我們可以從商業(yè)銀行的經(jīng)營角度而不是老百姓角度來看這個問題。首先，這個政策調(diào)整是為了在疫情經(jīng)濟流轉(zhuǎn)不順暢的時候促進房貸業(yè)務(wù)，讓潛在購房者看起來貸款的利率更低，目前賬面還款數(shù)額減?。▽嶋H上未來利率漲了還款數(shù)還會調(diào)整）。這一政策反應(yīng)了相關(guān)部門的一個預(yù)期，但并未改變現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的基本面和客觀因素。實際上房地產(chǎn)市場已經(jīng)結(jié)束了超高速發(fā)展期，過去那種老百姓靠買房掙錢銀行靠房貸掙錢的情況已經(jīng)不會再有了；其次，從調(diào)控效果上看，所有經(jīng)濟政策的調(diào)整都是為了加速循環(huán)和流動（特別是在疫情經(jīng)濟流動緩慢的情況下）。現(xiàn)在的客觀事實就是大資本（因為政策和逐利的原因）已經(jīng)撤離房地產(chǎn)市場，資本端走弱，同時老百姓的需求也沒有那么明顯。單單是調(diào)整利率無法促進市場發(fā)展，效果遠不如類似MBS的結(jié)構(gòu)性票據(jù)。與其給你看現(xiàn)在降低一點bp讓你覺得未來（不確定的）還款降低不如通過證劵化手段將未來的不確定收益（還款）再賣給散戶。這樣購房者只需要考慮自己的還貸與mbs之間的差值，并且這個差值可以根據(jù)自身需要及利率變化隨時買賣MBS進行動態(tài)的自我調(diào)整，這種方式可能更好（當(dāng)然目前看起來也不現(xiàn)實，金融發(fā)展沒有這么快）。總之，這個政策其實對新購房的老百姓影響不會很大，不應(yīng)該因為這個政策去做購房決定；更多的可能從以購房者在疫情下房貸壓力緩解的角度去解讀一下吧，但是因為未來還存在增加房貸利率的可能性，所以也不是確定性的就一定會少還房貸。

1、按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內(nèi)共減少利息支出約2萬元。這是昨晚央行、銀保監(jiān)會發(fā)布首套房房貸的利好之后，不少媒體發(fā)出來的專家解讀，但是這個解讀明顯有問題！

2、關(guān)鍵在于，首套房的當(dāng)下利率，不可能是未來30年的利率，甚至連未來3-5年的利率都談不上，買過房的朋友都知道，房貸利率的動態(tài)的，一旦加息，過一段時間銀行的房貸利率也會增長，反之，一旦降息，過一段時間銀行的房貸利率也會下降，所以，30年減少利息支出2萬元的解讀，將動態(tài)的利率簡單理解為靜態(tài)不變的利率，這種“專家解讀”，真的不應(yīng)該，很容易忽悠買房者。

3、事實上，今年以來一直有降息的呼吁，以此來刺激經(jīng)濟、降低企業(yè)融資成本，雖說降息一直沒有成真，但是金融監(jiān)管部門已經(jīng)推出了一系列的“紓困”政策，這意味著什么，不同于美國在加息周期，未來兩年都處于加息途中，中國的可預(yù)見的兩三年內(nèi)，都處于降息的周期，假若按一次降息25個基點來計算，其力度都大于這次首套房的20個基點降息。

4、何況，如果按照住房公積金的優(yōu)惠利率來計算，這次的利好也不算太大的蛋糕，當(dāng)然，這個政策的最大意義在于指標(biāo)性，去年很多銀行的房貸極為緊張，導(dǎo)致不少房地產(chǎn)商有客戶也貸不到款，所以缺乏融資渠道的民營地產(chǎn)商幾乎是哀鴻遍野，這一狀況今年一季度稍有好轉(zhuǎn)，但是潛在客戶卻因為疫情的原因取消了購房計劃，所以央行才會祭出這個首套房房貸降息的利好，這是在近百個城市近兩個月不同程度松綁限購政策之后，由央行發(fā)出的最明顯刺激樓市消費的政策，這才是其最大價值，至于最終能省多少錢，這筆賬其實并不重要。

5、因此，政策的指向性非常明確，就是在“房住不炒”的前提下，支持剛需購房，這次是支持首套房，相信接下來還有支持改善型住房的政策，這是必然的，但是，除了給開發(fā)商和購房者的信心打氣之外，能不能有實質(zhì)性左右，還需要觀望，或者說的悲觀一點，這點利好遠遠不夠。

6、房產(chǎn)作為一個特殊的商品，但其本質(zhì)還是商品，商品是暢銷還是滯銷，利率在建甌是一方面，但是不具有決定性，真正起到?jīng)Q定性作用的還是供需關(guān)系，舉個例子，深圳房價過去五六年的飛升，一個很重要的原因就是土地供應(yīng)量的不足，這跟深圳本身可供開發(fā)商建房的土地存量不多也有很大原因，當(dāng)面粉稀缺且不斷漲價，面包當(dāng)然也會漲價了。但是反觀很多二三四五線城市，經(jīng)過2010年到2019年的房地產(chǎn)大開發(fā)，舉目望去到處都是樓盤，光是存量房就是一個天文數(shù)字。

7、即使沒有疫情這個黑天鵝，樓市基于供求關(guān)系的價值回歸也只是時間問題，只是說疫情的反復(fù)，讓這一天提前到來了而已，這就是經(jīng)濟規(guī)律，不以人的主觀意識而改變，當(dāng)然，基于刺激經(jīng)濟、拯救地方財政的現(xiàn)實考慮，樓市消費必然需要通過降低首付、解除限售等手段來不斷發(fā)利好政策，只是，政策從發(fā)布到落地再到起作用，至少有半年的延后期，所以，觀察這些利好政策到底會不會起作用，至少要等到今年九十月份，甚至要到明年二季度。

8、因此，今天股市開盤大漲的房地產(chǎn)板塊，沒有持有地產(chǎn)股的投資者，也不需要失落，假如樓市起來，什么時候都是買點，反之，假如扶不起來，那么什么時候都是賣點。

這次新政的核心是將首套房的貸款利率下限調(diào)低20個基點（即LPR減20個基點），而此前的下限是對應(yīng)的LPR（一般是五年期LPR）。而首套房根據(jù)不同地方的政策，既涵蓋剛需，也可以包括改善型需求，這與四月底政治局會議"支持剛需和改善需求"的精神一致。

與各個地方爭相推出的救市政策相比，中央統(tǒng)一定調(diào)調(diào)低房貸利率下限，信號意義更大，也更能提振低迷的市場情緒。對購房者而言，有人說之前的政策都是買蘭博基尼發(fā)5元優(yōu)惠券，那么這次的20基點大概也夠個5萬優(yōu)惠券的水平。如果本周五（5月20號）五年期LPR也下調(diào)，無疑會是更大的催化劑。不過，相關(guān)人士在近期發(fā)言中提到要研究和使用“增量政策工具”，意味著對房貸利率更可能是動存量而不動增量，也就是LPR下調(diào)的可能性變小了。

不可否認的是，目前各大城市推出的救市政策效果極其一般，這背后是民眾收入下降以及對房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟增長的信心都不足，而這才是樓市的基本面。4月份以來各大房企的銷售幾乎全部腰斬，說明目前的政策對于樓市雖不是毫無用處但能改變的也只是很小一部分，很難改變樓市的基本面。那么怎樣讓老百姓對樓市有信心？除了逐步恢復(fù)經(jīng)濟外首先是要把問題樓盤解決了：保交付，防爛尾。針對房企融資層面的更多救助措施，也就是“救房企”可能避無可避了。

今年受到疫情沖擊、封城影響以及國際局勢震蕩等各種因素影響，經(jīng)濟下行壓力較以往更大，中小企業(yè)生存面臨普遍困難。從需求端三駕馬車的構(gòu)成來看，出口與消費不振導(dǎo)致投資承擔(dān)的穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)經(jīng)濟的重擔(dān)更重，此時去年還被套上多重緊箍咒的房地產(chǎn)市場又被搬出來充當(dāng)救火隊長。
數(shù)據(jù)來看，1-3月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速跌至0.7%，去年同期為25.6%，一年以來房地產(chǎn)方面投資增速持續(xù)降低，市場信心不振，觀望情緒濃郁。另一個數(shù)據(jù)土地出讓金來看，2022年一季度中，只有北京的土地出讓金是增長的，僅有兩個省市的賣地收入下跌幅度在30%以內(nèi)，剩下的28個省市賣地收入全部跌的一塌糊涂?？梢哉f，房地產(chǎn)市場去年的政策已經(jīng)是用力過猛，導(dǎo)致整個行業(yè)已經(jīng)迅速陷入蕭條。
任何時候信心都是最重要的，如果投資者對市場缺乏信心，那政策的微調(diào)帶來的效果只會是有限的。此次首套房貸款利率下調(diào)20點，其實影響有限，貸款50萬，貸款30年不過節(jié)省2萬，幾乎可以忽略不計，在此情況下我認為這個誘餌無法提振萎靡的市場。
從中國整個發(fā)展軌跡來看，98年房改至今20多年，房地產(chǎn)的紅利期已經(jīng)過去，一次工業(yè)化基本完成，城鎮(zhèn)化空間不大，近些年甚至出現(xiàn)逆城鎮(zhèn)化的勢頭，因此房地產(chǎn)本身庫存就很難去除，再靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟也不現(xiàn)實，必須要認清這個現(xiàn)實。

此時刺激房市，猶如飲鴆止渴，萬萬使不得