部分房企的債務(wù)對(duì)其資金鏈的完整與可持續(xù)是有影響的。例如恒大集團(tuán)就有超萬(wàn)億的債務(wù)，而前幾天發(fā)布支援房地產(chǎn)企業(yè)的信貸額度只有2000億，差距太大。
房屋屬于大宗資產(chǎn)，我們看到一個(gè)個(gè)樓盤(pán)拔地而起，卻沒(méi)有仔細(xì)探究其中的債務(wù)鏈問(wèn)題。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并沒(méi)有把樓盤(pán)全部出售，而是把其中一部分作為出租。搞物業(yè)經(jīng)營(yíng)，是因?yàn)楹玫臉潜P(pán)升值潛力大，賣(mài)了就沒(méi)有資產(chǎn)增值的路徑了，不如捂在手里出租，待房?jī)r(jià)漲到位了再尋機(jī)出售或者做進(jìn)一步的其他處理，這部分房產(chǎn)都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
央行與銀保監(jiān)會(huì)支持房產(chǎn)十六條，給予房地產(chǎn)業(yè)融資便利，同時(shí)降低他們的融資成本，是利好房市和購(gòu)房者的。同時(shí)也可以穩(wěn)房?jī)r(jià)預(yù)期，保持市場(chǎng)擴(kuò)展能力。
房企A股上市，提供的上市資產(chǎn)其中就有囤積的房產(chǎn)。上市融資所得是繼續(xù)用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)還是歸還債務(wù)，這是相機(jī)抉擇的問(wèn)題。因?yàn)楹芏喾科蟮膫鶆?wù)鏈問(wèn)題沒(méi)有得到大家重視，包括銀行、股東和投資者在內(nèi)，多是希望房企繼續(xù)開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)賺錢(qián)，增加資產(chǎn)面基數(shù)，而不是用上市融資所得去消化前期滯留的債務(wù)。新的樓盤(pán)也可以帶動(dòng)舊有債務(wù)的消解。
股市房產(chǎn)板塊，通常是順經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)，主要決定因素是房?jī)r(jià)走向。我國(guó)現(xiàn)在處于經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇期，經(jīng)濟(jì)由年初年中的下行轉(zhuǎn)向較好增長(zhǎng)。今年出臺(tái)了多輪刺激經(jīng)濟(jì)的寬松政策，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境比較開(kāi)放，鼓勵(lì)大家投資和消費(fèi)。同時(shí)，國(guó)家也把房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作為提振經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和保障民生的有效途徑之一，增投資和穩(wěn)房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過(guò)程中，城鎮(zhèn)化建設(shè)造成的前期積壓的購(gòu)房需求在緩慢釋放，近期要求金融機(jī)構(gòu)增加房地產(chǎn)信貸資金供給，為房企解綁解困，為購(gòu)房戶(hù)消除后顧之憂(yōu)，是穩(wěn)增長(zhǎng)的政策措施。不可忽視城市原有居民住房的改善性購(gòu)房需求對(duì)市場(chǎng)的推動(dòng)作用。疫情發(fā)生以來(lái)，居民儲(chǔ)蓄率與儲(chǔ)蓄余額均有明顯增長(zhǎng)，居民總財(cái)富量并沒(méi)有因?yàn)橐咔榈认滦幸蛩赜绊懚档汀Ｔ谄?chē)等大宗商品購(gòu)買(mǎi)量保持增量的同時(shí)，新樓盤(pán)和二手房交易保持較好的旺盛狀態(tài)，居民的消費(fèi)熱情沒(méi)有衰減。在擴(kuò)大消費(fèi)之時(shí)，各項(xiàng)投資也促進(jìn)了金融經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
問(wèn)題的焦點(diǎn)是房企的資金鏈問(wèn)題。房?jī)r(jià)調(diào)控是否對(duì)房企的資金鏈帶來(lái)負(fù)面作用，是顯而易見(jiàn)的，就是部分房企出現(xiàn)了債務(wù)危機(jī)，但是有部分房企的經(jīng)營(yíng)狀況是逆市上揚(yáng)，不退反進(jìn)。加上房企投資來(lái)源的多元化，大部分房企的資產(chǎn)負(fù)債情況是相對(duì)健康的。房企A股上市，是對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的進(jìn)一步洗牌，好的越好，多的越多。當(dāng)然，部分房企手里握有沉淀資產(chǎn)，拿出來(lái)上市再融資，一方面為擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集聚資金，另一方面可以維護(hù)資金鏈的穩(wěn)健。作為投資者，也是長(zhǎng)期價(jià)值投資的備選項(xiàng)之一。

要說(shuō)今天最委屈的人，應(yīng)該莫過(guò)于許家印許教授了。證監(jiān)會(huì)終于放開(kāi)了被叫停十年的A股房企股權(quán)融資，而恒大卻已與之失之交臂。否則，恒大借殼深深房回A即刻實(shí)施，許教授又可以真誠(chéng)滿(mǎn)滿(mǎn)地說(shuō)恒大和我許家印的一切都是黨給的，然后再繼續(xù)加杠桿把恒大地產(chǎn)的負(fù)債干到4萬(wàn)億的，然后各地的土地財(cái)政又可以繼續(xù)增收，樓市繼續(xù)火熱了。

證監(jiān)會(huì)昨天放開(kāi)房企與涉房企業(yè)股權(quán)融資，政策力度在實(shí)質(zhì)上遠(yuǎn)超之前的信貸、債券寬松政策，可謂房地產(chǎn)救市的“第三支箭”。因?yàn)楣蓹?quán)融資除了可為房企提供增量資金之外，還可優(yōu)化房企的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與流動(dòng)性，有利于房企再利用財(cái)務(wù)杠桿撬動(dòng)夾層融資和債權(quán)融資來(lái)繼續(xù)加大融資力度以獲取更多的資金支持。另外，放開(kāi)股權(quán)融資，也有利于房企利用資本工具開(kāi)展行業(yè)并購(gòu)，以促進(jìn)行業(yè)整體流動(dòng)性的恢復(fù)，推動(dòng)樓市回暖，從而讓房地產(chǎn)行業(yè)盡快進(jìn)入良性循環(huán)的軌道。

就政策邏輯和覆蓋面而言，此項(xiàng)政策直接利好于A股和H股上市地產(chǎn)與涉房企業(yè)，也利好于具備上市條件和發(fā)行REITs等條件的企業(yè)。而對(duì)于內(nèi)房股與一些未上市，乃至出險(xiǎn)房企而言則屬于間接利好，因?yàn)楣蓹?quán)融資推動(dòng)的行業(yè)流動(dòng)性的整體放松，自然也會(huì)推動(dòng)市場(chǎng)回暖、項(xiàng)目并購(gòu)，也就提升了這些企業(yè)的重組與合作價(jià)值，尤其對(duì)于推動(dòng)出險(xiǎn)企業(yè)的債務(wù)重組也是明顯的利好。另外，內(nèi)房股實(shí)際上也可借機(jī)分拆或打包內(nèi)地資產(chǎn)與業(yè)務(wù)在A股進(jìn)行股權(quán)融資來(lái)獲得增量資金的同時(shí)優(yōu)化存量資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而推動(dòng)整個(gè)公司的重啟與市場(chǎng)復(fù)蘇。

具體到企業(yè)而言，如果恒大能挺到到現(xiàn)在，那么借殼深深房回A圈錢(qián)則是分分鐘的事情，自然也就有可能不會(huì)發(fā)生資金鏈斷裂，也不會(huì)以次生災(zāi)害的形式套牢和引爆蘇寧與一眾投資人和產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)了，恒大的理財(cái)活動(dòng)可能依然可以隱秘地繼續(xù)滾雪球，恒大汽車(chē)依然可以高調(diào)地“買(mǎi)、買(mǎi)、買(mǎi)”，許教授依然在可以意氣風(fēng)發(fā)與張近東在交杯酒中喝出豪情萬(wàn)丈與風(fēng)情萬(wàn)種來(lái)。但是如果許教授還是如之前那樣把各種加杠桿措施用到極致，真把恒大負(fù)債整到4萬(wàn)億的話(huà)，恒大也未必能不出問(wèn)題。畢竟樓市再烈火烹油，樹(shù)也長(zhǎng)不到天上去。

再來(lái)看看萬(wàn)達(dá)再上市這個(gè)老大難問(wèn)題。萬(wàn)達(dá)不屑于港股估值過(guò)低奮而退市，估計(jì)在退市前也就回A上市問(wèn)題做過(guò)預(yù)溝通，因?yàn)楫吘乖?012年A股叫停房企股權(quán)融資后還是在2015年開(kāi)了帶豁免條件的一扇小門(mén)的，比如重慶地產(chǎn)霸主之一的金科股份就是借力這一豁免文件借殼上市的。不過(guò)就在萬(wàn)達(dá)以數(shù)百億的天量私募融資從港股“贖身”退市成功之后，卻因?yàn)槟愣脑驅(qū)е鹿蓚p殺，然后就是被迫果然決然到摔杯出售資產(chǎn)和項(xiàng)目以自救的地步。而此時(shí)如果能夠順利登陸A股，自然可救萬(wàn)達(dá)于水火，這也是萬(wàn)達(dá)為了符合A股上市要求而削足適履剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將擬上市主體重組為一家商管公司的主要原因。

但在A股漫長(zhǎng)的審核排隊(duì)耗盡了萬(wàn)達(dá)的信心，也耗盡了港股退市時(shí)支付巨額“贖身費(fèi)”的那些投資人的耐心，同樣因?yàn)槟愣脑颍俅卧隍v挪私募投資獲得喘息機(jī)會(huì)之后被迫情定港交所。不過(guò)，萬(wàn)達(dá)商管赴港上市應(yīng)是采用民企通常所采用的小紅籌架構(gòu)，上市成功的話(huà)就可歸入泛內(nèi)房股板塊，而非此次證監(jiān)會(huì)放開(kāi)股權(quán)融資的H 股。但也不能就此斷言說(shuō)萬(wàn)達(dá)商管的上市與此次證監(jiān)會(huì)放開(kāi)股權(quán)融資這一重磅政策就完全沒(méi)有關(guān)系。

H股是指內(nèi)地企業(yè)以?xún)?nèi)地主體身份赴港上市，需要內(nèi)地證監(jiān)會(huì)出具無(wú)異議函，也就是通常所說(shuō)的“小路條”。以H股登陸港交所，更多的是境內(nèi)央企、國(guó)企及極少數(shù)民企所采取的赴港上市方式，尤其是國(guó)央企以這種形式赴港掛牌的公司通常被稱(chēng)為“紅籌股”。但這種上市方式對(duì)于民企而言卻是一道實(shí)際上并不開(kāi)放的“玻璃門(mén)”，所以民企一般都被迫采用在境外設(shè)立殼公司，并采取各種方式將境內(nèi)擬上市的權(quán)益騰挪裝入境外殼公司，再以境外殼公司為主體于港交所掛牌的“小紅籌”架構(gòu)。而萬(wàn)達(dá)商管采用的正是這種小紅籌架構(gòu)，屬于繞行境內(nèi)證監(jiān)會(huì)審核程序的無(wú)奈做法，因此自然在邏輯上也就不包含在此次證監(jiān)會(huì)放開(kāi)股權(quán)融資的H股管轄范圍內(nèi)。不過(guò)，港交所雖然在地位上完全獨(dú)立，但也不可能完全不顧及國(guó)內(nèi)證監(jiān)會(huì)的態(tài)度以及行業(yè)形勢(shì)的變化，因此此次A股和H股涉房企業(yè)股權(quán)融資全面開(kāi)閘，對(duì)于萬(wàn)達(dá)商管而言雖不包括，但利好也是不言而喻的。

其實(shí)，作為土地財(cái)政外衣的房地產(chǎn)發(fā)展高周轉(zhuǎn)模式及其引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，從來(lái)都不是房地產(chǎn)和房企本身所能造就與造成的，就像時(shí)勢(shì)造英雄一樣都是時(shí)代和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的產(chǎn)物，而曾經(jīng)雙雙作過(guò)中國(guó)首富的許家印與王健林也同樣如此。當(dāng)頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳，旨在降低涉房金融與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，目標(biāo)直指“黑天鵝”與“灰犀牛”的不斷加碼的行業(yè)調(diào)控所帶來(lái)的卻是大規(guī)模的爛尾樓、“抱團(tuán)停貸”與一眾頭部民營(yíng)房企的排隊(duì)暴雷，以及已經(jīng)幾乎耗盡的行業(yè)流動(dòng)性與市場(chǎng)信心，再多的政策與變著花樣的債權(quán)輸血自然也就無(wú)能為力了。但是“保交樓”卻是不能不和不得不完成的任務(wù)，挽救土地財(cái)政也是不能明說(shuō)卻已經(jīng)擺在臺(tái)面上的事情。

希望此次證監(jiān)會(huì)開(kāi)閘股權(quán)融資能夠成功救市救行業(yè)，也能實(shí)現(xiàn)“保交樓”的目標(biāo)，因?yàn)橹暗姆砰_(kāi)信貸、鼓勵(lì)發(fā)債，即使提供國(guó)家隊(duì)增信也只能惠及少量企業(yè)，而這些企業(yè)未必就是“保交樓”的大戶(hù)與重點(diǎn)。至于市場(chǎng)未來(lái)會(huì)怎么走、一眾房企的未來(lái)命運(yùn)如何，則也只能走著看著了，否則許家印與張近東的交杯酒就永遠(yuǎn)不會(huì)散場(chǎng)。該翻篇兒的，就讓它翻篇兒吧，正所謂時(shí)來(lái)天地皆同力，運(yùn)去英雄不自由。

一切都是時(shí)代的產(chǎn)物。

回顧改革開(kāi)放以來(lái)所有的政策出臺(tái)，其實(shí)都是從先搞垮財(cái)政開(kāi)始，再到搞垮銀行，然后沒(méi)辦法了再通過(guò)股市割民間韭菜來(lái)續(xù)命這條路徑進(jìn)行的，此次房地產(chǎn)救市也同樣如此，只不過(guò)整體環(huán)境已經(jīng)市場(chǎng)化了，銀行不是那么“聽(tīng)話(huà)”了。但既然一入股市深如海，那就要按照資本市場(chǎng)的倫理與邏輯、規(guī)矩來(lái)行事方可，不要只盯著股市里的韭菜們。如果續(xù)命過(guò)程中能夠走市場(chǎng)化創(chuàng)新與開(kāi)放之路，行業(yè)就可能獲得新生，而如果只是為了政策狩獵或者財(cái)政找補(bǔ)，那政策后果與行業(yè)未來(lái)自然就都不好說(shuō)了，而之前的許家印們，也就白白“壯烈”了一回。

一位地產(chǎn)基金老總的分析：首先，說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)已經(jīng)非常非常危險(xiǎn)了，甚至已經(jīng)波及到金融安全的根基了，并且還看不到好轉(zhuǎn)的跡象。第二，這個(gè)政策是在為國(guó)有企業(yè)重組民營(yíng)上市房地產(chǎn)企業(yè)鋪路，因?yàn)槌藰O個(gè)別上市房地產(chǎn)企業(yè)可能還能在股市融資以外，大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)在股市已經(jīng)失去了融資能力。

“證監(jiān)會(huì)決定調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資”這事有多隆重？新華社的公眾號(hào)都專(zhuān)門(mén)為此發(fā)了一篇，話(huà)題熱度迅速升溫，歡呼解放軍終于下場(chǎng)的有之，感慨房地產(chǎn)調(diào)控淪為畫(huà)餅的也有之，整體而言，越對(duì)房地產(chǎn)真熟悉的人似乎越謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)。
去年8月，我在《并購(gòu)之王都不敢并購(gòu)了》一文中就表達(dá)過(guò)這樣的觀(guān)點(diǎn)，“這一輪出清后，應(yīng)該會(huì)有資產(chǎn)的‘黃金坑’出現(xiàn)，十億國(guó)民總能支撐得起十萬(wàn)億元的房地產(chǎn)年銷(xiāo)售規(guī)模，但那時(shí)的黃金坑不是指挑公司，而是挑項(xiàng)目。有些老板退場(chǎng)了，有些債權(quán)認(rèn)栽了，固有的包袱被甩輕了，該付出代價(jià)的人也都付出代價(jià)了，利潤(rùn)空間被砍到足夠誘人的水平了，真正的贏家也就可以進(jìn)場(chǎng)掃貨了。”“房地產(chǎn)不死，但不少玩家，恐怕是要為房地產(chǎn)更好的明天做出犧牲甚至獻(xiàn)祭的。”
事實(shí)證明，隨后這一年多確是個(gè)獻(xiàn)祭的過(guò)程，但獻(xiàn)祭的慘烈程度還是超過(guò)了我原本的預(yù)期。
我現(xiàn)在對(duì)這場(chǎng)危機(jī)做個(gè)樸素的比喻，以前的房企是80塊錢(qián)的賬面負(fù)債，90塊錢(qián)的實(shí)際負(fù)債，撐著100塊的賬面資產(chǎn)，幻想著房子入市時(shí)其實(shí)能博120塊的公允價(jià)值。所以基于房?jī)r(jià)永續(xù)上漲的假設(shè)，杠桿越高越好，周轉(zhuǎn)越快越好。
而官家是覺(jué)得你總幻想今天100塊的資產(chǎn)，明天就能升值到120塊，炒房炒地蔚然成風(fēng)，讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)和社會(huì)和諧的運(yùn)轉(zhuǎn)成本越來(lái)越高，此風(fēng)斷不可長(zhǎng)。一套組合拳下來(lái)，必須把升值信仰打掉。即便房企的賬面價(jià)值由100元下降到90元，企業(yè)還有20元權(quán)益可緩沖，損失部分讓欲壑難填、不知悔改的資本去愿賭服輸，縱使獻(xiàn)祭掉幾家，也是教化市場(chǎng)、匡正預(yù)期的必要代價(jià)。
但不想資產(chǎn)泡沫如逆水行舟，不進(jìn)則退，如果考慮賬面資產(chǎn)流動(dòng)性和隱性負(fù)債顯性化，房企們真實(shí)的資不抵債程度遠(yuǎn)超預(yù)期。一方面由于再融資失能，90塊的負(fù)債滾不下去了，不是初一還也得十五還。另一方面銷(xiāo)售崩盤(pán)后，非但幻想中的120塊資產(chǎn)公允價(jià)值成為泡影，若想馬上處置，100塊的賬面價(jià)值可能連70塊都回籠不到。僅獻(xiàn)祭老板身家和金融投機(jī)資本是不夠了，作為“好”債權(quán)人的購(gòu)房者和銀行業(yè)也得放血割肉，市場(chǎng)主體信心盡失，惡性循環(huán)根本停不下來(lái)。
所以如何破局呢？20多年的房地產(chǎn)大周期接近尾聲，再疊加各種不可測(cè)的宏觀(guān)因素?cái)_動(dòng)，這樣的頹勢(shì)是很難靠“市場(chǎng)化”手段來(lái)轉(zhuǎn)危為安的，因?yàn)榘凑铡笆袌?chǎng)化”的眼光，這些問(wèn)題房企的“市場(chǎng)化”投資價(jià)值根本就寥寥。
目前各種融資利好的善政主要是作用于資產(chǎn)負(fù)債表右端，歸根結(jié)底還是要讓資產(chǎn)負(fù)債表左端穩(wěn)住并活化。最理想的情況下，群眾需求復(fù)蘇，愿意以90塊錢(qián)買(mǎi)原本標(biāo)價(jià)100塊的房子，心里美滋滋，卻也不指望以此炒房致富；老板們?cè)纲€服輸，心甘情愿毀家紓難；金融投機(jī)資本為高風(fēng)險(xiǎn)偏好付出代價(jià)，多掉幾層皮；銀行貸款整體有驚無(wú)險(xiǎn)，重新進(jìn)入新陳代謝的穩(wěn)定循環(huán)；經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)都可控，整個(gè)屋子打掃干凈后，新資本再以REITs投資、新型城鎮(zhèn)化之類(lèi)的概念進(jìn)場(chǎng)，則又一輪繁榮且溫和的周期冉冉升起。
只可惜形勢(shì)很少能這么恰到好處、妙到顛毫，矯枉過(guò)正、鞭長(zhǎng)莫及才是常態(tài)。這一輪地產(chǎn)救市政策能撈回幾個(gè)問(wèn)題房企，尚且難說(shuō)，也許更明確的積極意義在于政策不再猶抱琵琶、半推半就了，穩(wěn)住房地產(chǎn)已經(jīng)是個(gè)不必諱言的現(xiàn)實(shí)任務(wù)。

對(duì)比下2019年附近和今年，房企的待遇真是”兩重天”，幾年以前不用說(shuō)房企融資了，就連普通消費(fèi)者買(mǎi)房，貸款都不一定能順利批下來(lái)。而到了今年，房企迎來(lái)的大利好真是一波接著一波，除了放款貸款限制以外，如今房企A股上市再融資渠道的打開(kāi)，可能是最令人震驚的。

要知道之前那么多房企爆雷，某種意義上就是因?yàn)橹暗娜谫Y環(huán)境下，引得房企紛紛盲目擴(kuò)張。在已經(jīng)對(duì)房企泡沫整治過(guò)一輪之后，再融資渠道又一次打開(kāi)，到底是因?yàn)樯厦嬗X(jué)得房地產(chǎn)已經(jīng)沒(méi)有債務(wù)問(wèn)題了？還是說(shuō)現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)下，已經(jīng)顧不得考慮那么多了？

從個(gè)人住房貸款利率和首付比例連續(xù)下調(diào)，到2000億元“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款出臺(tái)，再到擴(kuò)大支持民企發(fā)債、支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期……以及地方出臺(tái)的各種扶持政策、刺激政策、鼓勵(lì)政策，近一段時(shí)間以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種政策，可謂密集出臺(tái)、爭(zhēng)先恐后，大有重回政策巔峰的感覺(jué)。

可以理解，面對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)壓力巨大，房地產(chǎn)拖后腿現(xiàn)象嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)卻持續(xù)低迷，出臺(tái)刺激和鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)的政策，是可以理解的，也是需要的。不然，對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)是不利的，對(duì)確保房地產(chǎn)市場(chǎng)安全、健康發(fā)展也是不利的。

但是，“穩(wěn)樓市”也決不是重走房地產(chǎn)依賴(lài)的老路，不是用房?jī)r(jià)上漲刺激居民購(gòu)房，而應(yīng)當(dāng)把落腳點(diǎn)放在讓廣大居民放心、安心的角度，理性購(gòu)房、理智消費(fèi)，能夠讓真正的剛需和改善性住房需求激發(fā)出來(lái)。如果“穩(wěn)樓市”的結(jié)果是把炒房和過(guò)度投資住房的欲望激活，進(jìn)一步擠壓剛性和改善性住房消費(fèi)，那么，樓市只會(huì)越來(lái)越不穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。

而從目前地方出臺(tái)的“穩(wěn)樓市”政策來(lái)看，正在呈現(xiàn)這樣的格局，并有可能埋下很多的風(fēng)險(xiǎn)隱患。因?yàn)椋喈?dāng)一部分地方仍在通過(guò)阻止開(kāi)發(fā)企業(yè)降價(jià)售房、依靠政策刺激市場(chǎng)需求的方式，顯然是不符合房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際、更不符合廣大居民需要的。政策必須與降價(jià)協(xié)調(diào)同行，用政策鼓勵(lì)居民購(gòu)房，用降價(jià)激活購(gòu)房需求。不然，既浪費(fèi)政策、浪費(fèi)資源，還會(huì)讓購(gòu)房者產(chǎn)生逆反心理。

事實(shí)也是，住房作為商品，需要買(mǎi)賣(mài)雙方的共同行為才能構(gòu)成交易。只有買(mǎi)的沒(méi)有賣(mài)的，形成不了交易。只有賣(mài)的沒(méi)有買(mǎi)的，同樣形成不了交易。眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，之所以出現(xiàn)持續(xù)低迷現(xiàn)象，就是因?yàn)橹挥匈u(mài)的，沒(méi)有買(mǎi)的，或者買(mǎi)者很少。政府作為搭建交易平臺(tái)的主體，自然不能成為買(mǎi)賣(mài)雙方的一員，不能替代買(mǎi)賣(mài)雙方辦事。出臺(tái)鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，也一定要站在市場(chǎng)和公平的角度，而不是站在買(mǎi)賣(mài)雙方的某一邊。否則，市場(chǎng)的平衡性就會(huì)被打破，穩(wěn)定性就會(huì)越來(lái)越差，公平性也難以保證。

很顯然，目前地方政府的屁股，仍然是坐在開(kāi)發(fā)企業(yè)一邊的，總寄希望于出臺(tái)一些刺激住房消費(fèi)的政策，就能把住房消費(fèi)激活。殊不知，今天的購(gòu)房者，已經(jīng)不像過(guò)去那么感性、那么盲目，而是越來(lái)越理性，越來(lái)越用腦子購(gòu)房，而不是用腦袋購(gòu)房。腦子是用來(lái)想問(wèn)題的，腦袋則更多是用來(lái)拍的。拍腦袋的結(jié)果，常常會(huì)錯(cuò)誤連連。腦子想的結(jié)果，則決策更加科學(xué)。

地方指望購(gòu)房者還像過(guò)去一樣，政府出臺(tái)一些政策就會(huì)瘋狂購(gòu)房，那就錯(cuò)了。只有降價(jià)，才是最佳選擇、最優(yōu)方案。哪怕信貸政策等都很寬松，購(gòu)房者仍然會(huì)把關(guān)注點(diǎn)放在房?jī)r(jià)上。房?jī)r(jià)不動(dòng)，市場(chǎng)不活；房?jī)r(jià)一降，市場(chǎng)必動(dòng)。否則，所有的政策都會(huì)停留在書(shū)面上、文件上、要求上。而提供給開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸政策等，則會(huì)成為新的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

所以，面對(duì)市場(chǎng)仍然低迷，“穩(wěn)樓市”的落腳點(diǎn)需要更加精準(zhǔn)和有力，而不要再想當(dāng)然。即便把房地產(chǎn)當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)看待，從而為給開(kāi)發(fā)企業(yè)等提供信貸資金支持尋找比較充足的依據(jù)，也無(wú)法打開(kāi)市場(chǎng)之鎖，無(wú)法讓廣大居民釋放購(gòu)房欲望。既然政策上已經(jīng)給開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)了口子，那地方為什么不能給開(kāi)發(fā)企業(yè)在降價(jià)問(wèn)題上開(kāi)口子，把房?jī)r(jià)的決定權(quán)交給開(kāi)發(fā)企業(yè)，而不是控制在地方政府手中呢？政府是包辦不了房地產(chǎn)市場(chǎng)的，也是無(wú)法阻止房?jī)r(jià)下跌的。死杠房?jī)r(jià)的結(jié)果，就是積聚風(fēng)險(xiǎn)。這一點(diǎn)，地方政府必須有高度共識(shí)，必須放權(quán)給開(kāi)發(fā)企業(yè)。否則，地方真的背不動(dòng)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的后果。在目前的情況下，無(wú)論是管理層出臺(tái)的相關(guān)政策，特別是金融支持政策，以及地方出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激政策，都是外因，開(kāi)發(fā)企業(yè)如何調(diào)整房?jī)r(jià)，如何適應(yīng)購(gòu)房者需要，才是內(nèi)因。外因只能通過(guò)內(nèi)因才能發(fā)揮作用，才能產(chǎn)生效果。這既是哲學(xué)原理，也是市場(chǎng)邏輯，更是經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

開(kāi)個(gè)腦洞：核酸檢測(cè)機(jī)構(gòu)借房地產(chǎn)企業(yè)的殼上市，拍地款就用地方政府欠核酸檢測(cè)機(jī)構(gòu)的款沖抵，最終由韭菜買(mǎi)單。閉環(huán)了