國家統(tǒng)計(jì)局16日公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份，70個(gè)城市中，新房和二手房價(jià)環(huán)比下跌的城市分別為50個(gè)和56個(gè)，比上月分別增加10個(gè)和5個(gè)；同比下降城市有49個(gè)，比上月增加1個(gè)。二手住宅銷售價(jià)格同比下降城市有61個(gè)，個(gè)數(shù)與上月相同。不過，部分一線和強(qiáng)二線城市房價(jià)仍保持升勢(shì)，樓市繼續(xù)呈分化態(tài)勢(shì)。

而從市場(chǎng)銷售情況來看，1-8月份，全國商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%，降幅比1-7月份收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額85870億元，下降27.9%，收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)。也就是說，盡管降幅比1-7月有所收窄，但收窄的幅度非常有限，只有0.1個(gè)百分點(diǎn)。各地大規(guī)模、大范圍推出的樓市松綁和刺激政策，并沒有在8月份出現(xiàn)。因此，很多人在問，面對(duì)這樣的場(chǎng)景，今年還會(huì)出現(xiàn)“金九銀十”嗎？

“金九銀十”？起初，我以為是聽錯(cuò)了，仔細(xì)一聽，確實(shí)是有人這樣在問。我禁不住笑出了聲。在目前的樓市狀態(tài)下，竟然還有人期待“金九銀十”的出現(xiàn)，心理真的太強(qiáng)大了。別說“金九銀十”，能夠不再嚴(yán)重低迷，就已經(jīng)相當(dāng)不錯(cuò)了。千萬不要以為，有了刺激政策，樓市就能風(fēng)生水起。今天的樓市，早就不是三、五年前的火爆時(shí)期，今天的購房者，也早就不再聽到政策松綁就緊張，就匆匆出手。

今天的購房者，至少出現(xiàn)了三個(gè)方面的變化。一是關(guān)注政府為什么會(huì)突然放松樓市調(diào)控政策、為什么會(huì)出臺(tái)刺激樓市的政策。那一定是樓市出現(xiàn)問題了，吸引居民購房了。在這樣的情況下，理智就會(huì)告訴購房者——再等等，而不是趕快買。這是非常重要的一個(gè)變化，也是非常理智的一個(gè)變化。二是關(guān)注開發(fā)商的情況，看開發(fā)商資金鏈有沒有出現(xiàn)緊張現(xiàn)象，會(huì)不會(huì)斷裂。尤其看開發(fā)商的在建房會(huì)不會(huì)爛尾。因此，他們會(huì)更加謹(jǐn)慎、理性地選擇購房時(shí)機(jī)，而不會(huì)再?zèng)_動(dòng)購房。這個(gè)變化，對(duì)開發(fā)商來說，是致命的。目前的開發(fā)商，最需要通過售房回籠資金，而不急于購房的居民，則把手中的錢捂得緊緊的。三是房價(jià)如何變化，能不能來點(diǎn)實(shí)在的降價(jià)。也就是說，政府出臺(tái)的各種刺激政策，對(duì)購房者來說，都是毛毛雨。他們需要的是開發(fā)商的誠意降價(jià)、良心降價(jià)、幸福降價(jià)，只有降價(jià)，才有可能讓購房者動(dòng)心，讓購房者重啟購房欲望和信心。否則，他們會(huì)用比耐心來與開發(fā)商進(jìn)行利益博弈。而這一變化，也是最大的，是“金九銀十”能不能來最關(guān)鍵的因素。

而從8月份房價(jià)變動(dòng)的情況來看，顯然沒有達(dá)到購房者心理上能夠接受的水平。一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲了2.8%和0.8%，這對(duì)購房者來說，是不可能接受的。好在一線城市的商品房原本就不是普通居民購買的，因此，也就沒有多大談?wù)摰膬r(jià)值，那就讓有錢人去共同守護(hù)一線城市的房價(jià)吧。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降1.0%和2.8%，也似乎只具有象征意義，而不會(huì)有實(shí)際作用。這樣的降價(jià)，三、五個(gè)月可能也抵擋不住房價(jià)的一次沖動(dòng)性上漲。因此，需要繼續(xù)等待，等待有一定幅度的下降，譬如下降5%。倒是三線城市，因?yàn)楣┻^于求現(xiàn)象比較嚴(yán)重，8月份新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降3.7%和4.2%。釋放出一個(gè)信號(hào)，如果地方政府不死保房價(jià)，三線城市，也包括四線城市有可能成為房價(jià)下跌的急先鋒，來一次能夠激活居民購房欲望的房價(jià)下跌。譬如10%的下跌幅度，那么，有些居民可能就會(huì)出手了。所謂買漲不買落，也已經(jīng)不是鐵律。過了這個(gè)村，就沒有這個(gè)店，倒是會(huì)在房價(jià)有比較明顯下降中，在購房者心里產(chǎn)生作用。

也就是說，要想市場(chǎng)出現(xiàn)“金九銀十”，就必須房價(jià)出現(xiàn)“金九銀十”，能夠來一次可以讓購房者接受的降價(jià)，讓購房者真正感到實(shí)惠的降價(jià)。如果房價(jià)的“金九銀十”出現(xiàn)了，市場(chǎng)的“金九銀十”還有希望出現(xiàn)。否則，也就不要抱這個(gè)幻想了，這不現(xiàn)實(shí)，也不可能。政策對(duì)市場(chǎng)的作用效率已經(jīng)居于“零”狀態(tài)，或者只能讓市場(chǎng)不要進(jìn)一步低迷，而無法讓市場(chǎng)走出低迷。只有降價(jià)才會(huì)讓市場(chǎng)真正走出低迷。

2021年10月，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對(duì)外發(fā)布了《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，根據(jù)要求，二手房平臺(tái)不得受理及通過線上和線下渠道對(duì)外發(fā)布明顯高于本市二手住房交易參考價(jià)格的掛牌價(jià)格。

但參考價(jià)畢竟只是具有一個(gè)參考的意義，并不具有強(qiáng)制性，畢竟二手房的裝修，家具家電等物品也都包含在二手房的成交之內(nèi)，譬如在北京，也只有一個(gè)網(wǎng)簽指導(dǎo)價(jià)會(huì)影響到稅費(fèi)和貸款的計(jì)算，因此很多人都是按照最高網(wǎng)簽價(jià)來簽約，剩下的在合同中體現(xiàn)的只是裝修費(fèi)用和家具家電等費(fèi)用，這部分就不在政府指導(dǎo)之內(nèi)。

東莞作為人口千萬，經(jīng)濟(jì)萬億的城市，如今也面臨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的壓力，這種沒有實(shí)際意義的參考價(jià)就是取消，在目前低迷的地產(chǎn)市場(chǎng)背景下也不會(huì)有什么太大的影響了。