住宅類(lèi)reits的嘗試，可能信號(hào)意義大于實(shí)質(zhì)意義。在點(diǎn)評(píng)其對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的意義之前，不妨回顧一下當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的主要困境：1. 三道紅線等主動(dòng)刺破泡沫政策之下，房地產(chǎn)投資大幅下滑，房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性出現(xiàn)問(wèn)題；2. 房地產(chǎn)價(jià)格下跌的預(yù)期，至少是不漲的預(yù)期當(dāng)前已經(jīng)形成，房地產(chǎn)交易陷于停滯。那么，針對(duì)第一點(diǎn)困境，試點(diǎn)的基金規(guī)模相對(duì)于存量住宅總盤(pán)子而言，可能是九牛一毛。而且，底層資產(chǎn)如果是優(yōu)質(zhì)房企的資產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)房企大概率并不缺這少量的流動(dòng)性，如果底層資產(chǎn)是陷于困境的資產(chǎn)，那么reits產(chǎn)品本身可能就存在風(fēng)險(xiǎn)，投資人也因此并不買(mǎi)帳，因此對(duì)于房企流動(dòng)性的實(shí)質(zhì)改善意義有限；針對(duì)第二點(diǎn)困境，住宅reits可以讓一些愿意買(mǎi)房的機(jī)構(gòu)投資者或者自然人繞過(guò)限購(gòu)、限售這些限制，從而提高交易活躍度，這顯然沒(méi)有直接取消限制交易性政策更有政策效果，體現(xiàn)了監(jiān)管者謹(jǐn)慎的嘗試。從房企融資支持三支箭到住宅reits，糾偏的政策在一點(diǎn)點(diǎn)添拾稻草石塊，試圖阻止蹺蹺板那頭的房地產(chǎn)大象快速下沉，但目前來(lái)看還遠(yuǎn)未達(dá)到平衡點(diǎn)。

昨晚朋友圈被這條消息刷屏，各方反應(yīng)不一，也可見(jiàn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的斑駁：
長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商朋友：喜大普奔，Pre-REITs基金的政策終于來(lái)了！
律師朋友：上一輪爆雷的私募基金還沒(méi)清理完，重新披掛上陣，有一個(gè)顯著的要求在于，認(rèn)購(gòu)的起點(diǎn)金額不能少于1000萬(wàn)元，而且會(huì)對(duì)投資者做穿透核查。換一個(gè)角度看，這也是一種進(jìn)步：做好投資者適當(dāng)性管理，其他都交給市場(chǎng)，這才是監(jiān)管本色。
地產(chǎn)基金朋友：政策規(guī)定至少50億不動(dòng)產(chǎn)基金在管規(guī)模的門(mén)檻，能達(dá)到這個(gè)門(mén)檻的有幾家？
AMC朋友：感覺(jué)管理人門(mén)檻不低，但盤(pán)活不動(dòng)產(chǎn)存量，交由專(zhuān)業(yè)的人打理，可以提高資產(chǎn)效率。只是不知道還有多少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)適合投資。
開(kāi)發(fā)商朋友：和之前的政策對(duì)比下來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)、保障房、QFLP都是早有的東西；從管理人的門(mén)檻資質(zhì)要求來(lái)看，這個(gè)政策短期內(nèi)主要是為保交樓的權(quán)益出資打開(kāi)政策空間，至于房地產(chǎn)的“春天”是否來(lái)了，現(xiàn)在歡呼為時(shí)尚早。

地產(chǎn)鏈昨天全線大漲，盤(pán)后出來(lái)利好，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)。

之前房地產(chǎn)救市，三支箭都是金融支持房地產(chǎn)政策，是解決房企融資難等問(wèn)題，解決的是供給端的問(wèn)題?，F(xiàn)在是不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金直接投資買(mǎi)房，這是在需求端直接幫助房地產(chǎn)企業(yè)。

?政策工具箱里面法寶的數(shù)量和質(zhì)量，超過(guò)了很多人的想象。只要成交量漲不起來(lái)就繼續(xù)刺激，直到達(dá)到政策預(yù)期為止。

就證監(jiān)會(huì)此次啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)的目的而言，顯然是為了促進(jìn)樓市回暖而將之前已經(jīng)涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)、保租房、長(zhǎng)租房、基礎(chǔ)設(shè)施的REITs試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到特定居住用房（存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房等。

為慎重起見(jiàn)，監(jiān)管部門(mén)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)基金管理人也提出了較高的要求，須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全、實(shí)繳資本符合要求，主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方方，須為具有不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)和不動(dòng)產(chǎn)投資專(zhuān)業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

同時(shí)也對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資基金設(shè)定了較高的投資門(mén)檻，首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過(guò)基金實(shí)繳金額的20%。而且不動(dòng)產(chǎn)基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬(wàn)元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募，鼓勵(lì)境外投資者以QFLP方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。

另外就不動(dòng)產(chǎn)基金對(duì)被投資企業(yè)借款或者提供擔(dān)保也規(guī)定了較為嚴(yán)格的條件，要么需要持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，或者持有51%以上股權(quán)且被投資企業(yè)可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離。試點(diǎn)的備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應(yīng)實(shí)現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風(fēng)險(xiǎn)隔離，也就是說(shuō)雖然沒(méi)有規(guī)定底層資產(chǎn)必須出表，但是卻不得借助和依賴(lài)原始權(quán)益人的主體信用來(lái)進(jìn)行增信。

就試點(diǎn)工作程序而言，也對(duì)基金托管、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示、基金備案、信息披露和報(bào)送提出了規(guī)范要求。

總之，在積極推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金試點(diǎn)擴(kuò)大范圍到特定商品房，以發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)投資基金作用促進(jìn)房地產(chǎn)融資和推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇與市場(chǎng)回暖的同時(shí)，為穩(wěn)妥推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)投資基金試點(diǎn)而采取了提高投資者準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格監(jiān)管、加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)等審慎措施，可見(jiàn)證監(jiān)會(huì)在推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)投資基金試點(diǎn)擴(kuò)大至特定居住用房過(guò)程中積極推進(jìn)與謹(jǐn)慎為之、嚴(yán)格監(jiān)管并舉的審慎態(tài)度。

解決地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)盤(pán)活問(wèn)題，最終還是要依靠市場(chǎng)化手段，目前以大型AMC以及大型央國(guó)企地產(chǎn)商為主的方式只能解決部分重點(diǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)，剩下則需要譬如REITs才能盤(pán)活注入市場(chǎng)的流動(dòng)性，一個(gè)新的開(kāi)端

不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的設(shè)立，對(duì)于投資市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講都有重要的意義，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講自然是可以盤(pán)活存量資源，而對(duì)投資市場(chǎng)來(lái)講也多了一個(gè)投資標(biāo)的。不過(guò)，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金具有規(guī)模大、期限長(zhǎng)等特點(diǎn)，能看到，國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)基金采取了不同于一般股權(quán)基金的差異化監(jiān)管政策，準(zhǔn)入門(mén)檻更高、風(fēng)險(xiǎn)防范要求更為嚴(yán)格。而其中蘊(yùn)含怎樣的投資機(jī)會(huì)，可能就需要投資者們后續(xù)在實(shí)踐中探索了。