中國的事情，似乎一直無法走出不鬧則不理、大鬧才會更快解決的邏輯。河南村鎮銀行問題事發兩年，而且大面積爆發也已有三個月，之前開封新東方銀行問題的吹哨人朱某偉被以行政拘留也已滿兩年，甚至不久前還對儲戶們反復以賦紅碼來限制其維權主張，非要把事情搞到矛盾激化才火速于7月11日當天就發布了臨時性先期墊付措施并以極快速度開始兌現。

而爛尾樓問題由來已久，從來都是很難化解的老大難問題，而只有在全國形成“抱團停貸”風潮并危及金融安全乃至社會穩定的時候，才會進入“議事日程‘并立竿見影出現了多個涉及”停貸“風險樓盤的項目復工，各方全力以赴”保交樓“之景象。

看來，只有設法引發領導重視，只有在“領導很生氣”的情況下，問題的解決才能得到真正的推動。否則，也就是要么各方都把爛尾樓的責任歸咎于朝不保夕，甚至已經躺平的開發商，要么是在開發商已經無力自行復工的當下，負有預售資金監管責任的銀行和地方政府互撕和相互推責。甚至，竟然還有銀行和相關法律人士公開聲稱按揭貸款合同與買房合同是完全平行、互不關聯的兩個合同，因此即使收不到房，業主也必須還款，如果斷供則屬違法等屁話，就差說爛尾樓業主”錢房兩空“是自作自受的了。

但從最樸素的邏輯而言，按揭房買房者屬于善意購買行為，無論如何不應獨自承擔爛尾樓“錢房兩空“還要繼續還貸的后果吧？如果說預售制是不少發達經濟體普遍存在的制度，而那些國家與地區并未出現中國內地這樣大面積的爛尾樓以及買房者收不到房子卻還要繼續還貸款的奇葩現象，那么肯定是中國內地的預售制度及其執行過程出了問題。既然如此，誰家孩子誰抱，誰的問題誰負責，爛尾樓的肇因肯定也就不不只是買房者的問題了。

在開發商“躺平“且高周轉高負債的行業發展模式是主要成因已成共識的的情況下，在層層抽絲剝繭的輿論追問之下，當前造成爛尾樓的責任已被推進并高度聚焦于預售資金監管責任問題之上。而負有資金監管責任的，無非就是擁有行政監管權的地方政府和擁有商業監管權的銀行了。

目前關于爛尾樓的責任，銀行和地方政府也是公婆各說。河南某銀行的說法是自身完全按照監管部門的指令撥付資金，意思是責任全部在地方政府；而西安住建局7月14日發文稱商業銀行違反預售資金監管協議，未經轄區住建部門核實同意，擅自撥付監管資金的，應當負責追回資金，如果無法追回則應依法承擔相應賠償責任。也就是說政府認為責任完全在銀行，開始了正與銀行互撕模式。

讓我們暫且放下爛尾樓的肇因與責任問題，僅從房地產行業的參與者來看誰的受益最大，從如果因為爛尾樓問題將市場信心完全摧毀，進而導致行業長期停滯對誰造成的損失更大的角度來觀察，就很容易判斷誰對解決爛尾樓問題，進而恢復行業信心的動力與責任最大。

從房地產行業總的資金流向來說，老百姓買一套房子一大半的錢作為政府賣地收入和開發建設、交易環節稅費進入了政府口袋，也就是通常所說的土地財政。而剩下的錢則作為工程建設資金流到了開發商、建筑施工各承包方。另外，銀行在房地產開發與銷售全過程中提供資金周轉并收取利息，也分走了老百姓買房總代價中的一部分。所以政府、開發商、銀行都應該承擔起自己的責任來保證爛尾樓的交付完工以促進行業信心的盡快恢復。

浙江省在這一點上就有著十分清醒的判斷與認知，所以浙江省就明確規定無論開發商出現任何問題，政府都有責任確保交付。事實上，除了土地財政是中國內地房地產發展模式的最大受益者之外，房地產的信用創造功能也是支持改革開放以來市場化、城市化所推動的中國經濟以高負債模式實現快速發展的重要杠桿支點，而所有人都是這場人類社會發展史上的中國奇跡的受益者。

如果此次爛尾樓“抱團停貸“風潮無法很快停止蔓延的話，就不僅僅是各家銀行公告聲稱的所涉貸款風險可控的問題了，而是房地產行業信心的破碎和在此基礎之上房地產信用創造功能的喪失，以及由此可能引發的大規模信用收縮與坍塌。這對于國民經濟穩定運行的風險，無疑直接而巨大，是無論是如何都應該加以防范和努力杜絕的。

其實，造成目前這樣的困境和風險并非只是市場和開發商的問題，因為高周轉高負債的發展模式和預售制下的各種問題并不是只靠開發商自身就能夠作到的，而是由特定的行業發展環境和歷史條件造就的。早在2020年疫情剛開始時，不少開發商就已意識到了市場逆轉的可能，并打算以價換量來保證企業流動性。但降價會涉及地方融資平臺土地抵押的價值重估風險，而各地紛紛出臺的“限價令”普遍認為降價超過10%就算＂嚴重擾亂房地產市場秩序”而卡死了開發商的市場端，導致開發商現金流逐漸惡化。2020年下半年出臺的”三道紅線“監管新規，更是卡死了開發商的融資端。兩端強力調控的長期化終于引發了去年下半年開始的樓市急劇下滑，導致了行業流動性的迅速枯竭和頭部百強民企的排隊暴雷，與爛尾面的急劇擴大，最終又將風險轉嫁到了按揭買房者頭上。

但事實上，按揭貸款因買房行為而起，因此按揭貸款合同生效的前提必然就是買房合同的成立。而且開發商還以項目公司向按揭貸款提供了當然的還款擔保，這就構成了開發商、按揭買房人與貸款銀行的三角關系。因此就法理和基本事實上而言，當樓盤爛尾時，按揭買房人收不到房子，銀行的還款擔保措施也失去了房子這一擔保物，如果按揭買房者再“抱團停貸“的話，最大的損失者自然就是銀行了。因此銀行有意曲解最高法院關于房地產買賣事項的相關司法解釋，將買房合同與按揭合同故意說成互不關聯的兩個獨立合同，以及推責給政府監管部門并以征信記錄來威逼按揭人為爛尾樓繼續買單，簡直就是自私自利到不講道理了。

不過現在倒好，既然與爛尾樓相關的政府、銀行，除了相互推責之外卻都不肯擔責，躺平的開發商也已無所謂了，而在經濟下行、疫情不定和失業率高企之下連吃飯就醫都已發生困難的按揭買房者們對于征信記錄的珍視程度也已大不如前，向來獨自承擔爛尾樓苦果的買房者們終于以“抱團停貸“的方式發出了自己的聲音。

當市場亂了，誰是預售制下制造爛尾樓問題的幺蛾子已不那么重要了，這個時候就看誰更不能承受這一事件快速蔓延的后果了。因此，銀保監會和銀行迅速表態了，銀行和地方政府也開始互相推責和互撕了，而作為老大難的爛尾樓問題也終于見到了解決的曙光。

看來，還是不要過于欺負老實人，匹夫的普遍之怒，會讓領導不高興。河南村鎮銀行儲戶之怒，此次爛尾樓業主之怒，都是如此。但僅僅依靠”抱團停貸”這種老實人的普遍之怒來引發維穩問題，以危及烏紗帽來引起領導的不高興和對此類問題的關注，這一解決問題的方式終究難逃以往的習慣性窠臼，且必然脫離法制的軌道，而這一模式下問題能夠得以解決其實都是一個偶然性事件。

而只有厘清爛尾樓的成因，理清各方參與者的角色、關系與責任，讓權責對等和有錯必究、有罪必罰，在此基礎上再對原有的制度及其執行體系加以不斷完善，才能讓制度變成善法，讓監管真正落實，讓執政變成善政，并賦予市場以自我完善與自我提升的可持續發展能力。

中國的很多事就是一鬧就能解決，鬧的越大解決的越快。今年是個關鍵的年份，要召開20大，又遇到了村鎮銀行暴雷，經濟增速放緩，加上地產行業整體低迷已經斷貸潮和爛尾樓，因此，解決這類群體性事件在各地政府的工作中是優先級非常靠前的，從河南村鎮銀行先墊付5萬元就能看出，政府需要快速緩和此類不安定事件。

但爛尾樓的本質是沒有資金，是開發商的問題，也是監管的問題，這類問題很難解決，目前也鮮有大家都滿意的解決方案。

最近有一個“動態還貸”的提法我覺得還是不錯的，就是如果樓盤開工，購房者再開始還貸，倒是可以暫緩目前已經十分憤怒的購房者情緒，也可以給開發商和政府一定的時間來思考問題的解決之道。