今年港股最大的IPO來了，而這一主角就是內地物業管理領域的頭部企業、源自萬科的萬物云。以萬物云的體量和不急于上市的過往，以及系出名門萬科的身世和眾多知名基石投資人捧場的陣勢，說不受市場關注那肯定不是真話。

萬科分拆物業上市，無論對于萬物云本身的獨立發展，還是提升萬物云和萬科的流動性，進而提升萬科的股價與市值、支持萬科與萬物云的后續業績成長和融資都是十分利好的。因此雖然看起來萬物云在當前市況較差的情況下實現上市貌似有些不劃算，但是在目前看不到行業轉暖時限而萬科又存在流動性壓力的情況之下，萬物云上市至少有助于改善萬物云的資金基本面和提升萬科的流動性，有助于化解萬科的流動性壓力，總體上還是利大于弊的。這恐怕也是萬物云此次新股發行比例比較小，只占10%的重要原因之一。

從萬物云招股說明書披露的情況來看，公司獲得一眾明星基石投資者的加持，這似乎是其他物業公司上市時很少見的。萬科為萬物云引入明星基石投資者，除了有助于提振市場信心來協助發行任務順利完成之外，對于萬物云的股價也將同樣將起到提振和托底的作用。這其實也是萬物云在不太好的市況下為提升招股效果的另外一個重要舉措，是招股說明書中格外注重突出這一點的重要原因。

此次萬物云IPO估值約549.72億港元-615.08億港元。按照萬物云2021年20.4億港元歸母凈利潤計算，靜態市盈率約為26.95倍-30.15倍，這一水平屬于物業板塊頭部企業水平，相對還是較高的，可以以華潤萬象生活等來對標。自去年下半年以來，港股物業股市盈率經歷較大滑落，華潤萬象生活從100倍下降至目前的約35倍，碧桂園服務從80倍下滑至目前的約10倍。因此萬物云的估值水平應該說還是較為謹慎并留有余地的。

萬物云此次上市特別強調自己的非房地產與非物業屬性，更多的傾向于塑造自身的科技公司形象，這也是以“萬物云”來命名萬科旗下這個大型物業管理公司的初心。因為從物業管理板塊的業務創新角度來看，城市服務業務和科技賦能等方面比較受資本市場關注。萬物云上市的新故事體現在業務規模更大、業務范圍涵蓋了市場化程度更高和更穩定的商辦物業、城市服務，并且萬物云也更強調科技屬性、平臺屬性與互聯網屬性。無論是以萬物云的體諒還是運營水平、科技質量、成長性而言，萬物云上市都有助于改善物業板塊的基本面，提升板塊質量與信心，并加強市場對物業板塊的關注。

就萬物云所強調的自身的科技屬性而言，其實之前很多物業管理企業也都打出國“科技賦能”概念。但現在資本市場不想聽虛幻的故事，而是想要看這些企業究竟以所謂的科技賦能做出了什么內容和對其運營有何提升。目前，物業所做的“科技賦能”還停留在物業管理的技術應用以及公司運營層面，而未來會真正落到整個行業生態之中。科技除了能改變物業管理行業的的技術與運營之外，實際上最終還將改變行業的運維方式與行業生態，乃至行業與社會、與其他行業的交互方式，但這些都是未來的事情，目前如果過于強調這一點之不顧是為了烘托本身的股價與市值而已。

縱觀物業行業的頭部企業，碧桂園服務、華潤萬象生活以及排隊上市的龍湖智創生活、萬達商管等，相較而言萬物云的不同之處在于業務綜合性更強，也更強調科技賦能與可持續發展。雖然后兩者的上市預期對萬物云的資金流向在理論上會有分流壓力，但同屬板塊龍頭股的后兩者可能會吸引更多資金流向物業板塊和推推動市場對物業板塊的關注度，反而可能會在板塊內部分化效應之下對萬物云股價產生正向影響。

今年以來，物業股估值低迷。富途證券研究報告指出，萬物云上市不可避免地會造成投資者調倉。本人認為處于物業股兩端的企業，也就是股價表現和未來走勢更好的優質企業，以及股價低迷、看不到未來的較差企業，都會成為被調倉的重點企業，前者會被重點加倉，而后者會被拋棄，物業股的估值會隨著萬物云的上市而分化愈加明顯。

在萬物云登陸港交所之后，龍頭企業中僅有金地物業和龍湖智創生活尚未上市，而后者正在推進上市進程，這也意味著物業行業的資本化基本完成。在相對理性的行情下，接下來物業股在資本市場上一方面會加快板塊內的分化，另一方面也會加快物業板塊內的行業整合，出現強者恒強、贏家通吃和一些弱勢企業被迫逐步退出的局面。物業行業競爭會更加激烈，競爭焦點會更加集中于企業規模與成長性層面，自然會推動行業整合與并購重組的進一步加速，行業集中度將加速上升。

總是，隨著萬物云的上市，物業管理行業可謂開始了一下新時代。

萬物云招股啟動之時，CEO朱保全在朋友圈轉發了這篇題為《今年港股最大的IPO就要來了》的文章，并配文“差市場結交真朋友”8個字，頗為耐人尋味。真朋友可能也是真朋友，但有一說一，相比前兩年物業股的高估值，萬物云此次募股28-32倍的市盈率估值也很合理，可以說是良心價，所以才吸引了淡馬錫和瑞銀等一眾豪華基石投資者。

估值定價之外，萬物云招股書值得注意之處是其正在打造的全新業務模式——“萬物云街道”模式，是指將公司的在管物業和設施同社區、商企和城市空間聯系起來，在每個“萬物云街道”內建立一個本地化服務網絡，以實現協同運營，創造新的收入機會，實現規模經濟。據招股書，公司建立的萬物云街道有三個級別，服務范圍分別為3,000至6,000戶家庭；6,000至10,000戶家庭；以及10,000戶以上家庭。截至2022年3月31日，公司指定“萬物云街道”分別為219個、119個及121個。

前幾年受益于房地產行業的規模紅利，房企分拆物業公司上市一般可獲得更高的估值，尤其是在2020年11月前后正值物企上市的風口期，諸多物企股價達到峰值。雖然萬物云明顯已錯過最佳的上市時間，但其冠以科技之名，稱上市募資的主要目的是建立“萬物云街道”新模式，助力行業標準化和數字化，以獲取更多的增長機會，同時強調在“萬物云街道”的建設中，其將接入公司開發的AIoT設備，應用BPaaS解決方案。顯然，較之一般的物業公司，萬物云確實有更多“講故事”的素材，也帶來更大的估值想象空間。當然，到底是搞真科技還是僅搞噱頭，有待時間驗證。

萬物云，作為萬科旗下分拆上市對物業管理公司，發行規模預計8億至9億美元，將成為2022年以來港股市場規模最大的首次公開發行。鑒于整體市場環境不太好，今年的港股市場已經沉寂了很久，上半年似乎很少看到這樣大規模的IPO了。從財務表現上來看、萬物云的營收和增長情況都不錯，以這樣的增長情況和募資規模，在正常的市場狀態下，應該上市之后股價表現會不錯，不過港股市場今年以來一直表現欠佳，這給萬物云上市后的股價走向帶來了很多不確定性。