各種花式促銷(xiāo)賣(mài)房最近迅速遍及大江南北與長(zhǎng)城內(nèi)外。

前有河南建業(yè)以小麥、大蒜高價(jià)折抵首付款，后有新城控股和某無(wú)錫房企以西瓜、水蜜桃折抵購(gòu)房款等打著助農(nóng)旗號(hào)，既吸引眼球作了營(yíng)銷(xiāo)宣傳，又能變相突破“限價(jià)令“獲得降價(jià)賣(mài)房之實(shí)的措施。而在地方政府動(dòng)員組織的力量來(lái)賣(mài)房方面，先是青島西海岸新區(qū)攤派賣(mài)房任務(wù)給并不屬于基層政府組織的居委會(huì)與社區(qū)且要求從黨口對(duì)負(fù)責(zé)人加以考核，再是以荔枝燉狗肉而知名的廣西玉林市動(dòng)員公務(wù)員深入農(nóng)村走家串戶(hù)摸排購(gòu)房需求并發(fā)布多項(xiàng)鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房的政策措施，而日前更是傳來(lái)了烏魯木齊作為省會(huì)城市第一個(gè)要求公務(wù)員賣(mài)房、連教師也要承擔(dān)賣(mài)房任務(wù)的消息?，F(xiàn)如今，大力賣(mài)房促銷(xiāo)之事，簡(jiǎn)直有快要趕上當(dāng)年全民大煉鋼鐵、全民”除四害“的勢(shì)頭了。

其實(shí)各種花式促銷(xiāo)賣(mài)房，只不過(guò)反映了房企在流動(dòng)性重壓及受“限跌令“約束的求生欲之下不得不以各種方式創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)的焦慮，而動(dòng)員公務(wù)員、教師賣(mài)房，讓社區(qū)與居委會(huì)背賣(mài)房任務(wù)以及公務(wù)員進(jìn)村賣(mài)房，也只不過(guò)反映了地方政府被土地財(cái)政綁架和在財(cái)政支出壓力山大之下的無(wú)奈選擇。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式、社會(huì)治理模式和特色政績(jī)觀(guān)之下，對(duì)地方政府而言無(wú)論是招商引資的配套措施，還是改善投資環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施與市政建設(shè)，乃至同級(jí)國(guó)企補(bǔ)貼與社會(huì)管控，都需要龐大財(cái)力基礎(chǔ)，而公職人員（公務(wù)員和參公管理人員、事業(yè)單位、教師等）及其機(jī)構(gòu)維持費(fèi)更是很難壓縮的剛性支出，這些都需要以轉(zhuǎn)移支付及以土地財(cái)政為核心的稅收外收入作為重要支持。在逆周期調(diào)節(jié)政策以及疫情造成的增支減收因素明顯增多的情況下，土地財(cái)政在地方收入中的角色擔(dān)當(dāng)，自然也就更為突出了，而如何增加土地財(cái)政收入也就成了地方財(cái)政解困的主攻方向。

因此，無(wú)論烏魯木齊還是廣西玉林，“公務(wù)員賣(mài)房”想想的出現(xiàn)并不偶然，青島西海岸新區(qū)居委會(huì)和社區(qū)承擔(dān)賣(mài)房任務(wù)也并不“出圈“，公務(wù)員下鄉(xiāng)賣(mài)房和開(kāi)發(fā)商以小麥、大蒜、西瓜、水蜜桃折價(jià)抵扣夠房款吸引農(nóng)民買(mǎi)房等，也可能或明或暗地在全國(guó)更多地地方正在進(jìn)行中。不過(guò)，這些奇招未免都有壓榨盡房地產(chǎn)市場(chǎng)最后一個(gè)銅板而不顧后果的意味。這另一方面也表明在當(dāng)前的行業(yè)狀態(tài)之下房企的生存焦慮有多大，以及下降的土地財(cái)政收入對(duì)于地方政府的財(cái)政壓力之大到了何種地步，房企和地方政府只不過(guò)是在政策夾縫中不得不花樣百出地賣(mài)房自救而已。

除了上述房企與地方政府的各種各樣的創(chuàng)新賣(mài)房方式之外，更為突破行業(yè)認(rèn)知底線(xiàn)的是，6月29日河南濟(jì)源市印發(fā)了《促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》。該《措施》不但明確將首套房首付比例降至20%，還鼓勵(lì)房企對(duì)首付款分期收取。另外，《措施》還規(guī)定在2023年5月31日前出現(xiàn)房貸斷供現(xiàn)象的可以延期還本付息且暫不納入個(gè)人征信范圍，最長(zhǎng)可延期一年。這一由地方政府文件明文將花式賣(mài)房推向極致，并在按揭貸款的首付比例、首付方式與斷供處理問(wèn)題上明顯“破圈“的措施，自然立刻引發(fā)了廣泛關(guān)注和熱議。

很顯然，20%的首付比例已相對(duì)較低，恢復(fù)到了此輪行業(yè)調(diào)控前的水平。而首付分期，表面上來(lái)看降低了買(mǎi)房者“上車(chē)“負(fù)擔(dān)，但在首付比例已降至20%的情況下再允許首付分期的話(huà)，也就是說(shuō)可以讓首付能力更差的人可勉強(qiáng)”上車(chē)“，必然會(huì)加大這些買(mǎi)房者的違約風(fēng)險(xiǎn)。首付比例降低和首付分期，僅僅降低了買(mǎi)房者的”上車(chē)“門(mén)檻，但是對(duì)于買(mǎi)房者而言卻是一種過(guò)度加杠桿。在房?jī)r(jià)單邊持續(xù)上漲已一去不復(fù)返的情況下，沉重的還款負(fù)擔(dān)極有可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)稍有下跌即觸發(fā)斷供問(wèn)題，這無(wú)疑會(huì)大大推高按揭貸款者與銀行雙方的風(fēng)險(xiǎn)。

而首付分期往往要通過(guò)房企分期收取首付與銀行分期發(fā)放按揭貸款相結(jié)合的操作方式來(lái)實(shí)現(xiàn)，這一操作方式本來(lái)就是違規(guī)操作，暗藏著樓盤(pán)爛尾與斷供的極大隱患，從而造成買(mǎi)房者斷供并失去房產(chǎn)、貸款銀行不良房貸爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，降低首付并首付分期的賣(mài)樓方式，是一種將市場(chǎng)空間用到極致的寅吃卯糧的措施，不但購(gòu)房者與銀行都面臨著巨大風(fēng)險(xiǎn)，而開(kāi)發(fā)商也未必能夠收到賣(mài)房全款并有著較大的爛尾隱患，只有政府能夠在短期和缺乏可持續(xù)性的可售房源去化中獲得相關(guān)稅收，以及在市場(chǎng)缺乏堅(jiān)持基礎(chǔ)的虛假回暖與不可持續(xù)的繁榮中多賣(mài)點(diǎn)兒土地、多收取點(diǎn)兒賣(mài)地款而已。這顯然是與“房住不炒“和有效防范涉房風(fēng)險(xiǎn)聚集的大政方針是不相符的，不過(guò)也說(shuō)明了地方政府在財(cái)政支出的重壓下已經(jīng)到了幾乎不擇手段的地步，可謂”窮兇極惡“了。

因此，在今年以來(lái)不斷加大穩(wěn)樓市政策力度的前提下，地方政府即使財(cái)政支出壓力再大，出臺(tái)樓市刺激性政策的前提依然必須要把握好入市資格關(guān)，以避免購(gòu)買(mǎi)力較差的高風(fēng)險(xiǎn)者涌入并進(jìn)一步推高本來(lái)已陷入困境中的行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，如果從地方政府層面或者國(guó)家層面上能夠提供必要的外部增信措施以平衡風(fēng)險(xiǎn)，而不是僅僅是要求銀行對(duì)斷供不要列入征信記錄，在短期內(nèi)也不失為促進(jìn)樓市回暖和行業(yè)復(fù)蘇，改變市場(chǎng)預(yù)期的一個(gè)較好的階段性辦法。

不過(guò)，從中長(zhǎng)期看，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)，確實(shí)到了不得不重新思考自身角色、行業(yè)定位與發(fā)展模式的時(shí)候了。而對(duì)于土地財(cái)政高度依賴(lài)的社會(huì)治理和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，也確實(shí)到了需要認(rèn)真反思與自我調(diào)整的時(shí)候了。

人急了，啥招都有。因城施策，各地樓市競(jìng)相出大招，花樣不斷，樓市是真的急了嗎？這多大招之后隱含著什么樣的邏輯？是多贏的權(quán)宜之計(jì)，還是存在著陷阱風(fēng)險(xiǎn)的孤注一擲？

就拿河南濟(jì)源樓市新政來(lái)說(shuō)，首付比例降到20%，可以1年分期，房貸可斷供不影響征信，最長(zhǎng)也是1年期限。有人算賬，算的是網(wǎng)簽時(shí)交的錢(qián)，百萬(wàn)的房子可以算到，交1萬(wàn)就能網(wǎng)簽。這里背后需要地產(chǎn)商、銀行等機(jī)構(gòu)去運(yùn)作。

你只看到了眼前的少交錢(qián)，但是之后的本金，而利息則會(huì)更多。問(wèn)題是真正想買(mǎi)房的人，買(mǎi)房時(shí)沒(méi)有錢(qián)，一年之后就有錢(qián)了嗎？而各種換，看似有道理，最后落腳點(diǎn)還是在買(mǎi)房上，買(mǎi)得起房就是買(mǎi)得起，買(mǎi)不起還是依舊買(mǎi)不起。這里只不過(guò)是一些商家給人感覺(jué)的模式聰明運(yùn)作而已。多年倚靠的土地經(jīng)濟(jì)，政府很急。但是如果不把真功夫用在發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)上，而是就事論事在樓市的花樣上做文章，表面上看去挺創(chuàng)新，實(shí)際上成效并不見(jiàn)得大。如果在這樣的政策之下，一年以后被拖入泥淖的風(fēng)險(xiǎn)，那又該誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？