為切實解決老年家庭購房中的實際困難，北京市住建委在今年第二批次供地時在昌平、順義區選取了三宗地進行全齡居住社區項目試點，對中心城區老年家庭（60周歲及以上）購買上述試點項目并把戶口遷至試點項目所在地的可給予一定的政策支持，包括其子女可作為共同借款人申請貸款。項目推出后，受到了社會與房地產圈的廣泛關注。

從目前政策面的解釋來看，其出發點是為了改善老年人的居住條件，而不是為了促進樓市回暖和刺激樓市，運用與子女共同貸款的方式，確實從市場端而言有利于擴大購買力基礎，而且對于未來全齡友好住宅會帶來一定的示范效應。把老城區的戶口遷移到這些北京較為外圍的地區，也確實有對中心城區抽疏功能，對不涉及工作通勤的老年人而言具有一定的可行性與推廣度。

不過，類似的工作之前多是由市場力量來推動的。開發商在城市遠郊地價較低的地段建設的一些社區，在級差地租和配套價值效應所決定的房價差異推動下，吸引了一些需要改善居住條件而又對職住通勤無要求的老年人在力所能及的范圍內的購買與居住行為。由于超過60周歲時購房貸款會受到較多限制，這些購買者多是以自身積蓄、出售中心城區的原有住宅以及家庭成員間的資助與私人借款來實現的。之所以出現這種情況，主要是依照目前的信貸政策，僅僅依靠退休金收入的老年人的負債能力和按揭能力比較有限，且由子女接替父母親實現接力還貸或共同還貸，在民法和經濟法層面上還存在需要商榷之處，政策的合法性還存在一定疑慮。

之前，在房價較高的一些城市如杭州市，相關金融機構為了助力市民置業也曾推出了家庭成員跨代還款的合力貸、接力貸等金融品種，被輿論指責為高房價掏空“六個錢包“之后的”祖宗十八貸“并遭到質疑。實際上由于貸款合同需要明確的承貸人和還款人，而無論是合力貸還是接力貸都涉及共同貸款人之間是否存在互相負有連帶責任的問題，與一般的經濟合同的要求存在一定出入，也不符合”人死債銷“的司法倫理和傳統認知，導致這類業務的風險始終難以完全排除，也一直被輿論詬病其合規問題。

但即使在超過60歲的老年人無法貸款的情況下，市場的力量仍然以中心城區與遠郊區的房價差異，以及家庭的力量推動了市場化的老年人居住條件改善活動，而一些高端老年人口更是入住了醫療配條件，乃至教育配套條件更好的全齡化商業性康養社區，形成了高端老年人口和普通老年人口在市場化條件下居住條件自我改善的當前格局。目前政府力量以有形之手參與到這一現有的市場格局之中時，政策能否給出比市場化下更為有競爭力的條件，就成為這一政策成敗的關鍵。

通讀相關政策報道，其推出前后的差異除了在貸款額度方面稍作放寬、利率方面有所優惠之外并無特別值得關注之處。這也是除了惠及人群面較小之外，市場反應并不熱烈的主要原因。而且對于老年人和多孩家庭購房放寬和力度有限的鼓勵措施，在很大程度上極易被市場解讀為旨在促進樓市復蘇以刺激市場的假借公益之名的促銷措施。

之所以容易被如此解讀，主要原因有二：第一、正如上文所言，此項政策的優惠與支持力度十分有限，很難對市場化解決老年人居住條件改善的現有格局形成明顯的替代；第二、老齡事業本來就具有較強的公益性，在市場所能夠提供的差異化、個性化服務之外，普惠化與保障性的養老服務更多的需要以政府服務來體現其公益性，這種連老年人口袋里的錢也不放過、高度疑似助力開發商賣房而旨在服務土地財政的作法，顯然是違背施政倫理的。

尊老愛幼是中華民族的優秀傳統，也是世界各民族的共同價值觀，是人類社會延續與發展的自然倫理的題中應有之義。施政文明的重要標志之一，就是在政策層面處處所體現出的對于孩子和老年人的必要照顧，這對于快速走向深度老齡化和少子化，且面臨人口可持續增長壓力的當前中國尤其如此。因此如何實現建設財政向公共財政的迅速轉型，如何降低效率低下且過度消耗社會資源的國央企比例、如何大幅降低強政府模式之下過高的制度成本而騰出更多的公共資源來支持“一老一少”事業的發展，而非緊盯著這兩個群體，試圖以政策助力榨盡老年人口袋里的的最后一個銅板來支持開發商和實現土地財政自肥，恐怕才是真正關注“一老一少”事業應有的方向。

在政策與政府服務缺失的情況下，請不要低估市場的自組織能力，目前老年人居住條件的改善正是依靠這一市場機制自行解決的。有形之手如果要進入這一領域，需要具備帕累托改進的政策效應才值得期待，否則只能帶來對于原有市場自我解決體系與秩序的破壞。有形之手最好還是定位于對市場機制的完善與補充，而不是企圖對無形之手的取代。因為有形之手往往帶有尋租的天然動機，如果加入所謂的致力于老年人居住條件改善這一行列而不純屬公益性質，則以此為名，行與開發商合謀以實現土地財政自肥之實的質疑，也就始終無法擺脫了。

前天，看到北京對這個針對老年人購房的試點，覺得也很震驚。雖然這個是打著針對老齡化的一個優惠的政策，試點的范圍又不是很大，且有一定的條件要求，譬如名下沒有房子也沒有在途的貸款，戶口遷移的要求等，但這從本質上還是一種地產政策的放松，至于這幾個試點的地方是不是出現了房屋銷售不暢的情況，恐怕還有待于進一步挖掘。

北京的這個政策如果是“有利可圖”的，也一定會被老年人和其子女們“利用”，譬如老年人可以把名下的房子出售、或是贈予給子女們，自己取得了購房的資格，再和子女一道用低首付和低利率獲得房貸。但如果真的是為了居住，這幾個地方恐怕的條件也并不盡如人意，譬如醫療條件。在北京，很多大型醫院，譬如協和、中日、安貞等醫院還都集中在市區。

而其他的針對多孩家庭的購房優惠措施，我個人的感覺就是“套路”居多，這些家庭的負擔恐怕會更重了。畢竟生育的意愿低，主要原因還是因為“養不起”或者是“太焦慮”，這背后無疑是經濟基礎決定的。

實際是對家庭的政策，目的是促進買房。范圍數量小的話，影響不大。