房地產(chǎn)業(yè)未來怎么走？供給端好掌控，但需求側(cè)難掌握

回顧中國大陸30多年的房地產(chǎn)市場，每次調(diào)控都是出手的好時機，也就是說之前調(diào)控期買房子的沒有虧錢的，那最近這次的地產(chǎn)調(diào)控會是一個例外？還是會重復以前的節(jié)奏呢？

至少，截止目前來看，似乎與之前的大不一樣。最典型的特點：之前調(diào)控的時候，大型房企是得利者，可以趁著調(diào)控不斷做大規(guī)模。這一次，以恒大地產(chǎn)為代表的幾家著名企業(yè)卻已經(jīng)奄奄一息了。核心問題是，它們多大程度上是因地產(chǎn)調(diào)控而引起的？如果沒有三道紅線、沒有房住不炒，沒有租購并舉，它們也會遭遇流動性危機么？或者更進一步的說，地產(chǎn)行業(yè)的萎縮也許就是一個大概率事件而已。

有幾個因素需要著重考量。第一，人口增速降低了。2021年全國人口只凈增了48萬人，只有一個中等縣城的普通規(guī)模。第二，城鎮(zhèn)化率也處于降速階段了。現(xiàn)在有的農(nóng)村剩下的人口只有老人、婦女、留守兒童，凡是有條件的人總會想法設法把妻兒帶在身邊一起打工，那樣的話，農(nóng)村剩下的就剩老人了。這種情況下，再提農(nóng)村人口大規(guī)模進入城市進行市民化，除了蒼白無力，也許就是一廂情愿罷了。第三，大多數(shù)縣城人口近些年一直處于凈流出狀態(tài)。除了離著大城市特別近的縣區(qū)，東部地區(qū)的縣城人口也早開始出于入不敷出的狀態(tài)了。不斷遷徙流出的人口也許可以解釋部分縣市區(qū)財政緊張不斷加劇的原因。在一個人口不斷流失的地區(qū)，它的GDP、財政收入是不可能永遠增加的。北上廣深堅不可摧的房價，只建立在人口凈流入的現(xiàn)實支撐之上，除此之外，也許少了什么東西。試問，人口凈流入變成凈流出以后，怎么辦？

教育、醫(yī)療固然是不錯的吸引力，但是這兩種吸引力只有短時刺激作用。接受完大學教育之后、看完疾病之后，它們的吸引力就不大了。我無意看空任何城市的房價，但愿每個城市可以給在外努力打拼的每一個人提供溫馨的家園。租或購都可以，租購并舉的確是一個暖意融融的政策。雖然我深知落實這樣的政策會面臨巨大的壓力。如果租購并舉真的落地了，在北京租房也可以在北京上學，以北京人的學籍考大學了么？那要觸動多少人的核心利益啊？

再次拉動經(jīng)濟，拉動內(nèi)需，房地產(chǎn)行業(yè)必須是火車頭。
1.配套政策里面，可能最大的概率就是推行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，其中核心工具就是REITS房地產(chǎn)投資信托基金。
2.還是那句老話。我們房地產(chǎn)的需求端，特別是個人中長期負債率不斷增加情況下，如何安全，平穩(wěn)，有序的拉升需求。過去20年，我們基本上都是從供給端解決問題，從供給端塑造各種概念-CBD，地段，學位，新城區(qū)，地鐵配套。。。等等。
需要，我們從需求端認真思考房地產(chǎn)這件事了。

現(xiàn)在的房貸利率和首付已經(jīng)很低了，而且限購的城市也越來越少了，可是房地產(chǎn)消費仍然很低迷，其原因還是老百姓的口袋里已經(jīng)沒有錢了，試問如果有錢，誰不想改善居住環(huán)境。
因此，擴大內(nèi)需并不是印發(fā)幾個文件就能夠真正實現(xiàn)的，還是應該抓住其中的核心，那就是如何在擴大消費者收入上下功夫，尤其是一次分配，因為絕大部分的人，目前的工資水平還是比較低的。
汽車的消費大抵也是如此，在大量的人都在量入為出縮減消費的時候，汽車的消費也不會有很強勢的反彈，無論金融怎么刺激，倒是不如繼續(xù)給消費者減免稅款來的實惠。

當下不是沒有市場需求，任何產(chǎn)業(yè)都有、關鍵是老百姓的口袋越來越緊，這是根本。

中國繼續(xù)推進地產(chǎn)銀行整合，全國人民加速給銀行打工，銀行一直不變是中國最偉大強大的企業(yè)家，如果一家企業(yè)最后都懟不過銀行這一難

恒大是不有救了？