此輪調控之下房地產行業久久不能回暖，顯然讓以往的周期思維和不斷加大的邊際寬松政策已然失效。出險房企重組推進幾無結果，代表性民營房企依然持續暴雷的當今，作為強政策行業而言，中國內地房地產的行業走向如何，成了業內與政策面、市場面共同關注的話題。此次二十大報告，可謂給未來中國內地房地產行業如何發展指出了方向：“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。這也就意味著接下來房地產發展在維護行業的市場化之外，還將以聚焦保民生為訴求，更加重視住房保障及其多渠道、租購并舉的解決方式。

房地產行業本來就是以市場解決國民住房保障的方式之一，是旨在幫助化解政府包辦的計劃經濟模式下的長期住房短缺與供給不足問題。但以香港為師的內地房地產體系卻只學習了香港市場化解決住房問題的一面，幾乎完全忘記了作為市場渠道必要補充的國民住房保障的政府性責任的另一面，致使內地的房地產行業完全土地財政化和變相稅收化，走向了“價高者得“之下將地價和房價推向極致，進而嚴重損害行業可持續發展的市場空間和社會經濟活力的行業末路。

這一學而不精、學而不全模式長期運行的結果，就是在房企普遍以高負債高杠桿推動的高周轉之下規模飛速擴張，以及政府以幾乎可以比肩稅收收入的土地財政，以負債發展模式支持了人類歷史上最為快速的中國內地的城市化進程。其外在表現，一方面是一線城市遠遠超出紐約、倫敦等世界頂級城市的絕對房價和相對房價，另一方面是高地價所催生的高密度城市形態和大廣場、大馬路、高標準基礎設施的矛盾，以及房企被迫不斷創新營銷模式而以西瓜、大蒜、水蜜桃向不具備穩定收入而負債能力極差的農民推銷房子以試圖擴大市場和搶救自身流動性的同時，層出不清的爛尾樓卻催生了“抱團停貸“問題和大面積的市場蕭條，招商與運營陷入重重困境的商業地產。

以市場化方式解決國民住房問題的房地產行業在逐漸演變為土地財政外衣之后，土地財政內在的收入最大化訴求在不斷強化的行業管控和有形之手緊握的地根與銀根加持之下，在土地財政成為中國內地極速城市化最大受益人的同時，催生了中國內地憑借房地產快速發家致富的世界最大富豪群體。依靠購房按揭等財務杠桿，和借助超發貨幣所推動的房價上漲以及依靠城市改造拆遷而獲取資產溢價的“有產者“，已呈現出要將一線城市核心區變為土豪和土著城市的趨勢。與此相對應，在社會財富差距因房地產杠桿效應而劇烈分化并隨著持續推高的房價和地價，新市民與年輕人則幾乎永遠失去了”上車“機會。而房地產所附著的財富效應制造的社會分裂與因此造成的社會階層無法躍升的幻滅感，正是引發Z世代”躺平“思潮泛起的根源。

英國以殖民者的短期心態創造了房地產發展的香港模式，但是在“政府控市“和”價高者得“的土地一級市場所覆蓋的住房市場化體系之外，香港還以極簡極低的稅收體系和政府支持的公屋體系構建了自由港運行所必須的低稅環境與民眾基本居住保障制度。即使如此，港式房地產發展模式的長期實施，還是造成了基于是否參與房地產開發和擁有房產而形成的財富分化基礎上的社會分裂，以及產業空心化所引發的經濟可持續發展問題。而只抄了港式房地產模式一半作業，并無低稅制與政府托底住房保障體系相配套，卻將土地財政推向極致的中國內地，在人均收入和社會經濟發展水平還遠遠遜于香港的情況下，幾乎完美復制了香港房地產發展模式的問題與負效應。這也是當今內地房地產行業深陷發展困境的真正原因。

以土地財政為內核的港式房地產發展模式，加上低稅體系和公屋體系的配套缺失，在高周轉模式所推動的行業規模快速擴大和地價與樓價輪番上漲擠壓下，終于走入了無法無限擴張行業規模和無法無限推高地價房價而自我終結的末路，同時帶來的是負債發展模式和土地財政催生下的流動性風險畸高的政府負債，以及失去”上車“能力和對未來幻滅的新市民與年輕人。這也是去年下半年以來不斷邊際寬松的調控政策始終致力于改善性需求，以及房企被迫以各種花式營銷降低入市門檻以企圖”捕獲“入市能力較差的新入市者的真實原因。但顯而易見的是，在爛尾樓大面積頻發之下的”保交樓“問題尚未有效化解前，行業信心的修復和樓市回暖是一件頗具困難的事情。

樓市不振的當下讓房地產稅失去了快速落地的契機，況且即使房地產稅能夠順利落地，其所帶來的新增稅收也無法實現對當前來自于土地財政的收入規模的完全替代。因此在現階段盡量維持土地財政收入規模的同時，推動房地產行業向逐步擺脫土地財政內核的方向轉型，才是房地產行業成功轉型和實現可持續發展的必由之路。因此，在無法以房地產稅取代和找補現有的土地財政收入規模的情況下，為維護土地財政不至于過快下降，補上照抄港式房地產發展模式作業中所缺的課業，也就成了維持當前房地產發展模式不至于被動破局的必然。。而在強政府模式并不支持照抄港式極簡極低稅收制度這一作業，且僅僅憑借政府資源化解市場化方式無法解決的國民住房保障問題顯然力有不逮的情況下，多渠道保障、租購并舉，租售同權，也就成了補上港式房地產模式另一半的作業缺失的自然而然的選擇了。

因此，當前已經處于被默許實施的多個地方政府大規模的商品房回購行動，確實在很大程度上可以實現幫助房企去庫存和恢復流動性以激活市場的同時，又可以解決政府性保障住房的來源問題以補上照抄香港房地產發展模式所缺的課業，可謂是一舉多得的事情。至于這些房源未來是以人才房，還是以保租房、廉租房等名義入市，以及政府是以財政資金直接入市回購，還是以國企與平臺公司回購，甚或以引導基金模式撬動更多更大規模的市場化資源實施商品房回購，只不過是一個技術層面的問題了。而這方面，央行已經以PSL這種高能金融資源與金融工具的投放來助力“保交樓“問題的解決作出了表率。

在二十大的相關新聞中，對于房地產業的表述自然十分引人注意。畢竟房地產市場在經歷了這兩年的波動之后，看上去已經陷入了系統性的衰退。

而在對未來五年的定調表態中，對房地產行業對表態，似乎跟之前也出入不大，重申房住不炒，也并不讓人意外，畢竟如今高層針對房地產業的表態中，都會有房住不炒，這或許是吸取了之前炒作橫行，房價上漲過快的教訓。

不過，后面也添了一些關于保障供給的表述，這或許意味著未來各地還是會留有余地，讓各地因城施策。

二十大報告在回顧過去新時代十年變革的基礎上，規劃了我國未來五年乃至更長時期黨和國家事業發展的目標任務和大政方針。其中，對房地產問題的表述是，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

這次的表述，在定位和制度建設方面與十九大報告完全一致，所不同的是，二十大報告是從“增進民生福祉，提高人民生活品質”的角度闡述房地產問題，要求更高、方向更明確、思路更清晰。

兩次報告對房地產問題表述一致，不僅充分體現了政策的連續性、穩定性，也進一步說明了“房住不炒”定位和“租購并舉”制度的準確度、成熟度，在接下來的時間里，不需要再對定位、目標、方向等進行調整與修正，而只需要把工作重心放在操作層面和實施環節。特別是“租購并舉”制度的實施，要有非常具體的操作辦法與規程、要有實實在在的措施，如資金籌措、土地指標、建設規模、分配辦法、配套措施等，需要一項一項落實，一步一步到位。

堅持“房住不炒”定位，要求比較簡單。經過五年的探索和實踐，各方對“房住不炒”定位都已經有了比較深刻的認識，都不會再在這個問題上有反復。即便當下很多地方放松了對房地產市場的調控，出臺了鼓勵購房的政策，但在“炒房”問題上，仍然是不敢放松的，是緊緊把住這道關的。否則，就違反了“房住不炒”定位。因此，二十大報告延續十九大提出的“房住不炒”定位，也進一步印證了定位的準確與科學，傳遞了更為明確的信號。購房者所以越來越理性，也是與“房住不炒”定位密不可分的，它讓廣大居民吃了一顆“定心丸”，不擔心房價還會在炒作中持續上漲。

對“租購并舉”制度來說，提法和內涵都沒有變，與十九大報告一脈相承。但是，可以預料，在落實的效果方面，未來五年，乃至更長時間，一定會越來越好。因為，要想增進民生福祉、提高人民生活品質，住房問題不解決好，是不完美的，也是很難真正增進福祉、提高品質的，必須讓廣大居民居有所屋，且住得安心、放心、舒心。

由于堅持了“房住不炒”定位，房價非理性上漲的問題得到了有效解決，廣大居民不需要再通過大量負債等手段購房，而可以量力而行、量財而動。在這樣的情況下，對發展房地產租賃市場就提供了比較好的條件，因此，租房會成為未來解決住房問題的主要載體。中央提出“租購并舉”，把“租房”放在前面，也充分說明了“租房”的重要，未來的房地產市場，租房會成為主流。2021年6月國務院辦公廳印發的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房、共有產權住房為主體的住房保障體系，實際也就完成了住房保障體系的頂層設計，接下來需要做的就是按照頂層設計方案去落實。而隨著各項金融、財稅、土地等配套政策的落地，“租購并舉”制度在“租房”這一層面，已經邁出了關鍵一步。

需要引起地方重視的是，雖然二十大報告沒有在房地產問題上提出新的要求，也沒有新的提法。但是，這并不是說未來五年和過去五年對“租購并舉”制度的要求是完全一致的。如果說過去五年是打基礎的話，未來五年就要開始動工建設了，要向廣大居民推出足夠可供選擇的保障房，包括公租房、保障性租賃住房、共有產權住房，還可以依據實際，推出符合保障房要求的其它類型租賃房。

值得注意的是，近一段時間以來，蘇州等具有較強經濟實力、財政實力的地區，開始由政府從開發商手上買房，如果不是與開發商有默契的話，應當是一個不錯的選擇。至少，可以將這些住房轉化成公租房保障性租賃房，也可以適當選擇一些面積相當的住房轉變成共有產權房，真正解決好中低收入人群和新市民的住房問題，也可以用于獎勵人才、吸引人才等。

總之，二十大報告對房地產問題的表述，延續了十九大報告的主要內容，也進一步傳遞了房地產市場政策穩定、方向明確、定位精確、要求提升的信號。可以肯定，“租購并舉”制度的落實將加速，各項考核辦法與措施也會更多、更實、更嚴格、更規范。