最近關于房產沒有什么好消息，應該也沒什么特別壞的消息（雖然時不時還會有新的違約“爆雷”事件發生，但人們顯然已經習慣了，多好的公司發生違約似乎都“正常”）。相對而言，在一方面要求房地產“去杠桿”、“保交樓”的形勢不變之下，另一方面對客戶端提前還貸開始大加限制就有點令人不解，特別如交行這種提前還貸還要給它本金的1%做補償金的，就更加引起公憤，你到底是在擔心風險呢？還是擔心沒地方賺錢？



說良心話，中國的按揭貸款對首次置業的年輕人正經是個扶持，不僅利率足夠優惠，杠桿也足夠大。反過來對銀行來說，個人按揭貸款不僅抵押充足，違約可能性也極小，怎么說也算是一個優質業務。在經濟好的時候，能拿到房貸可以說是都等于拿到了最優質的一筆低息貸款，再不缺錢也應該盡量用足這筆額度，這么便宜的錢拿來干什么不好？舉一個我自己身邊的真實案例，大概06年的時候我的一位同學手里有200萬元現金，在猶豫是該全款買回龍觀的經濟適用房還是貸款買三元橋附近的商品房，我當時給他的建議就是能用杠桿為何不用，否則真對不起教我們經濟學的老師，他最后買了三元橋的房子，現在應該嘗到了足夠大的甜頭，應該好好謝謝我才是。

既然是這么好用的一筆錢，為什么現在會出現“提前還貸潮”？最直接的一個信號說明人們對賺取超過貸款利息的回報已經失去信心，也就是說連超出5%年化回報的投資都找不到！再結合之前因為爛尾樓而爆發的“停貸潮”來看，你會發現對于這一代買房的年輕人來說，他們的需求已經接近底線：交了房款能正常入住就好。他們不相信房價還能暴漲，也不相信房子還有什么投資屬性，都不知道自己的工作還能干到什么時候，還能有什么機會可以去博一把，在買房這件事上就只能量入為出，量力而行，能不踩雷安全拿到屬于自己的房子，已是萬幸。


在這么一種普遍心態下，我們再來看房地產市場就會理解今年房地產市場銷售額暴跌的真實原因，這回的房地產泡沫真是擠干到了極致。這個時候還愿意出來買房的一定是剛需，這個時候還能賣得動的樓盤真的是適銷對路。早就有人說過“從整體來看，全中國的房子是不缺的，總體是過剩的”，所以現在出現更多“鶴崗一樣的城市”都是正常的，會有越來越多人口凈流出的城市房子變成滯銷品最后只能爛在手里，而只有少數保持增長吸引年輕人流入的城市才會保持房產的價值，甚至即使這樣的城市也要分區位。我們要習慣接受大多數的房產失去投資屬性，就像我們已經通過“裁員潮”開始接受房地產行業的平庸化。

當我們開始接受這樣的現實，我們再來看房地產行業的轉型或者求生可能才會更心平氣和，才會更務實。這段時間，我們HuanXin正在醞釀新的迭代升級，正在“從我走向我們”，曉蘭讓我寫篇大稿來說明這件事的時代意義，我醞釀了一周也沒想出什么特別令人熱血沸騰的看見。我特別去回顧了一下HuanXin啟動兩周年來我們走過看過討論過推動過的案例，會發現其實沒有什么靈丹妙藥可以救死扶傷，并沒有什么妙招可以讓一個賣不動的樓盤賣的更好，也沒有什么法寶可以讓一個沒有人去的地方一下子旺起來，幾乎所有的創新案例都會圍繞人性來做文章，但既然事關人性，就必然要直面人性的兩面，既有善，也有惡。

在我看來，這些案例里真正跑贏市場成功活下來的，基本上都不是按照資本故事來做的，無一例外選擇的都是更長遠的變量，在別人都不看好的方向取得了自己的獨特優勢，反而在疫情反復、經濟下行的不斷考驗下，越活越好。比如一開始是奔著重資產投資的愿景集團，最終繼承了左暉“做難而正確的事”的遺志做成了中國老舊小區改造第一品牌，什么臟活累活都做，干的都是微利的事情，但積少成多卻成了這個領域絕對的龍頭；比如起家于山東濰坊的街景夢工廠，定位很清晰，就做“城市家居一站集采”的提供商，在這個幾乎沒有競爭對手的領域接連踩中“雙創”、“地攤經濟”、“城市更新行動”這樣別人看起來不是風口的風口，保持50%的年增長，實現了城市更新的產業化；再比如我們Xin使當中專注于做“煙火型社區商業”的長百新市、專注做以人工智能為代表的硬科技園區的中關村壹號、從劇本殺出發逐級賦能升級做成了沉浸式主題商業空間的戲精桃花源、從“樓宇經濟一姐”下場街區做成“街媽”的張萍以多業權共治理念操盤的成都玉林東路改造、從家具產業逆襲進入元宇宙并正逆向進入產業地產的博洛尼、以HuanXin方法論重新打通文創園區操盤邏輯的怡成文創以及用未來Xin社區理念正在推行基于社區共創的商業創新的東原致新等，他們切入的都是傳統商業邏輯所刻意回避的點，卻都變成他們最強的抓手，令人無可替代。

這大概才是HuanXin2.0出現的意義，我們給不了你包治百病的靈丹妙藥，也無法告訴你一勞永逸的神功秘籍，只會帶你看見更真實的世界和更真實的你自己，只會讓你看見更多的同類而不孤單，只會讓你更堅定的做你自己，做那些你自己堅信“難而正確的事”。這注定是個屬于少數人的世界（最終只會剩下108Xin使），他們會為了他們共同點相信而走在一起，我也只是其中一員，我希望會是那個“地產商業創新的解讀者”，能將這些光亮傳遞，讓更多的人走出迷茫。

關于提前還貸要不要承擔違約金的問題，如果僅僅從事件本身來就事論事而言，其實是個十分簡單的問題：第一、這一問題法無禁止，也沒有行業強制性規定；第二、要看貸款合同中關于這一點是如何約定的，如果有約定的話就遵從約定，如果沒有約定的話則雙方可以協商，切不可一方強迫另一方必須按照自己的單方意見行事，這是法律所不支持的。

不過這種從字面上看來并無紕漏的關于提前還貸是否需要承擔違約金的認知，實際上卻忽視了一個重大問題，也就是這些按揭貸款合同形成的前提是什么樣的。只有在雙方完全平等與自愿的條件下所締結的貸款合同，才適用如此的解決之道，而在在雙方市場交易地位并不平等甚至普遍存在格式合同的條件下，此類問題還是需要具體問題具體對待的。

首先，有過貸款經驗的人都知道，貸款合同一般都是銀行提供的格式合同。此類格式合同各類條款的設定都是從最大化保護銀行自身利益的角度出發所起草的，不要說買房者個人的按揭貸款了，即使是大額的工商企業貸款，在貸款合同條款方面也往往沒有多大的談判余地而基本必須被迫接受銀行單方提供的格式合同。正因為格式合同本身就是雙方地位不平等的產物，而不平等條件下合約的公平性本身就是存疑的，所以對于格式合同所規定的提前還貸違約金提出質疑，從法理上而言自然也是成立的。

其次，銀行本身作為金融業的傳統業態之一，在牌照準入與利率方面都是受到行政管制的，這也就意味著銀行本身并不是純粹的市場化產物，銀行的業務活動和放貸活動實際上帶有一定的行政特許與行政管制特征。這就必然讓銀行與借款人之間產生了交易地位的不平等，而不平等的市場主體之間合約的有效性在法理上是存疑的。因此，即使貸款合約中有提前還貸收取違約金的約定，借款人提出對于提前還貸收取違約金的質疑在法理上也是成立的。

第三、相對于數量巨大的工商企業和自然人借款人，銀行的數量是相對有限的，而我國的銀行業經營活動按照監管規則又是受區域限制的，這就讓需要貸款的工商企業和個人在借款對象的銀行選擇權方面受到了較大限制，在借款對象可選擇性受限的情況下業就必然加劇了借款人與放貸人的銀行之間的市場地位的不平等。如此一來，銀行往往就會借助自身相對強勢的交易地位而迫使借款人接受一些對于自身不利的條件，對于散戶化的按揭貸款購房人和消費貸款人而言更是如此。

第四、我國銀行業從計劃經濟時代發展演變而來，相對市場化的銀行主體雖然也越來越多，使得銀行業的市場化程度在改革開放以來不斷提高，但是銀行自身的管理體制以及銀行業的制度體系中還帶有較為強烈的計劃經濟體制特色，銀行在口口聲聲將“顧客是上帝”掛在嘴邊的同時，再行業制度體系與行業運營思維，乃至司法體系中卻處處存在著銀行與客戶之間不平等的具體條款與思維DNA，使得客戶很難在與銀行打交道乃至維護自身權益方面實現事實上的對等。在制度體系所固化的并不對等的銀行與客戶關系中，銀行強行收取或者依照貸款合同約定收取提前還款違約金的合理性都是值得商榷的。

就實踐層面而言，因為客戶提前歸還貸款而影響了銀行按照貸款合約應該享有的預期利息收入，同時也影響了銀行的資金使用計劃，提升了銀行經營的不確定性和工作難度，銀行認為自己遭受了機會損失。另外，就各種貸款類型而言，涉房貸款因為有土地、在建工程、房子等硬資產作為質押，而且按揭貸款的違約率一直較低而屬于銀行業公認的優質貸款，提前歸還這部分貸款也等于提升了銀行的機會成本。但是從借款人角度而言，提前還貸在減輕自身利息負擔的同時，也降低了銀行貸款的本金風險，就收益是風險的對價這一原則而言，在銀行貸款本金風險降低的情況下再收取提前還貸違約金似乎也有些不合邏輯了。

綜合以上方面的因素來看，就提前還款的違約金問題而言，顯然是不能簡單且單純的從貸款合約層面來進行判斷的。否則，這樣一來顯然就太流于表面了，也就和那些簡單地將按揭貸款合同與買房合同割裂來看的律師差不多，要么是出于對于立法本意和事實基礎的曲解，要么是出于“拉偏架”的有意所為。另外，就不斷推進的銀行業市場化進程而言，依靠業務創新和服務創新來提升市場競爭能力，依靠提升對于客戶的親和力，從為客戶著想和為客戶提供增值服務方面來致力于提升客戶粘性和自身的市場影響力，恐怕也是銀行致力于可持續經營與發展的題中應有之義，那么銀行放棄提前還貸的違約金看起來才是更符合這一大方向的。

房貸是很多購房者的長期負債，期限一般都在20到30年。很多購房者隨著收入的不斷提高，一旦積累下來一些閑錢，首先想到的可能就是先把房貸給還完，尤其是在房貸的利率遠遠高于理財收益率的時候，這種還款的想法會更加明顯。

而對于銀行而言，客戶提前償還較高利率簽下的房貸，而現在又是一個低利率水平的話，顯然是有一定損失的，因此銀行收取提前還款的補償金、或者是違約金個人感覺是一個比較合理的要求。

此外，由于這部分的規定相對而言具有一定的靈活性，因此具體的申請者可能需要和簽訂合同的銀行具體協商相關的事項，另外就是看自己的合同中是怎么規定的。而對于銀行而言，透明化的規定也至關重要。