在爛尾樓業(yè)主們?nèi)虩o可忍而“抱團停貸”并形成風(fēng)潮之后，預(yù)售制及其資金監(jiān)管問題成為業(yè)界與輿論關(guān)注和質(zhì)疑的焦點。而在鄭州和西安監(jiān)管方正在就監(jiān)管失責(zé)問題與銀行互懟互撕之際，銀保監(jiān)從行業(yè)高度擱置分歧而發(fā)出了各方協(xié)調(diào)保交樓的號召，鄭州國企聯(lián)合地方AMC設(shè)立基金助力保交樓、國務(wù)院常務(wù)委員會上周決定由建行發(fā)起設(shè)立特別基金助力行業(yè)復(fù)蘇與棚改的決策也讓爛尾樓問題迎來了政策面的一抹亮色，資本市場業(yè)迅即也以房地產(chǎn)板塊的普遍大漲和數(shù)家房企的漲停作出了正面反應(yīng)。

多個城市之前也曾進(jìn)行過取消預(yù)售制的試點，但結(jié)果依然是紛紛維持了預(yù)售制。此次爛尾樓問題引發(fā)“抱團停貸”風(fēng)潮之后，呼吁停止預(yù)售制又再次成為輿論話題。如果說之前取消預(yù)售制旨在平抑房價，而此次探討取消預(yù)售制則主要是著眼于防范爛尾樓問題。經(jīng)濟學(xué)家任澤平認(rèn)為，“你用我的錢，建我的房子，房子沒建好，錢也沒了，所以應(yīng)該取消預(yù)售制，誰有錢誰建樓”，這一說法就非常具有代表性。但是很顯然這只是公眾的看法而已，行業(yè)內(nèi)的聲音還是主張取消預(yù)售制需要緩行，而完善預(yù)售制中的資金監(jiān)管才是關(guān)鍵。

今天，作為財經(jīng)領(lǐng)域的權(quán)威媒體，《經(jīng)濟日報》發(fā)出了“堵住商品房預(yù)售資金監(jiān)管漏洞”的呼吁。細(xì)讀此文，在分析預(yù)售制作用與問題的基礎(chǔ)上，該文認(rèn)為預(yù)售制對于行業(yè)發(fā)展的作用功不可沒，認(rèn)為在當(dāng)前商品房市場出現(xiàn)下行趨勢時不是取消預(yù)售制好的時間窗口。該文將爛尾樓問題的成因歸于預(yù)售制下的資金監(jiān)管失范，因此呼吁進(jìn)一步優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，特別是對可能造成“爛尾樓”等風(fēng)險的預(yù)售資金監(jiān)管漏洞應(yīng)堅決堵住，讓預(yù)售資金監(jiān)管制度更好地發(fā)揮正面作用。

我認(rèn)為這篇文章對預(yù)售制作用的認(rèn)知和“爛尾樓”問題的成因分析都比較透徹，對解決問題應(yīng)著眼于加強和完善預(yù)售資金的監(jiān)管的建議，在方向上也完全正確，這些都是值得肯定的。尤其難能可貴的是這篇文章并不回避矛盾，首次以成文的方式變相承認(rèn)了爛尾樓問題的成因主要是預(yù)售資金監(jiān)管不到位的問題，這是以前國家層面的多次官方表態(tài)中都予以繞過和不給明確說法的問題。正因為之前官方對爛尾樓問題的成因在于資金監(jiān)管不到位的刻意回避，也就造成了資金監(jiān)管成為優(yōu)化和完善預(yù)售制時難以明說和深入探討的話題。

不過這篇文章的不足也是十分明顯的，作者并沒有搞清楚預(yù)售制下的高杠桿高負(fù)債推動下的行業(yè)高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式和資金監(jiān)管實際狀況、乃至監(jiān)管失效之間的關(guān)系，也并未真正搞清楚預(yù)售制下資金監(jiān)管失效的根源，自然也就無法開出有針對性藥方。如此以來，就讓這篇本來值得稱贊的文章顯得虎頭蛇尾的同時，更流于空調(diào)房里出來的正確而無用的紙上空談了。

其實，中國內(nèi)地的商品房預(yù)售制和將按揭貸款提前至預(yù)售開始時點的制度設(shè)計，在給房企和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展加杠桿，進(jìn)而憑借高周轉(zhuǎn)模式推動房地產(chǎn)市場供應(yīng)總量和行業(yè)快速發(fā)展的同時，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能支持之前房地產(chǎn)行業(yè)和房企那么高的發(fā)展速度的。正是預(yù)售制下作為必要制度配套的資金監(jiān)管，在淪為形式監(jiān)管，甚至在監(jiān)管部門與房企的合謀之下的監(jiān)管失效，才能夠讓更多的應(yīng)監(jiān)管資金逃離監(jiān)管而成為房企杠桿之上加杠桿的重要條件。而這些逃離監(jiān)管的資金在層層杠桿之下推動了房企規(guī)模的飛速上升、行業(yè)規(guī)模的快速擴大和眾多房地產(chǎn)富豪誕生的同時，也為作為監(jiān)管當(dāng)局的地方政府創(chuàng)造了更多的土地財政收入、為銀行創(chuàng)造了更多的業(yè)績以及監(jiān)管租金。

如果強化監(jiān)管和嚴(yán)格監(jiān)管而迫使房企和房地產(chǎn)行業(yè)無法繼續(xù)加杠桿，則除了影響房企和行業(yè)發(fā)展速度之外，自然也會波及監(jiān)管當(dāng)局自身的收益，還會造成監(jiān)管租金的喪失，這當(dāng)然是作為監(jiān)管當(dāng)局的地方政府與銀行所不愿意的。因此預(yù)售制下資金監(jiān)管失效的根本原因，在于監(jiān)管當(dāng)局乃利益中人，嚴(yán)格監(jiān)管會損害自身利益，放松監(jiān)管甚至監(jiān)管失效才更符合監(jiān)管當(dāng)局自身的利益訴求。這樣集監(jiān)管規(guī)則制訂、執(zhí)行和受益者于一身的既是裁判員，又是運動員的監(jiān)管機制設(shè)計，不發(fā)生監(jiān)管失效才是不合邏輯的。而且即使在事態(tài)嚴(yán)重引發(fā)領(lǐng)導(dǎo)震怒而啟動倒查監(jiān)管失效責(zé)任時，往往也只是抓出一兩個具體辦事者和負(fù)責(zé)人來“祭刀”，監(jiān)管機構(gòu)并不會承擔(dān)監(jiān)管失效賠償責(zé)任。君不見，爛尾樓叢生下，又見過幾次監(jiān)管部門和具體執(zhí)行人被追責(zé)的事情呢？

所以，如果這樣的監(jiān)管機制不改變，監(jiān)管當(dāng)局總是免于被追責(zé)和免于全額賠償監(jiān)管失職的損失，當(dāng)前的商品房預(yù)售制下的資金監(jiān)管制度就必然會形同虛設(shè)。只不過是在領(lǐng)導(dǎo)重視和輿論壓力大的時候，資金監(jiān)管可能會嚴(yán)格一些，而一旦風(fēng)頭過去監(jiān)管就會再度流于“睜一只眼閉一只眼”的形式監(jiān)管狀態(tài)，或者干脆恢復(fù)監(jiān)管方與被監(jiān)管方貓鼠合作的“監(jiān)守自盜”狀態(tài)。因為唯有如此如此，對于監(jiān)管當(dāng)局而言才是利益最大化的，而風(fēng)險幾乎是可以忽略不計的。這樣的事情，擱誰誰不干呢？

因此，預(yù)售制下資金監(jiān)管失效的問題，一方面是當(dāng)前的監(jiān)管機制本身內(nèi)在邏輯問題所導(dǎo)致的必然結(jié)果，另一方面是監(jiān)管失效不被追責(zé)和不承擔(dān)全額賠償責(zé)任的結(jié)果，這就更加劇了監(jiān)管失效程度和監(jiān)管失效發(fā)生的普遍性。因此，如果要繼續(xù)實行商品房預(yù)售制，則作為配套制度的預(yù)售資金監(jiān)管機制必須要重新設(shè)計，將規(guī)則制訂、執(zhí)行和監(jiān)督職責(zé)相互獨立，并將追責(zé)和失責(zé)全額賠償制度充分落實至相關(guān)機構(gòu)和個人。否則，談?wù)撏晟粕唐贩款A(yù)售制下的預(yù)售資金監(jiān)管就始終是一句空話，而預(yù)售制下的資金監(jiān)管就必定是一個最好的“碩鼠養(yǎng)殖場”。

確實，房地產(chǎn)行業(yè)的人都知道，內(nèi)地房地產(chǎn)市場的這個預(yù)售制度，是抄了香港的作業(yè)，但是從香港預(yù)售到交樓的一系列流程和規(guī)范來看，內(nèi)地的房地產(chǎn)預(yù)售制度屬于作業(yè)沒有抄全，光抄了方便房地產(chǎn)商和銀行回籠資金的前半段，保障消費者的后半段給漏了。從現(xiàn)如今各地層出不窮的爛尾樓和停貸風(fēng)潮來看，預(yù)售制度的弊端已經(jīng)顯現(xiàn)了出來，雖然業(yè)界大有聲音呼吁終止房地產(chǎn)預(yù)售制度，但是現(xiàn)在也有點晚了，買了爛尾樓的業(yè)主們依然在苦苦掙扎，其他潛在消費者恐怕再也不敢買非現(xiàn)房了。