房地產企業應實行類金融業的強監管模式

當下，關于預售制和現房制的爭論都沒有觸及房地產業的本質屬性，根據國家統計局《國民經濟行業分類》，房地產業屬于第三產業（服務業），K門類，行業編號70，是與金融業并列的。房地產行業本質上是一個類金融的行業。

房地產業的主體是房地產開發商，帶動鋼材、水泥等材料行業、建筑施工、設計裝修等其他行業。房地產開發商并不直接建房子，它的主要職能本質上就是融資。不管是買地、賣樓花、賣現房，地產商從事的主要工作就是資金融通。

不管實行預售制，還是實行現房制，都改變不了房地產類金融的屬性。預售制下，地產商的杠桿率高一些，所以市場持續調整下，銷售不暢容易導致暴雷，容易出現爛尾樓；現房制下，地產商的杠桿率名義上會低一些，但地產商不會全額支出建房子的所有資金，定金可能會大比例上升，借款也會增加不少，房子的建設成本會增加很多，從經濟效益和全社會融資規模角度看，現房制下，房地產占用的資金可能反而會更多，因為杠桿率降低了；占用資金的時間會更長，因為銷售回款的耗費時間會增加很多。

現房制可能會減少爛尾樓的出現，但同時也會極大的縮減地產商的產出效率，長期來看，現房制會造成新房供應的短缺。新房短缺在人口流出的城市不算大的問題，但對于人口凈流入的城市而言，住房短缺會導致房價（含二手房）的提升。這對新遷入城市的居民是極為不利的，他們勢必要付出比期房制下更多的住房成本。這一點，不是可能發生，而是100%會發生的。

從提升資金使用效率和增加新房供應的角度看，預售制仍是最佳選擇，地產商提升了投資回報率，購房者也會享受較低的房價，這是兩全其美的事情。在房價持續上漲而銷售順暢的情況下 ，預售制不會造成交房困難。但在市場調整時間過長的情況下，應對地產商進行類金融監管，加強地產商資金流動的監管，控制資本消耗，嚴格設定凈負債水平。2021年實行的“三條紅線”監管是遠遠不夠的，地產商本質上是融資商，應該像銀行監管一樣，嚴格資本充足率監管，給所有的地產商套上資本無序擴展的“韁繩”，每增加一個項目，根據項目投資額，必須補充增加相應的資本，也就是“有多少錢，就蓋多少房子”。每家地產商應向監管層定期報告流動資金充足度和資本充足率情況。

恒大地產事件將是一個影響深遠的標志性事件，它發生在我們的城鎮化率還不足70%的情況下，怎么妥善處理這個問題，是一個比較嚴峻的考驗。讓恒大直接破產清算，顯然不是一個最佳選項，因為它牽涉了太多人的“城市生活夢想”。讓夢想窒息，顯然不是普通民眾可以承受的，那也太賈躍亭了。

現房銷售是地產市場走向成熟的一個重要的標志，也是地產企業能力的一種體現。福州下面一個縣里面一個項目的試水能不能成為整個地產市場的主流，現在判斷還為時尚早。

目前地產企業都處在水深火熱之中，銷售承壓，融資困難，在此時如果再實行“現房銷售”這樣的激進政策，無疑會是壓倒房地產企業的最后一根稻草。就如同業界判斷“房地產稅”短期不會出臺一樣，現在的時機需要的是政府和地產企業協力“保命”。

現房銷售在西方發達國家已經是絕對主流，國內也一定會通過市場的力量，慢慢地形成一現房銷售為主流的模式，屆時，只有資金雄厚，現房銷售的地產公司才能在買方市場的基本面下生存和發展。