政府對(duì)于土地財(cái)政的慣性依賴以及加速產(chǎn)業(yè)鏈的迭代升級(jí)，這樣調(diào)整何嘗不是一件幸事。

房?jī)r(jià)關(guān)乎我國千家萬戶普通百姓，幾乎是我國所有居民家庭資產(chǎn)最重要組成部分，房?jī)r(jià)下跌對(duì)于已經(jīng)購房的居民來說，若從自住角度出發(fā)，影響并不算太大，但對(duì)于投資的角度，確實(shí)實(shí)實(shí)在在的影響，對(duì)于打算購買的居民來說，毫無疑問是一個(gè)天大利好。因此，降價(jià)對(duì)于滿足購房剛需抑制投資投機(jī)是一個(gè)很好的殺手锏，不僅真正讓“房住不炒”政策落到實(shí)處，更讓“居者有其屋”這樣千百年來樸素的家庭觀念深入人心，既能極大扭轉(zhuǎn)過去依靠投機(jī)樓市不勞而獲的扭曲的社會(huì)價(jià)值觀，又弘揚(yáng)百姓?qǐng)?jiān)持勤勞致富、安居樂業(yè)等社會(huì)正能量，同時(shí)極大提升百姓對(duì)于社會(huì)主義核心價(jià)值觀的認(rèn)可，對(duì)于黨和國家政策的擁護(hù)，必然也會(huì)贏得黨和國家層面的支持。

降價(jià)既是房地產(chǎn)行業(yè)目發(fā)展到目前階段必然選擇，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的必然結(jié)果，更是舉國上下，民心所向，眾望所歸！

國家統(tǒng)計(jì)局6月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有46個(gè)和15個(gè)，比上月分別減少16個(gè)和21個(gè)。其中，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%，轉(zhuǎn)為持平。

看到這樣的數(shù)據(jù)，很多人心里又要不淡定了，特別是迫切希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠繼續(xù)升溫、甚至火爆的地方，面對(duì)樓市僅僅“熱”了一個(gè)季度，又從4月開始出現(xiàn)動(dòng)力減弱現(xiàn)象，5月延續(xù)下行態(tài)勢(shì)，內(nèi)心的那份著急，一定是表現(xiàn)得非常強(qiáng)烈。

確實(shí)，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)難度較大，制造業(yè)普遍面臨市場(chǎng)需求不足、消費(fèi)不旺的大背景下，迫切希望房地產(chǎn)能夠起到拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用。可是，僅僅“熱”了一個(gè)季度又回到了此前的低迷狀態(tài)，剛剛升起的一點(diǎn)希望又破滅了，怎不感到內(nèi)心緊張、甚至恐懼呢？經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不能有序恢復(fù)，就業(yè)就會(huì)面臨很大壓力。國家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，16-24歲的年輕人當(dāng)中，約有600萬還未找到合適的工作。而畢業(yè)季來臨，又增加1070萬的高校畢業(yè)生，就業(yè)的壓力之大，不能不對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)寄予很大希望。

實(shí)事求是地講，地方政府盼望經(jīng)濟(jì)有序恢復(fù)的心情是可以理解的，但是，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的落腳點(diǎn)，顯然不能只放在房地產(chǎn)上，不能總寄希望于房地產(chǎn)能夠給地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來強(qiáng)大動(dòng)力。且不說房地產(chǎn)最火爆、最興旺的時(shí)代已經(jīng)過去，現(xiàn)在、將來都不可能再出現(xiàn)過去十多年那樣的火爆場(chǎng)景。單就廣大居民的生活來看，也不能再把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重心聚焦于房地產(chǎn)業(yè)，不能再利用政策鼓勵(lì)和房?jī)r(jià)上漲來“逼”廣大居民購房。甚至可以這樣說，今天多“逼”居民購買一套房，就是給未來消費(fèi)多添十分阻力，會(huì)嚴(yán)重影響消費(fèi)市場(chǎng)的整體恢復(fù)。

雖然說住房消費(fèi)也是一種消費(fèi)，甚至在短期內(nèi)產(chǎn)生的消費(fèi)效應(yīng)很大。但是，它是有前提的，那就是廣大居民有足夠的住房消費(fèi)能力，而不是建立在負(fù)債基礎(chǔ)上。建立在負(fù)債基礎(chǔ)上的住房消費(fèi)，就是典型的只顧眼前利益，而不顧長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。不僅是居民，企業(yè)也是如此，依靠負(fù)債擴(kuò)張的企業(yè)，有多少是活得舒暢和順利的。只有那些依據(jù)自身實(shí)際，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)，重點(diǎn)依靠自身力量發(fā)展的企業(yè)，才是最有活力和生命力的。

對(duì)廣大居民來說，消費(fèi)不只是住房一個(gè)方面，比住房更重要的，是其他方面的消費(fèi)。也只有各方面的消費(fèi)作用都得到充分發(fā)揮，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力才能充分顯示，廣大居民的消費(fèi)動(dòng)力才能持續(xù)激發(fā)。為了一時(shí)的利益需要，誘導(dǎo)或逼迫廣大居民負(fù)債購房，最終的結(jié)果，都是犧牲未來的消費(fèi)利益，犧牲經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

也許有人會(huì)說，眼前都過不下去了，哪還有功夫考慮未來。問題就在這里，每個(gè)地方、每名官員都抱著這樣的想法、這樣的思路，才會(huì)如此在乎房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，而不重視實(shí)體經(jīng)濟(jì)的興旺。房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)、能夠在短時(shí)間內(nèi)形成政績(jī)拉動(dòng)作用。而實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尤其是制造業(yè)則不同，需要用時(shí)間換空間、用專注力換生產(chǎn)力，對(duì)于很多官員來說，就等不及了，也不想等了。所以，迫切希望能夠通過房地產(chǎn)來給自己的工作增加砝碼，讓自己能夠用經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)換得地位上升。如此，誰還會(huì)重視實(shí)體經(jīng)濟(jì)呢？而廣大居民又如何能夠更加舒暢、安心地生活呢？

給廣大居民一個(gè)喘息的機(jī)會(huì)，不要讓他們生活得太累。尤其在人口老齡化的狀態(tài)下，讓年輕人能夠不因?yàn)樯顗毫Χ只榭钟?。恰恰是，一旦年輕人購買了住房，步入到“房奴”行列，讓他們?cè)偃ソY(jié)婚生育、尤其是生育，就是一句空話，甚至是非?？膳碌男袨椤?br />
所以，對(duì)房地產(chǎn)，還是以平常心對(duì)待，不要用諸如救市等方面的行為和語言，來刺激廣大居民、尤其是年輕人的心了。對(duì)年輕人來說，內(nèi)心已經(jīng)夠緊張、夠不容易的了，再用買房來刺激他們，那真的是讓他們的心要滴血啊。讓年輕人以平和的心態(tài)工作和生活，讓他們做出自由選擇，或許，購房會(huì)成為一部分年輕人的自覺行為，即便負(fù)債，也就不會(huì)影響他們的心理和精神，否則，就太過殘忍了。

需求決定供給。從國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字看，1-5月份，商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%，而相應(yīng)房屋新開工面積同比下降22.6%。簡(jiǎn)單的數(shù)字比較可見，因?yàn)榈禺a(chǎn)銷售不暢，直接導(dǎo)致開工不足。而開工不足自然反映到地產(chǎn)投資不足，都是連鎖反應(yīng)。

從去年底到今年初，國家和地方關(guān)于房地產(chǎn)供需兩端的政策出臺(tái)最多，而且力度大，形式多。尤其在“保交樓”，保房購方面支持馬力十足。銀行在貸款政策上不僅降低利率，而且也較寬松。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)亮綠燈，就是要促復(fù)蘇，保支柱。

從前5個(gè)月形式看，地產(chǎn)有復(fù)蘇跡象，但還呈疲態(tài)。如同一個(gè)人病愈后還要有一個(gè)恢復(fù)期。隨著各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的復(fù)蘇，人們不擔(dān)心收入問題，買房信心增強(qiáng)了，地產(chǎn)業(yè)自然就會(huì)好起來。

從房住不炒，到提升居民居住質(zhì)量，仍然要意識(shí)到，房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)支柱性行業(yè)，要適時(shí)推出一定力度的政策，提振經(jīng)濟(jì)。文章很有啟發(fā)性！

房地產(chǎn)新開發(fā)的量仍然有一個(gè)較好幅度的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)繼續(xù)上漲，未來數(shù)年內(nèi)，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程很難衰減，大城市將規(guī)模更大，人口更集中，但是大城市的規(guī)劃與城建也將更加科學(xué)合理，城市能夠容納更多就業(yè)人口。人口老齡化帶來的緊迫感將會(huì)緩解，管理機(jī)構(gòu)已經(jīng)找到了緩解問題的出路。收入將進(jìn)一步提高。

中國瘋狂十余年高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)業(yè)，飲鴆止渴的土地財(cái)政鬧劇均已落幕。虛脫不堪的地方政府，也早氣血不足。如今，無論如何刺激僵尸般的樓市，均無法激活！