6月28日萬(wàn)科召開2021年度股東大會(huì)，董事局主席郁亮表示，短期來(lái)看房地產(chǎn)已經(jīng)觸底，市場(chǎng)恢復(fù)是個(gè)緩慢而溫和的過程。但目前的樓市明擺著依然是寒氣逼人，因此大家不禁要問，果真如此嗎？

從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，各家房企的銷售收入同比仍在大幅下滑，只是環(huán)比稍有反彈而已。這一環(huán)比反彈趨勢(shì)能否維持下去，依然還有較大的不確定性。而且當(dāng)前各項(xiàng)力度不斷加大的促使行業(yè)回暖的政策，也出現(xiàn)了明顯的沒有實(shí)際效果的空轉(zhuǎn)現(xiàn)象。因此7月份和下半年內(nèi)地樓市整體趨勢(shì)如果不出現(xiàn)極速反彈，房企流動(dòng)性壓力實(shí)難緩解，7月份及下半年內(nèi)地房企的債務(wù)壓力會(huì)依然沉重。即使在融資環(huán)境好轉(zhuǎn)的情況下，如果銷售狀況恢復(fù)欠佳的話依然難以支持企業(yè)流動(dòng)性的明顯改善。

過往的行業(yè)發(fā)展路徑中，以房地產(chǎn)為表、土地財(cái)政為里，政府完全把控地根和銀根，在土地財(cái)政收入最大化推動(dòng)下地價(jià)與房?jī)r(jià)螺旋式上升，而開發(fā)商又以高周轉(zhuǎn)高負(fù)債發(fā)展模式迅速耗盡了市場(chǎng)可能的發(fā)展空間。作為變相稅收的房地產(chǎn)行業(yè)在快速成長(zhǎng)下積累起的涉房風(fēng)險(xiǎn)，讓從市場(chǎng)端到資金端不斷加大的長(zhǎng)期調(diào)控耗盡了行業(yè)流動(dòng)性，最終引發(fā)了不斷加大的邊際寬松政策淪為市場(chǎng)毫無(wú)反應(yīng)的空轉(zhuǎn)，并反而在今年以來(lái)市場(chǎng)發(fā)生加速下行，觸發(fā)了更多頭部房企的連續(xù)暴雷并推動(dòng)了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步上升，也使得市場(chǎng)信心受到進(jìn)一步打擊。

因此，就當(dāng)前的行業(yè)困境而言，市場(chǎng)信心已是極度脆弱，流動(dòng)性枯竭的房企自然對(duì)市場(chǎng)刺激基本失去了反應(yīng)能力。因此即使大規(guī)模以外部增信工具來(lái)支持房企融資的輸血式搶救，只要行業(yè)信心不恢復(fù)，市場(chǎng)預(yù)期不改變，則買漲不買落和懼怕交樓風(fēng)險(xiǎn)而趨向謹(jǐn)慎與保守的購(gòu)買力就不會(huì)下場(chǎng)，房企和行業(yè)的流動(dòng)性就難以得到根本性改變，行業(yè)的恢復(fù)就始終將是鏡花水月。

這也就是連碧桂園、萬(wàn)科這樣的頭部企業(yè)也緊縮資本性開支而減少拿地，河南建業(yè)、新城控股以小麥、大蒜、西瓜換房等各類花式營(yíng)銷層出不窮的主要原因。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，去年同期拿地金額名列前茅的宇宙第一房企碧桂園，今年上半年不但拿地金額只是勉強(qiáng)進(jìn)入前20名，而且近期還傳出了被評(píng)級(jí)公司降級(jí)的消息。實(shí)際上，目前尚未傳出違約“緋聞的“頭部民營(yíng)房企也只有龍湖一家了，連央企中交系旗下的中交地產(chǎn)、綠城中國(guó)都傳出了疑似違約和商票逾期的傳聞。

作為龍頭房企的領(lǐng)導(dǎo)人，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮無(wú)論何時(shí)都必須鼓舞行業(yè)士氣和提振行業(yè)信心，這是其作為行業(yè)領(lǐng)袖的使命與必然。因此，我認(rèn)為郁亮對(duì)市場(chǎng)觸底的這一判斷只是說(shuō)給市場(chǎng)聽的政治正確而已，在面對(duì)行業(yè)與公眾的時(shí)候?yàn)榱斯奈枋繗庾匀槐仨毘啵劣谛袠I(yè)是否真的復(fù)蘇與見底，則是另外一回事兒。

如果僅僅根據(jù)目前行業(yè)銷售數(shù)據(jù)的環(huán)比稍有反彈就來(lái)判斷行業(yè)已觸底回暖，則未免有些過于草率了。否則，近期萬(wàn)科也就不需要采用密集回購(gòu)股份的方式來(lái)托抬自身股價(jià)，因?yàn)槭袌?chǎng)早就應(yīng)該反轉(zhuǎn)了，畢竟市場(chǎng)對(duì)于行業(yè)變化的感知是最為敏感的。萬(wàn)科近期密集回購(gòu)股份，不就是為了在股市低迷和行業(yè)前景不明、市場(chǎng)信心極度缺乏的情況下提振士氣與托抬股價(jià)的舉措嘛。在行業(yè)信心極其脆弱的情況下維護(hù)股價(jià)的穩(wěn)定尤其重要，否則股價(jià)的明顯下跌會(huì)加大企業(yè)的流動(dòng)性壓力和運(yùn)營(yíng)難度，這也是萬(wàn)科當(dāng)前似乎比之前更加看重市值管理的主要原因。

去年8月發(fā)布上半年年年報(bào)時(shí)，向來(lái)?yè)碛行袠I(yè)白騎士稱號(hào)的融創(chuàng)中國(guó)主席孫宏斌對(duì)急劇轉(zhuǎn)向的樓市不無(wú)憂慮，曾經(jīng)發(fā)出了“除了融創(chuàng)，其他房企都可能暴雷“的悲觀預(yù)警。可是在他的各種閃轉(zhuǎn)騰挪之下，今年年初仍聲稱擁有賬面資金1600億港元并足以覆蓋償債與開發(fā)投資的融創(chuàng)中國(guó)依然出現(xiàn)了暴雷問題。因此，如果市場(chǎng)預(yù)期不變，銷售尚未根本性回暖，而債務(wù)卻依然在持續(xù)累積，從高周轉(zhuǎn)周高負(fù)債路徑走來(lái)的內(nèi)地房企，則很難有哪家可以幸免暴雷的風(fēng)險(xiǎn)，只不過是個(gè)時(shí)間早晚的問題罷了。

目前內(nèi)房股被申請(qǐng)清盤的已有大發(fā)地產(chǎn)和花樣年，而正處于艱難重組中的恒大也于28日也被境外債主入稟法院申請(qǐng)清盤。從近年來(lái)的行業(yè)風(fēng)云變換和救市、行業(yè)自救與企業(yè)自救的情況來(lái)看，房企整體債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本釋放和生存風(fēng)險(xiǎn)的解除，還有待預(yù)期改變之下樓市復(fù)蘇與回暖帶來(lái)的房企銷售回款狀況的根本好轉(zhuǎn)，同時(shí)也確實(shí)到了轉(zhuǎn)變行業(yè)定位與發(fā)展模式，乃至轉(zhuǎn)變土地財(cái)政思維的時(shí)候了，否則未來(lái)能夠等來(lái)的，就恐怕只能是行業(yè)的一地雞毛和難以收拾的殘局。

“房地產(chǎn)進(jìn)入新的發(fā)展階段，不會(huì)再回到過去的發(fā)展邏輯，也不會(huì)再回到過去高峰時(shí)期的規(guī)模與增長(zhǎng)速度。”郁亮這話說(shuō)的是沒錯(cuò)的，這兩年的衰退讓各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都看明白一件事，那就是房地產(chǎn)行業(yè)并不會(huì)一直像過去那樣是暴利產(chǎn)業(yè)，行業(yè)衰退期來(lái)了之后就是大范圍的洗牌。

但是說(shuō)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底，說(shuō)不定也有點(diǎn)言之過早。畢竟房地產(chǎn)市場(chǎng)興盛了十幾年，開始衰退也是最近兩三年的事情，有可能這個(gè)趨勢(shì)才剛剛開始，還在下探的過程中，盡管這個(gè)過程讓人覺得深不見底。

房產(chǎn)的分化已經(jīng)注定，一線，強(qiáng)省會(huì)，新一線城市都將繼續(xù)上漲。因?yàn)橛写蟀训耐鈦?lái)購(gòu)買者支撐。雖然不會(huì)像之前的上漲邏輯，但沒有下跌的趨勢(shì)。對(duì)于三四線城市特別是北方諸多地區(qū)，買房是要考慮時(shí)機(jī)，最重要的是風(fēng)口已過，對(duì)于房產(chǎn)的品牌尤為重要，多注意考慮央企大國(guó)企等房產(chǎn)開發(fā)商，二手房也要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，盡量少碰30年以上的老式公寓。購(gòu)房是每個(gè)家庭不斷尋求突破的夢(mèng)想。只有在房產(chǎn)稅真正落地才會(huì)阻礙房產(chǎn)銷售和購(gòu)買。在此之前，只有增速放緩沒有大幅集中下跌的可能。