“提前還房貸”有哪些深遠影響？

房子向來是中國人看重的硬資產。喜歡房地產這個癖好其實從戰國時期就開始了。

戰國時期的孟子在他的傳世名篇《孟子?滕文公上》寫到：民之為道也，有恒產者有恒心，無恒產者無恒心。茍無恒心，放辟邪侈，無不為己。大意是說，黎民百姓中存在這樣一個樸素的道理，有一定財產收入的人才有一定的道德觀念和行為準則，沒有一定的財產收入的人，就可能會胡作非為、甚至違法亂紀。孟子講的恒產在很大程度上是指的是土地、田園、房屋等不動產。

經歷過2000多年的風雨后，房地產仍然是絕大多數國人的心頭好。這在農村和城市都是適用的。農村人娶媳婦之前要蓋新房子，沒有新房子的也要好好裝修一番；在城市，房子更是一個人生活條件和家庭出身的最佳表現指標了。

經歷了30多年的商品房時期，中國城鎮居民的住房條件有了巨大改善，人均住房面積已經從1949年的8.3平方米增長到了2020年的38.6平方米。(數據綜合了住建部部長王蒙徽在2019年9月26日建國70周年第二場新聞發布會講話以及國家統計局七普數據)

以七普2020年城鎮人口數據推測，城鎮總住房面積達到了348.16億平方米，也即大約3.48億套平均100平方米的城鎮住房。以2020年戶均2.62人推測，城鎮居民有3.44億戶家庭，平均來算基本上實現了一家一套房子可居住。當下發生的住房貸款提前還款難就是發生在這樣一個歷史大背景下的。居民對房價的預期已經有了較大的變化，這也是有如此多的人提前歸還房貸的心理動機。

提前歸還房貸到底有哪些深遠影響呢？

第一，對家庭資產負債表的影響。提前歸還房貸將直接減少家庭住戶用于應急儲備、現實消費、儲蓄理財的資金儲備。一方面，居民手頭上的可支配資金將變得更少，可能對非必須消費品市場造成一定的影響。另一方面，提前歸還房貸可降低家庭現實的房貸支出壓力，而且可降低未來的利息支出。綜合來看，適當的歸還房貸會提升家庭資產負債表的健康程度。

第二，對銀行資產負債表的影響。房貸無疑是銀行一塊優良的長期生息資產，減少生息資產一方面會減少利息收入，另一方面，家庭住戶用銀行存款歸還房貸會導致銀行存款類負債的減少，有可能影響銀行新增發放貸款的能力。至于影響程度，不同銀行的房貸占比不一樣，不好測算。從各家銀行出現的排隊還貸可以看到，銀行方面并不希望貸款客戶提前歸還房貸。從貸款五級分類看，絕大數的房貸屬于正常類的高品質貸款，其要求的準備金提取率更低。假設房貸規模出現波動的話，可能會對銀行的不良貸款率、資本充足率、撥備覆蓋率、凈息差等各項監測指標產生一定的影響。

第三，對貨幣供應的影響。減少銀行存款和減少銀行貸款其實就是一種收縮資產負債表的行為。考慮到貨幣創造的反向乘數效應，縮表會對貨幣供應量造成一定的影響，不利于宏觀貨幣供應政策的穩定執行。客觀地看，貸款客戶、銀行、監管者應建立一個有效的溝通協調機制，在貸款客戶、銀行、監管秩序之間取得一種動態平衡。既照顧好客戶的提前還款需求，又兼顧到銀行的穩健經營、監管秩序的穩定。在科學測算相關影響系數的情況下，實行單個客戶的提前還款年度額度管理也許是一個比較中性的策略。

“沒有想到，還錢比借錢還難。”這是部分購房者發出的感嘆。為了節約利息開支，有些購房者決定提前還貸，并準備按照現行的房貸利率置換此前的住房貸款。只是，由于提前還貸者大增，銀行有點“吃不消”，有些購房者去年10月就向銀行提出提前還貸申請，至今沒能還掉貸款。按照銀行的說法，最早也要到4月份才有可能輪到。

引發購房者提前還貸的原因很簡單，那就是持續下調的住房貸款利率。為了刺激和鼓勵居民購房，春節假期后，一大波城市下調了首套房貸利率下限，其中不乏鄭州、珠海、廈門、福州、沈陽等二線城市。而廣西南寧、廣東珠海、湖南株洲和常德等地，更是將首套住房商貸利率下限下調至3.7%，房貸利率即將全面步入“3時代”。不僅如此，有些城市的二套房貸款利率也已經突破了5%，進入“4時代”。

相較于當下的房貸利率，此前購房、特別是房地產市場十分火爆時購房的居民，卻仍在承受著高利率的房貸利息，低則5.88%左右，高則超過了6%，接近現行利率的2倍。特別是2019年前后依靠房貸購買了住房的居民，更是心理極不平衡，他們也就成為了提前還貸最為積極的一族，都在想方設法提前還貸。一些中介機構也趁機做起了幫助購房者提前還貸的生意，提供過橋資金、聯系銀行、協助辦理相關手續等。如果監管不力，還可能出現各種欺詐現象，給購房者帶來巨大的經濟損失。
于是，越來越多的購房者發問，既然房貸利率持續下調，存量房貸款利率是否也能下調呢？相關媒體也在呼吁，應當給存量房貸款利率也出臺調整政策。如果存量房貸款利率也同步下調，購房者就沒有必要紛紛提前還貸了。即便下調的幅度小一些，可能也會讓購房者放棄提前還貸的想法。要知道，對于提前還貸，相當一部分居民內心也是不太愿意的，或手中沒有這么多錢，或借不到提前還貸的資金，或擔心被中介機構欺騙。他們需要的，是一份相對公平的利息負擔。

事實也是，對大部分購房者來說，他們都是在不同時期的不同需要下，購買了住房。雖然經濟條件有好有差，但只要是工薪一族，或沒有很好的收入來源，絕大多數都是“房奴”。只要是“房奴”，就難免都有能省一分就省一分的想法。因此，看到提前還貸能夠節省不少利息，當然不會放棄這樣的機會。因此，如果不對存量房貸同步調整利率，確實有點對不起購房者、尤其是“房奴”。

問題的關鍵在于，不同時期的購房者，并不都是剛需，難免會有炒房者、住房投資者，他們的房貸如何處理，是否也要同步下調房貸利率，是一個問題。也就是說，如果在存量房貸款利率的下調方面搞“一刀切”，就會帶來嚴重問題，會給炒房者有機可乘，會造成事實上的不公平，甚至會鼓勵炒房。顯然，這是與“房住不炒”定位相悖的，是不能允許的。

這也意味著，面對購房者和輿論的呼吁，有關方面應當認真分析研究一下，出臺相關的調整政策，不要讓購房者再忙于提前還貸，也不要給銀行增添工作壓力了。前提是，相關政策必須體現鼓勵剛需、遏制炒房，要分門別類、區別情況提出調整政策。基本的設想是，對首套房貸款利率，可結合目前的市場利率情況，建立動態調整機制，原則上存量房貸款利率可以比市場利率高出0.5個點左右，確保銀行利益不受較大影響，亦即首套房貸款利率已經下調到3.7%的地方，存量房貸款利率可以調整到4.3%左右，既體現了政策的靈活性，也照顧了存量房貸款者的利益。如果購房者仍然要提前還貸，銀行就不能給予其新的房貸資金支持，以穩定存量貸款客戶。

對二套房存量房貸利率，則可在首套房基礎上，再增加0.5個百分點左右，進一步體現房貸利率的靈活性和政策的引導作用。對二套房以上的購房者，一律不予政策優惠。如果提前還貸，銀行決不允許給這些購房者再提供貸款，真正體現“房住不炒”定位，確保房地產市場不因為調控政策放寬而出現混亂現象，切實維護剛需者利益，維護普通居民利益。

現在的銀行都已經實現了數字化運營，即使是大量的申請，我個人也無法理解為什么需要長達幾個月的審批時間。這些也許只是銀行在拖延時間罷了，如果銀行短時間內收到了大量的還款又無法找到合適的貸款客戶，其實就相當于是在虧錢了。
這些年隨著LPR的不斷下調，以及貸款需求的下降，房貸這種優質的業務，尤其是之前簽約的那些超過5%的利率的合同，對于銀行保持較高的利潤率是非常重要的。但既然合同中有約定，還是要按照規定來，避免因為小利而寒了客戶的心，進而招致一些訴訟影響銀行自己的聲譽。