昨天忽然收到了一位久未聯(lián)系的教授朋友的求教微信。他是教金融的，最近和銀行體系交流時發(fā)現(xiàn)一個悖論：就在所有人都認為今年的房地產(chǎn)市場遇到了很大的問題時，北京上海的樓市卻在“逆勢上漲”，甚至出現(xiàn)了成交量的“異動”！另外，就在所有人都認為房地產(chǎn)行業(yè)在出現(xiàn)大量不良，國家隊金融政策都在限制融資流向房地產(chǎn)，但銀行實際的執(zhí)行政策卻是在極力向個貸傾斜，最終還是流入房地產(chǎn)市場。他想知道為什么會發(fā)生這樣的事情。

我是這么回答的：房地產(chǎn)市場遇到的問題有很大程度來自于金融政策的“矯枉過正”，比如“三道紅線”政策嚴格執(zhí)行起來，不僅很多民企的資金鏈會出問題，國企也很難保證能自由的騰挪。加上之前的“停貸”潮引發(fā)的對預售制要不要取消的討論，以及資金是否要嚴格監(jiān)管到項目本身，都會極大限制房企資金杠桿的運用。在這種情況下，就會催生這樣的結果：一部分爆雷的開發(fā)商會索性躺平擺爛，把問題甩給金融機構和各地方政府，金融機構擔心的就是如何減少爛賬怎么處置不良資產(chǎn)，地方政府關心的就是維穩(wěn)問題尤其是如何“保交房”。所以現(xiàn)在房地產(chǎn)市場要解決的是一個系統(tǒng)問題，只有保證系統(tǒng)的整體穩(wěn)定，才有機會將個體摘出來，各個擊破。

至于為什么會出現(xiàn)反向的“異動”，正是資金避險的表現(xiàn)，對于大多數(shù)資金還只能留在國內(nèi)的人和機構來說，一線城市核心地段的優(yōu)質項目始終是避險的首選，所以會有疫情后上海樓市的暴漲和前面說的北京樓市的逆勢上漲。銀行也一樣，作為最為被動的一種金融放款，看得見又控得住的一線城市房產(chǎn)當然是最優(yōu)的抵押物之選，只要風險可控，錢就可以放心的放出去。總體而言，現(xiàn)在市場上缺的不是錢，而是安全資產(chǎn)，或者說信用的重構。當市場開始趨于穩(wěn)定，有更多的樓盤重回交房的軌道，資金開始流動起來，很多被卡頓出現(xiàn)的問題也就會迎刃而解。解決房地產(chǎn)出現(xiàn)的問題，肯定不能是把它給卡死、打死，而是要在流動中保住健康的市場，再把毒瘤按個切割。

雖然對于地方政府來講，對土地財政的路徑依賴導致拿地和土拍依然是政府財政的主要來源。但是這幾年房地產(chǎn)市場的萎縮，房地產(chǎn)商的衰敗，導致大家并沒有什么拿地的積極性。

民企們自不必說，已經(jīng)自身難保，房地產(chǎn)國企和央企就算可以參與拿地，拿到的地也是一個燙手山芋，房地產(chǎn)市場消費者買房積極性不高，對預售房充滿警惕，在這種情況下房企拿地規(guī)模自然會腰斬。

可能只有當韭菜們都躺平了所有的收割者們才會去思考是不是之前就不應該那么大手大腳。我個人認為，講到底，真正能夠提高每個人的價值創(chuàng)造能力（也就是生產(chǎn)力）的消費才能算得上是良性消費。能夠保持你的身心健康，讓你有更多的時間、精力去成長，進而能夠創(chuàng)造更多，能更好更多的為客戶服務，世界因而更加繁榮，生生不息。另一方面，有多大能耐，過多好的日子自己心里要有數(shù)，一味的想靠投機取巧、走歪門邪道、憑關系吃老本都是不可持續(xù)的。