在鄭州國(guó)企與地方AMC發(fā)起基金拯救出險(xiǎn)房企首單花落鄭東新區(qū)如意島項(xiàng)目之后，江蘇資產(chǎn)管理有限公司與中南建設(shè)的母公司中南控股集團(tuán)也簽署了發(fā)起設(shè)立20億元、存續(xù)期3年的基金用于中南集團(tuán)以及關(guān)聯(lián)方投資的項(xiàng)目合作，被行業(yè)同樣看作為地方AMC以基金方式馳援頭部民營(yíng)房企中南置地。

至于鄭州和江蘇AMC以怎樣的架構(gòu)，是否還會(huì)用加杠桿的形式去擴(kuò)大資金規(guī)模以參與出險(xiǎn)房企和相關(guān)項(xiàng)目的拯救姑且不論，但是就AMC而言，與房企合作“搭救”出險(xiǎn)房企及其項(xiàng)目，還是有著明顯的優(yōu)勢(shì)與局限性的。

AMC的長(zhǎng)處是對(duì)不良資產(chǎn)的處置與整理，而且有著成熟的模式，在面臨復(fù)雜問(wèn)題的時(shí)候也有著豐富的法律實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。但AMC發(fā)揮這一長(zhǎng)處的前提是獲得出險(xiǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理權(quán)和處置權(quán)，因此在出險(xiǎn)房企尚未進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，還試圖努力自救和通過(guò)重整來(lái)恢復(fù)生機(jī)的狀態(tài)下，AMC就只能成為這些出險(xiǎn)房企自救的配角和資源提供者，而無(wú)法成為資產(chǎn)處置的主導(dǎo)者。這也是之前國(guó)家級(jí)AMC早已進(jìn)場(chǎng)，且AMC雖出場(chǎng)隆重，卻至今也是一場(chǎng)雷聲大雨點(diǎn)小，不見(jiàn)一點(diǎn)兒失效的空歡喜的主要原因。

就全國(guó)性AMC而言，其技術(shù)性和政策性更強(qiáng)，決策獨(dú)立性不太會(huì)受地方政府干預(yù)而更加考慮投資的安全性與收益性，因此也更能體現(xiàn)了市場(chǎng)化、法制化這一原則。但也正是市場(chǎng)化、法制化和商業(yè)上的可持續(xù)性，也成為全國(guó)性AMC與出險(xiǎn)房企整體合作的重要障礙。這一方面由于出險(xiǎn)房企資產(chǎn)規(guī)模龐大、低于分布廣泛、債權(quán)債務(wù)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，進(jìn)場(chǎng)盡調(diào)就需要非常長(zhǎng)的時(shí)間。而更重要的是出險(xiǎn)房企認(rèn)為作為強(qiáng)周期行業(yè)，只要樓市回暖自身就有恢復(fù)的可能，當(dāng)前的問(wèn)題主要是流動(dòng)性枯竭所造成，自身情況并未惡化到破產(chǎn)清算的程度，最多也就是要進(jìn)行債務(wù)與資產(chǎn)重整而已，因此需要的只是AMC的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、增量資金甚至其信用，而不會(huì)將企業(yè)主導(dǎo)權(quán)交給AMC，致使AMC的優(yōu)勢(shì)和長(zhǎng)處根本就無(wú)法發(fā)揮和施展。

而此次房企通過(guò)與地方AMC成立基金的方式來(lái)推動(dòng)出險(xiǎn)項(xiàng)目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)和順利運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)際上同樣還是以房企為主導(dǎo)，AMC只不過(guò)充當(dāng)了房企增量資金投資者、停工停建項(xiàng)目盤整方案咨詢?nèi)?，以及外部增信的作用，而不?huì)成為出險(xiǎn)項(xiàng)目的主導(dǎo)者和擁有資產(chǎn)處置權(quán)，在整個(gè)過(guò)程中依然是唱配角的地位。如此一來(lái)，這種合作方式也就只適合那些資產(chǎn)大于負(fù)債、待售貨值較大，以及被挪用的預(yù)售款能夠追回的項(xiàng)目，其他的項(xiàng)目應(yīng)該并不適用。而且中南集團(tuán)和江蘇資產(chǎn)組建的基金只有20億的規(guī)模，是無(wú)法靠大量直接注入資金去盤活中南置地的所有停工停建項(xiàng)目的。

就鄭州AMC參與發(fā)起的基金而言，似乎還有吸收社會(huì)資金放大基金規(guī)模以盡量擴(kuò)大對(duì)停工停建項(xiàng)目覆蓋面的設(shè)想，但是同樣也面臨著市場(chǎng)化、法制化和商業(yè)上可持續(xù)原則約束，也就意味著其可參與的項(xiàng)目也僅僅限于資產(chǎn)大于負(fù)債、代售貨值能夠覆蓋基金投入本息、以及被挪用的預(yù)售資金能夠被追回的項(xiàng)目。而現(xiàn)實(shí)情況是那些全國(guó)性布局的品牌開(kāi)發(fā)商的資金調(diào)度是全國(guó)性的，一旦陷入流動(dòng)性困境而出險(xiǎn)，被挪用走的資金也就無(wú)法追回到原本的項(xiàng)目公司了，因此AMC發(fā)起的基金就不大可能參與這些停工停建的項(xiàng)目。在賠本的買賣無(wú)法干的情況下，適合AMC發(fā)起的基金參與的項(xiàng)目自然也就少之又少了。

因此，即使在穩(wěn)行業(yè)、保交樓大勢(shì)下，并不意味著所有的涉險(xiǎn)企業(yè)都將得到有效的“拯救” 。大量出險(xiǎn)的多項(xiàng)目操作的民營(yíng)房企可能更多還是需要通過(guò)市場(chǎng)出清的方式來(lái)進(jìn)行重,在房企進(jìn)入被動(dòng)性破產(chǎn)清算式重整的時(shí)候，如果AMC接受委托成為其資產(chǎn)管理人反而是可以大顯身手的，完全可以在厘清原有債權(quán)債務(wù)關(guān)系且化債方案得以執(zhí)行后，再由AMC自行投入資金或者引入資金來(lái)促使企業(yè)重新上路，但是此時(shí)原始股東或者已經(jīng)出局，或者權(quán)益占比已經(jīng)大大被削減了。當(dāng)然，如果是出于非商業(yè)可持續(xù)性訴求，而是由政府出于拯救行業(yè)和維穩(wěn)需要而指定AMC接管特定房企以化解風(fēng)險(xiǎn)目的的話，則又是另外一回事情了。除此之外，目前AMC能夠參與的重整活動(dòng)，更多的只能從風(fēng)險(xiǎn)更為可控、更具操作性和更講商業(yè)回報(bào)的項(xiàng)目層面上進(jìn)行。

不過(guò)，無(wú)論如何，隨著房地產(chǎn)紓困逐漸進(jìn)入深水區(qū)，房企紓困的對(duì)象以及紓困方式都會(huì)越來(lái)越多元。未來(lái)一段時(shí)間，地方資產(chǎn)管理公司與房企合作的案例也將變得更加常見(jiàn)。

今年上半年長(zhǎng)城資管紓困7家房企，中國(guó)東方年初發(fā)行100億金融債用于房企紓困，前不久華融紓困陽(yáng)光城，以及信達(dá)擬紓困佳源國(guó)際澳門項(xiàng)目等新聞絡(luò)繹不絕。我們可以明顯看到今年中國(guó)在房地產(chǎn)紓困方面力度極大。四大AMC上一次這么熱火朝天地一致行動(dòng)還要追溯到20年前解救四大行。

而本輪房地產(chǎn)行業(yè)排雷中，江蘇資產(chǎn)參與設(shè)立基金馳援房企，對(duì)于省一級(jí)AMC協(xié)同參與重大壞賬處理具有示范意義。目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)地方一級(jí)的AMC大約60家。相信在江蘇資產(chǎn)的帶頭下，會(huì)有更多的地方AMC加入到本次紓困當(dāng)中來(lái)。中央和地方協(xié)同化解壞賬，其中的政治意義大于經(jīng)濟(jì)效益。

另外，由于政府對(duì)地產(chǎn)紓困動(dòng)作頗具效率，這對(duì)投資市場(chǎng)信心修復(fù)也起到了積極的作用。近期一些投資者已經(jīng)按耐不住開(kāi)始討論是否要重新對(duì)地產(chǎn)上市公司或者對(duì)Reits項(xiàng)目進(jìn)行積極的投資了。