近日有媒體報道碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企被監管機構選定為示范房企，將在本周陸續發行人民幣債券。為吸引投資人，創設機構將同時發行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風險緩釋憑證（CRMW）在內的信用保護工具，以幫助民營房企逐步恢復公開市場的融資功能。在對于房地產行業從來就不太友好的國內資本市場而言，這一點可謂是非常重大、顛覆式的政策調整信號，也展現出決策層對暖風頻吹的連續微調之下依然繼續下行的樓市和持續惡化的行業流動性，加大力度挽救的標志性努力。

民營房企對于房地產行業和房地產市場的積極參與，是保證房地產市場化程度和土地財政可持續性的必要條件。去年以來民營房企的排隊暴雷和在土拍市場的集體性“躺平”，以及各地土拍市場“國央平”（國企、央企、地方平臺公司）逐漸唱主角的狀態，意味著行業市場化程度的持續降低，也就意味著土地財政的式微乃至徹底走向終結。在目前各地財政對于土地財政依然嚴重依賴以及房地產稅改革試點暫停的情況下，過早和過快的終結土地財政，這顯然是目前的財政收支狀況和逆周期調節之下積極的財政政策對于財力需求的壓力所不允許，也無法承受的。

因此，如何設法保證民營房企的活力和市場參與度，實際上正是房地產市場回暖和行業復蘇的牛鼻子和關鍵點。但是就目前的行業和市場狀況來看，去年下半年以來樓市的急劇轉淡，讓行業流動性急劇收縮并導致不少百強民營房企排隊暴雷。而去年第四季度以來從中央到地方、從市場端到資金端不斷放松的調控措施，并沒有讓行業迎來傳統的“小陽春”，反而是代表性房企銷售狀況在今年第一季度和四月份更加急劇下滑，房企的流動性更加緊張，頭部民營房企依然在持續暴雷。正因為行業流動性的普遍緊張和房企流動性的趨近枯竭，才使得行業和房企已經對不斷走向寬松的調控政策失去了反應和響應能力，而行業信心的持續惡化也反過來影響了本已脆弱的潛在購買力入市，讓樓市之冷淡更是雪上加霜，從而有可能引發與行業及房企流動性惡化陷入負向螺旋的風險。

所以監管部門以財務相對穩健和企業運營水平良好的碧桂園、龍湖、美的置業等3家房企作為示范企業，將在本周陸續發行人民幣債券，可謂是支持樓市回暖和行業復蘇，化解行業流動性危機的實質性舉措，也是對于民營房企發債融資的重大利好。希望這一舉措能夠盡快惠及更多的民營房企，以緩釋民營房企的流動性之困，促進行業流動性的恢復和房地產市場的真正與盡快回暖。

從企業反應來看，龍湖率先在上交所發布債券募集說明書，擬公開發行“重慶龍湖企業拓展有限公司2022年無擔保公司債券（第二期）”，規模5億元，為期6年，票面利率詢價區間為3%-4%，用于補充流動資金。16日晚美的置業則公告稱已獲證監會批準公開發行總額不超過人民幣67.21億元的公司債，本期發行計劃不超過10億元，期限為4年，債券簡稱“22美置01”，所募集資金擬全部用于償還公司債券。碧桂園也于當天公布發債計劃，擬于短期內面向專業投資者公開發行一期面值不超過人民幣5億元的國內公司債。相比此前這3家房企在銀行間市場注冊發行的中期票據，此次公司債發行規模并不大，與中海、華潤置地等央企單筆公司債規模在30億元左右相比，龍湖、碧桂園、美的置業此次作為示范房企發行公司債的政策信號意義似乎更強。

此次龍湖、碧桂園和美的置業作為示范企業在資本市場發債，除了體現政策面對于民營房企融資的有力支持之外，更值得行業和資本市場關注的，是在民營企業資信狀況受損而市場信心普遍不足的情況下，為吸引投資人而采用了一系列外部增信工具。也即由創設機構同時發行CDS（信用違約互換）或者CRMW（信用風險緩釋憑證），當標的債券發生違約時，這類信用保護工具要為標的債券提供保險和擔保，以幫助民營房企逐步恢復公開市場的融資功能。

這是政策層為切實解決市場信心缺乏和民營房企信用不足，恢復民營房企融資能力而引進的金融衍生工具，可謂針對性極強的一項金融創新，既可在實現市場創新和為市場提供更多的可投資與可交易金融產品的同時，也可為民營房企恢復公開市場融資功能提供亟需的增信措施。也就是相當于運用政策性工具，讓“國家隊”自掏腰包來加保險，幫助企業降低融資成本和提振市場投資信心。其中龍湖債的信用保護憑證于5月16日在深交所正式落地，由中證金融運用自有資金與中信證券聯合創設，將支持以民營房企重慶龍湖作為核心企業的供應鏈ABS（資產支持證券）發行，服務上游供應商融資。本期憑證擬創設不超過4000萬元，支持參考債務發行規模4億元。

此次推出的以CDS和CRMV為代表的外部增信工具，確實是急民營房企之所急，解決了民營房企在資本市場融資的信用缺失問題，為民營房企債券融資提供了必要的信用保護和增級，實際上也就是對民營房企發債的一種信用“兜底”措施。所以盡管私募CDS和CRMW信用保護工具所涉及的項目規模都相對較小，但卻反映出當前政策層面所釋放的積極與務實信號，即試圖以創新金融工具幫助民營房企實現信用恢復和解決流動性困境。

不過市場的真正回暖還需要買房者的積極參與，而如何解決買房者在預期下行之下的信心不足和信用增級問題，以鼓勵購買力的積極入市，恐怕也是監管層和政策層需要同時考慮的問題。而曾經引發2008年金融危機的美國“兩房”在這方面曾經的創新與經驗教訓，則是值得我們學習與借鑒的。

過去兩年的房地產市場衰退期過后，今年無論從政策還是融資方面，針對房地產企業的利好都不少，光是融資方面，房企發債的腳步明顯快了，機構的發債企業“白名單”已擴大到了更多民營房企，美的置業、龍湖、碧桂園是就是其中的受益者。雖然碧桂園在過去兩年中，債務問題也曾經屢有負面，但是在房地產市場這個大環境中，比起其他房企狀況還是要更好一些。相信未來會有更多的民企從房地產政策和融資環境的邊際改善中受益。